Можно ли отказаться оформлять договор купли‑продажи после истечения доверенности?

Добрый день! То есть вы передумали продавать квартиру? А кто в ней жил все это время? Кто платил коммунальные платежи? За это время за 4 года изменились цены на недвижимость, получается вы просто пользовались чужими деньгами. 

Здравствуйте! 

Может ли он подать в суд о пиинудительном заключении договора?

Если у Вас только расписка о внесении денежные средств и предварительный договор купли-продажи не заключался, то оснований для удовлетворения его требований не должно быть — о понуждении в заключении договора купли-продажи. 

Но необходимо также изучать содержание указанной Вами расписки. 

Так, согласно ч. 5  ст. 429 ГК РФ 

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Вы же пишите, что 

была только доверенность и расписка

В связи с изложенным, поскольку сделка у Вас не состоялась, договор купли-продажи не был заключен, то на этом основании покупатель может требовать возврата внесенных им денежных средств в качестве аванса ( предоплаты). 

Но чтобы точно ответить на Ваш вопрос необходимо смотреть условия расписки, и является ли данная сумма авансом, или задатком. 

Сейчас, через 4 года, когда срок доверенности истек еще год назад, покупатель находит меня и требует оформления сделки, заключив договор купли продажи, т.к. срок прошел, а он ничего не переоформил.

С учетом изложенного, если основной договор, или предварительный договор не был заключен, то оснований для понуждения в судебном порядке нет. 

При этом, также, в случае, если был заключен предварительный договор купли-продажи, то он прекращает свое действие, если в предусмотренный им срок покупатель не  направил предложение заключить этот договор.

Если же предложение также не было направлено ранее — то обязательства из предварительного договора купли-продажи также прекращаются, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ. 

Добрый вечер, уважаемая Елена !

Значит, в данном конкретном Вашем случае, с учётом предоставленной Вами информации, досконально проанализировав Вашу ситуацию, по достаточно существенному вопросу, может ли он подать в суд о принудительном заключении договора, то с юридической точки зрения, хотел бы пояснить следующее.

Во-первых, прежде всего, отмечу, то что в своей правоприменительной практике ведения подобных судебных дел, действительно имеет место быть когда, со стороны доверенных лиц часто возникают споры и притязания и зачастую в силу их «некомпетентности»которые ничего не понимают и трактуют законодательство «по своему» тем самым требуют то, то неисполнимо.

Иными словами, пытаются всячески манипулировать и «запугивать» доверителей и творят полнейшее безобразие и «беззаконие» и предвзято и преднамеренно вводя в заблуждение, доверителей вынуждая необоснованно заключить договор – и это незаконно.

Во-вторых, если прямо руководствоваться сложившейся практикой, то согласно разъяснениям, данным в ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента его государственной регистрации в ЕГРН, то есть право как у покупателя вообще не возникло.

Во-вторых, так как у Вас на руках только «расписка» о внесении денежные средств, но предварительный договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) он не заключался, то каких либо оснований для удовлетворения его требований не должно быть вообще и тем более о понуждении Вас в заключении основного договора купли-продажи в силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ.

Более того учетом того, что теперь спустя уже через 4 года, когда срок нотариальной доверенности (ст.185.1 ГК РФ) давно истек (год назад), и «нерадивый» покупатель находит Вас и требует оформления сделки, заключив договор купли продажи, то его требования подлежать отклонению. Так как срок исковой давности давно истек.

Поскольку общий срок исковой давности по любым гражданским делам в силу ст. 196 Гражданского кодекса РФ и составляет всего 3 года и тот срок устанавливается в отношении всех видов требований, если законом не предусмотрены специальные сроки исковой давности.

А поэтому его требования являются беспочвенными и не подлежат удовлетворению, так как Закон на Вашей стороне, уважаемая Елена.

С учетом изложенного, заключив договор купли продажи, поскольку срок уже прошел, а он ничего не переоформил и не «перерегистрировал» и не был переход права собственности, в силу ФЗ №218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», то данная расписка не имеет уже силы, и Вы попросту можете отказаться вернуть ему денежные средства. И доказать ему обратное, будет практически невозможно.

А соответственно даже если допустить что он инициирует исковые требования о понуждении в принудительном заключении договора, то суд попросту отклонит его иск и оставит без удовлетворении. Так как общий срок исковой давности по любым гражданским делам и спорам как указано выше в силу ст. 196 ГК РФ составляет всего 3 года и тот срок устанавливается в отношении всех видов требований, и он давно истек.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное данном конкретном Вашем случае, с юридической точки, рекомендовал бы Вам,

1. Ничего не делать, а попросту игнорировать и так как его требования являются беспочвенными и не подлежат удовлетворению.

2. В случае необоснованных угроз с его стороны, желательно обратится с жалобой в органы Прокуратуры, для проведения проверки за незаконные его действия, и нарушения Ваших прав, за всяческие угрозы и понуждение (ст.10 ФЗ «О прокуратуре РФ» от 17.01.1992 N 2202-1).

Так как в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 1, ст. 10, Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», «Инструкции о порядке рассмотрения и разрешения обращений и приема заявителей в органах прокуратуры» (утв. Приказом Генпрокуратуры России от 30.01.2013 N 45) Прокуратура осуществляет надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина, а также рассматривает, проверяет, и разрешают поданные заявления, жалобы, обращения и иные сообщения о нарушении прав и свобод человека и гражданина.

(Прокуратура по данному факту вполне может инициировать проведение проверки и посодействовать и защитить Ваши интересы).

3. Также не лишним будет направить заявление в правоохранительные органы о проведении доследственной проверки (ст.144-145 УПК РФ), в целях выявления и установления виновного лица по данному факту совершения противоправных действий и возбуждении уголовного дела за самоуправство и угрозы с его стороны (ст.330 УК РФ).

4. В противном случае Вы сами сохраняете за собой право на обращение со «встречным» иском в суд об оспаривании его незаконных действий, возмещения ущерба (ст.15 ГК РФ), прочих расходов и убытков, штраф 50% от суммы, а также компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), в судебном порядке.

Поэтому не переживайте, уважаемая Елена, не вижу оснований для Вашего беспокойства, так как у него нет никаких шансов. И нужно не отчаиваться, а добиваться и отстаивать свои законные права, закон однозначно на Вашей стороне, все у Вас обязательно получится. И у Вас есть не просто шансы, но и основания отстоять свою правоту. Все у Вас будет хорошо.

Рад был Вам максимально помочь!

С уважением,

Частнопрактикующий юрист

Виталий Александрович