Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как обезопасить себя, как продавца?
Добрый вечер, интересует договор купли-продажи с рассрочкой платежа, с частичной оплатой в виде материнского капитала. Как обезопасить себя, как продавца? Как составить договор? Спасибо
Марина, добрый вечер.
Ознакомился с вашим вопросом. Схема, которую вы описываете – продажа в рассрочку с использованием материнского капитала – одна из самых рискованных для продавца на рынке недвижимости. Скажу прямо, как юрист с десятилетним опытом, окончивший МГУ с отличием: пытаться провести такую сделку без профессиональной поддержки – это ходить по минному полю.
Диагностика вашей проблемы:
Вы пытаетесь совместить две юридически сложные конструкции: рассрочку, которая сама по себе несет риск неплатежа, и материнский капитал, где в сделку вступает третья, непредсказуемая сторона – Социальный фонд России (СФР). Типовой договор из интернета здесь не просто не поможет, а с высокой вероятностью создаст для вас катастрофические последствия.
Основные риски, которые вы не учитываете:
Риск неполучения денег. Вы передаете право собственности, а полная оплата откладывается на неопределенный срок. Часть денег от покупателя вы можете получить сразу, но средства материнского капитала СФР перечислит только после регистрации сделки, и этот процесс может занять недели, а то и месяцы. Что вы будете делать, если СФР откажет в перечислении средств из-за ошибок в документах или несоответствия жилья их требованиям? Покупатель уже будет собственником, а вы останетесь с неоплаченным договором и необходимостью идти в суд.
Риск «зависшей» сделки и потери квартиры. При рассрочке на квартиру обязательно накладывается обременение (залог) в вашу пользу до момента полной оплаты. Но если договор составлен неграмотно, снять это обременение потом может быть проблематично. А если покупатель перестанет платить, вам придется в судебном порядке расторгать договор и возвращать себе квартиру, что является долгой, дорогой и сложной процедурой.
Риск признания сделки недействительной. Закон обязывает покупателей выделять доли детям в недвижимости, купленной с использованием маткапитала. Если они этого не сделают, в будущем сделку могут оспорить органы опеки или прокуратура, и вы будете втянуты в судебные разбирательства.
Простой ответ на вопрос «как составить договор?» в вашем случае невозможен. Это не тот случай, где можно скачать шаблон. Ваш договор должен быть гибридным, детально прописывающим каждый шаг и защищающим именно вас.
«Дорожная карта» по защите ваших интересов:
- Юридическая проверка покупателя. Необходимо проанализировать документы покупателя на материнский капитал, чтобы заранее выявить возможные причины для отказа СФР.
- Разработка индивидуальной структуры сделки. Нужно четко определить, какая сумма и когда вносится личными средствами, а какая – за счет маткапитала. Прописать механизм регистрации перехода права и одновременной регистрации залога в вашу пользу.
- Составление юридически бронебойного договора. В договоре должны быть досконально прописаны:
- График всех платежей и ответственность за просрочку.
- Условие о нахождении квартиры в залоге у вас до получения последнего рубля.
- Порядок взаимодействия с СФР и действия сторон в случае их отказа.
- Штрафные санкции и условия для одностороннего расторжения договора с вашей стороны в случае неуплаты.
- Полное юридическое сопровождение. От проверки документов и переговоров с покупателем до контроля за государственной регистрацией и поступлением всех денежных средств на ваш счет.
Цена ошибки в таком деле – это не просто потеря времени, а риск лишиться и квартиры, и денег. Поэтому я не даю общих советов. Ваш случай требует персонального разбора.
Записывайтесь на консультацию ко мне в личные сообщения. Мы детально разберем вашу ситуацию, оценим все риски, и я предложу вам конкретный план действий по защите ваших интересов.
С уважением,
юрист Антон Семченко.