Нужно ли полностью отчуждать свои доли детям для регистрации раздела дома с их участием?

Question

Добрый день! Имеем следующую ситуацию: через мфц 30.08 поданы документы на раздел жилого дома, находящегося в долевой собственности, на 3 дома блокированной застройки (не было целой единицы в доме, поскольку одна часть была оформлена как квартира в 2018 году, и доли между остальными дольщиками не перераспределились после решения суда, хотя должны были, в итоге имели только 76\100). В нашей части дома собственниками с долями 2\20 числятся двое несовершеннолетних детей, наша часть дома частично куплена на средства мат капитала. Мы передали в мфц соглашение на раздел от всех собственников, технический план дома, подготовленный кадастровым инженером, и соглашение от опеки на раздел на блоки. Сегодня от росеестра приходит постановление о приостановке регистрации с текстом: В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) уведомляем Вас о приостановлении начиная с 12 сентября 2025 г. осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении здания, расположенного по адресу: Воронежская обл, г. Воронеж, (адрес), документы на который (которую) Вами были представлены c заявлением от 30 августа 2025 г. № КУВД в связи с:В соответствии со статьёй 153 ГК РФ Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии с пунктом 3 статьи 60 СК РФ Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 26 ГК РФ Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками." Далее, возможно, суть документа не столь важна (если важна - могу добавить в комментарии). После неоднократных созвонов с росеестром выясняется, что согласно закону, мы можем провести сделку только в случае полного отчуждения своих долей в пользу своих детей (по договору дарения). Мы не можем понять, так ли это на самом деле, поскольку здравый смысл отказывается в это верить. То есть, другими словами, сотрудник росеестра нам говорит, что мы обязаны свои доли полностью своим детям, и только в этом случае регистрация пройдёт. Так ли это на самом деле?

Дмитрий Земнов · Answer

Добрый день! Сотрудник Росреестра, вероятно, толкует эти нормы как запрет на любые действия с имуществом, если они не направлены на его передачу несовершеннолетнему. Раздел жилого дома относится к распоряжению имуществом. Поэтому имеет значение содержание соглашения, подкрепленное согласием органов опеки и попечительства При разделе жилого дома, находящегося в долевой собственности, где одним из собственников является несовершеннолетний, необходимо соблюдать особый более сложный порядок. Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, опекун (в данном случае, юридически – родители) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, а также сделки, влекущие раздел его имущества или выдел из него долей. Попробуйте снова получить согласие органов опеки и попечительства. Обратитесь в органы опеки и попечительства по месту жительства детей с заявлением о выдаче разрешения на раздел жилого дома. К заявлению, как правило, необходимо приложить документы, подтверждающие право собственности на дом, технический план, а также соглашение о разделе, подготовленное с участием всех собственников. После получения повторного разрешения от органов опеки, вам необходимо будет вновь обратиться в Росреестр с полным пакетом документов, включая полученное разрешение. Если вы считаете, что приостановление регистрации необоснованно, вы можете его обжаловать. Согласно части 9 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», решение о приостановлении может быть обжаловано в административном порядке в апелляционную комиссию, созданную при федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. При этом обжалование решения о приостановлении в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию.

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Мы передали в мфц соглашение на раздел от всех собственников, технический план дома, подготовленный кадастровым инженером, и соглашение от опеки на раздел на блоки. Что указано в распоряжении Администрации — от лица органа опеки и попечительства на сделку., можете уточнить? Так, Вы пишите, что в соответствии со ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ Вы предоставили предварительное разрешение на сделку от органа опеки и попечительства. В связи с этим, приостановление государственной регистрации не должно было последовать. После неоднократных созвонов с росеестром выясняется, что согласно закону, мы можем провести сделку только в случае полного отчуждения своих долей в пользу своих детей (по договору дарения). Мы не можем понять, так ли это на самом деле, поскольку здравый смысл отказывается в это верить. Так, предварительное разрешение от органа опеки и попечительства может быть получено на сделку, которая затрагивает имущественные права несовершеннолетних, если в результате сделки уменьшение их имущества не последует. Поэтому и необходимо установить, что было указано в постановлении ( распоряжении), которое Вы передали для регистрации ( в предварительном разрешении от органа опеки и попечительства). Так, согласно пп.15 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приостановление регистрации возможно в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна