Кто должен убирать плесень с наружной стены МКД и восстанавливать кирпичную кладку

вам необходимо пригласить УК для составления акта, в котором отразить все повреждения в вашей квартире. и общедомовом имуществе

далее пригласить оценщика который оценит стоимость восстановительного ремонта

после чего обратиться в суд с иском на соседей  сверху

Если вам нужна более подробная консультация и (или) подготовка процессуального документа (жалоба, иск, требование) вы можете написать мне чат (услуга платная)

1) Что в вашей истории является причиной и чьё это имущество?
Вопрос. Откуда берётся влага и кто за это отвечает: сосед, УК или «само по себе»?

Ответ. Источник — конденсат от кондиционера над вашей квартирой. Нормы по инженерии прямо требуют отводить конденсат в канализацию (а не «капать» на фасад/стену): см. СНиП 41-01-2003, п. 14.4, и актуализированные СП 60.13330.2020 (раздел 12) — это проектные нормы по отоплению/вентиляции/кондиционированию. 

Наружные стены и фасад — общее имущество дома, их содержание — зона ответственности управляющей организации (УК/ТСЖ) по ст. 161 ЖК РФ и Правилам № 491. 

Важно: Верховный Суд подтвердил, что установка наружного блока на фасаде — это использование общего имущества; требуется согласие собственников, а УК вправе требовать устранения нарушений. Это же логика применяется к обязанностям по нормальному отводу конденсата. 

2) Кто обязан устранить причину и последствия на доме?
Вопрос. Кто чинит фасад/наружную стену и подъезд?

Ответ. Это общее имущество → обязана УК. Минимальный перечень работ по содержанию общего имущества (ПП РФ № 290) и Правила № 491 обязывают УК обеспечивать исправное состояние конструкций, устранять повреждения и разрушения (включая штукатурку в подъезде, швы/кладку фасада, очаги плесени на общедомовых конструкциях). Если повреждения вызваны конкретным жильцом, УК сначала делает, а потом взыскивает расходы с виновника регрессом. За несодержание общего имущества УК может быть привлечена к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф). 

3) А кто возмещает ваш квартирный ремонт и убирает плесень внутри квартиры?
Вопрос. За внутреннюю отделку, испорченные материалы и услуги по дезинфекции отвечает кто?

Ответ. По общему правилу сосед-собственник кондиционера как причинитель вреда (ст. 1064 ГК РФ). Суммируется: стоимость ремонта, обработка против плесени, экспертизы, уборка, при необходимости — моральный вред. Если бездействие УК затянуло проблему (целый год не добились устранения), в иске можно заявлять солидарную (совместную) ответственность соседа и УК (как лица, не исполнившего обязанности по содержанию общего имущества и устранению нарушений), плюс требования к УК как к исполнителю услуг по ЗоЗПП (штраф 50% от присуждённого — ст. 13 ЗоЗПП). 

Дополнительно возможны негаторные и превентивные требования: запретить эксплуатацию кондиционера до обустройства нормального дренажа и обязать устранить источник протечек (ст. 304 и 1065 ГК РФ; по таким искам исковая давность не течёт — ст. 208 ГК РФ). 

4) Что доказать и чем?
Вопрос. Какие доказательства нужно подготовить, чтобы не «упёрлось в слова»?

Ответ.

Акт осмотра/залития с указанием причины (конденсат/отсутствие дренажа у квартиры № …). Вызывает и составляет УК; зафиксируйте входящий и просите осмотр в короткий срок (на практике по Правилам № 354 акты о повреждениях коммунального характера оформляются без промедления; в ряде разъяснений — в пределах 12 часов). 
Фото/видео: следы подтёков, плесень, разрушающаяся штукатурка в подъезде и в квартире, места выхода конденсата на фасаде.
Санитарные подтверждения (при необходимости): акт/заключение о наличии плесени и повышенной влажности (СанПиН 2.1.3684-21 и 1.2.3685-21 устанавливают требования к условиям в жилых помещениях; Роспотребнадзор принимает обращения по фактам неблагоприятной среды). 
Смета/оценка ущерба (независимый оценщик или подрядчик с дефектной ведомостью), чеки за материалы/работы, отчёты об обработке от плесени.
5) Куда идти «прямо сейчас», пошагово?
Вопрос. Если УК год «не дожала» соседей, что делать дальше и в какой последовательности?

Ответ.

Письменная претензия в УК (заказное письмо/лично в приёмной с отметкой):

Требуете устранить причину: организовать подключение дренажа кондиционера квартиры № … к канализации (в соответствии со СНиП/СП), либо ограничить эксплуатацию кондиционера до устранения нарушения.
Требуете восстановить общее имущество: фасад/кирпичную кладку/штукатурку в подъезде, локально обработать очаги плесени на конструкциях дома.
Просите составить акт, дефектную ведомость и сроки работ, а также сообщить, какие меры к собственнику сверху приняты (предписания, обращение в суд и т.п.).
Предупреждаете: при бездействии — жалоба в ГЖИ (и Роспотребнадзор), иск, штраф 50% по ЗоЗПП. Ссылайтесь: ст. 161 ЖК РФ, ПП РФ № 491 и № 290, ЗоЗПП ст. 13. 
Жалоба в Государственную жилищную инспекцию вашего региона (через «Госуслуги.Дом»/ГИС ЖКХ): просите провести проверку бездеятельности УК (неустранение нарушения общего имущества и источника залива) и выдать обязательное предписание, привлечь УК по ст. 7.22 КоАП. Срок рассмотрения обращения — 30 дней по 59-ФЗ. 
Отдельное обращение в Роспотребнадзор — по санитарным нарушениям (плесень, повышенная влажность) с просьбой выдать предписание УК о санитарной обработке конструкций общего имущества и дать заключение (полезно в суде). 
Суд (если после претензий/ГЖИ не устранено или нужен ущерб):

Ответчики: сосед (как причинитель вреда) и, при необходимости, УК (за бездействие).
Требования:

к соседу — убрать нарушение (обязать обустроить дренаж в канализацию, запретить эксплуатацию до устранения, компенсировать ущерб/расходы/моральный вред); правовые опоры — ст. 1064, 304, 1065, 208 ГК РФ;
к УК — восстановить общее имущество и компенсировать ущерб, штраф по ЗоЗПП 50% за неудовлетворённую в добровольном порядке претензию. Параллельно просите обеспечительные меры (временный запрет эксплуатации кондиционера). 
6) Кто «по факту» должен убирать плесень и чинить кладку?
Кратко:

Снаружи (фасад), в подъезде, на общедомовых конструкциях — УК/ТСЖ за счёт платы за содержание, с последующим взысканием с виновника (соседа) при подтверждённой причине. Правовая база: ПП РФ № 491, ПП РФ № 290, ст. 161 ЖК РФ; контроль ГЖИ, штраф по ст. 7.22 КоАП. 
Внутри вашей квартиры (отделка, мебель, обработка от плесени) — убирается/восстанавливается за счёт виновника-соседа (или совместно с УК при их вине) — через добровольное возмещение либо по решению суда (ст. 1064 ГК РФ). 
7) Какие «подводные камни» учесть?
Вопрос. Что чаще всего тормозит дела и как это обойти?

Ответ.

Отписки от УК без акта и сроков — отвечайте письменно, настаивайте на осмотре и акте, параллельно направляйте жалобу в ГЖИ (именно бездействие УК — предмет надзора). 
«Это не мы, это сосед» — у УК нет права перекладывать восстановление общего имущества. Они обязаны восстановить, а потом взыскивать с виновника. Это позиция Правил № 491/№ 290 и надзорной практики ГЖИ. 
«Капает — и что?» — Верховный Суд связал кондиционеры на фасаде с режимом общего имущества; отсутствие организованного отвода конденсата противоречит строительным нормам. 
8) Готовые формулировки 
Претензия в УК (суть):
«Прошу в 10-дневный срок: 1) организовать устранение нарушения — подключение дренажа кондиционера квартиры № … к системе канализации/установку надлежащего отвода; 2) восстановить общее имущество (фасад, кирпичную кладку, штукатурку в подъезде), обработать поражённые плесенью участки; 3) составить акт и дефектную ведомость с указанием сроков. Основания: ст. 161 ЖК РФ; ПП РФ № 491, № 290; СНиП 41-01-2003 п. 14.4; СП 60.13330.2020 (разд. 12). В случае бездействия обращусь в ГЖИ/Роспотребнадзор и в суд с взысканием ущерба и штрафа 50% по ст. 13 ЗоЗПП». 

Жалоба в ГЖИ (суть):
«Прошу провести проверку бездействия УК …, обязать устранить нарушения содержания общего имущества (фасад/подъезд), выдать предписание собственнику квартиры № … о приведении дренажа кондиционера в соответствие нормам, привлечь УК к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ». 

Иск к соседу (и при необходимости к УК):
— «об обязании устранить нарушение (обустроить дренаж в канализацию/запретить эксплуатацию до устранения)» — ст. 304, 1065, 208 ГК РФ;
— «о взыскании ущерба, расходов, морального вреда» — ст. 1064 ГК РФ;
— к УК дополнительно: «о понуждении восстановить общее имущество» и штраф по ЗоЗПП.

Здравствуйте! Ваша ситуация очень неприятна, но, к сожалению, довольно типична. Вы правильно начали с обращения в управляющую компанию (УК), но поскольку их действия не привели к результату, нужно действовать дальше и более настойчиво.

Давайте разберем все по порядку.

1. Кто должен устранять проблему и делать ремонт?
Ответ: Управляющая компания (или ТСЖ/ЖСК).

Причина проблемы — отсутствие дренажного шланга у кондиционера в квартире выше. Это является неправильной эксплуатацией общего имущества (фасада) и нарушением правил содержания жилого помещения (согласно Постановлению Правительства РФ № 491 и Жилищному кодексу РФ).
Последствия — разрушение кирпичной кладки и штукатурки на фасаде. Фасад является общим имуществом многоквартирного дома (МКД), и его содержание — прямая обязанность УК.
Ваша плесень внутри квартиры — это прямое следствие повреждения общего имущества (фасада). Поэтому устранение первопричины и всех последствий ложится на УК.
УК обязана:

Выявить виновника (собственника квартиры этажом выше, который неправильно установил кондиционер).
Выдать ему обязательное для исполнения предписание об устранении нарушения.
Если виновник не исполняет предписание, УК должна сама устранить нарушение (организовать правильный отвод дренажа), а все затраты взыскать с виновника через суд.
Восстановить поврежденный фасад (кирпичную кладку, штукатурку) за счет средств, собранных на текущий ремонт.
После устранения причины протечки провести обработку и удаление плесени на вашей стене.
2. Куда обращаться дальше? Пошаговый план действий
Поскольку УК бездействует, нужно подключать контролирующие органы и действовать более официально.

Шаг 1: Повторное обращение в УК (с усилением)
Направьте в УК письменную претензию (заказным письмом с уведомлением о вручении или вручите лично под подпись на втором экземпляре). В претензии:

Укажите историю вопроса (дата первого обращения, его содержание).
Приложите копию предыдущего ответа (если есть).
Опишите текущую ситуацию: «прошел почти год, нарушение не устранено, повреждения усугубились, появилась плесень».
Сослаться на п. 10 Постановления Правительства РФ № 491, согласно которому фасад является общим имуществом.
Требуйте в кратчайшие сроки:

Принудить собственника квартиры №… к устранению нарушения.
Провести работы по восстановлению целостности фасада.
Провести обработку вашей квартиры от плесени после устранения причины.
Установите разумный срок для ответа и принятия мер (например, 30 дней).
Предупредите, что в случае бездействия вы будете вынуждены обратиться в надзорные органы и прокуратуру.
Шаг 2: Обращение в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ)
Это самый главный надзорный орган для УК. Они проводят проверки и имеют право выносить предписания и налагать штрафы на УК за бездействие.

Как обратиться: Через онлайн-приемную на официальном сайте ГЖИ вашего региона, либо письменным заявлением.
Что писать: Изложите всю ситуацию, приложите копию претензии в УК и их ответ (если был). Укажите, что УК бездействует, не исполняет свои обязанности по содержанию общего имущества, что приводит к его разрушению и ухудшению условий вашего прожидания.
Шаг 3: Обращение в Роспотребнадзор
Этот орган защищает права потребителей, а вы, как собственник, являетесь потребителем коммунальных и жилищных услуг. Плесень в квартире — это нарушение ваших прав на безопасные и благоприятные условия проживания (СанПиН).

Как обратиться: Через сайт или письменно.
Что писать: Сделайте акцент на нарушение санитарно-эпидемиологических норм в вашей квартире (плесень), что является угрозой здоровью. Попросите провести проверку и выдать предписание УК об устранении причин ее образования.
Шаг 4: Обращение в Прокуратуру
Прокуратура осуществляет надзор за исполнением законов. Бездействие УК — это нарушение жилищного законодательства.

Как обратиться: Письменно или через онлайн-приемную.
Что писать: Изложите всю хронологию, укажите, что ваши права как собственника нарушаются, приложите копии обращений в УК и другие инстанции. Прокуратура может провести собственную проверку и вынести представление об устранении нарушений.
Шаг 5: Суд
Это крайняя, но часто самая эффективная мера.

Вы можете подать иск к УК и к собственнику квартиры этажом выше.
Требования: Обязать ответчиков устранить нарушения; взыскать расходы на свой ремонт (если вы его уже сделали или сделаете); взыскать компенсацию морального вреда (из-за длительности решения проблемы и угрозы здоровью).
Важно: Для суда потребуются все доказательства: фотографии, переписка, ответы из инстанций, заключения экспертов (если будете их делать).
Краткий план действий:
Документируйте: Сделайте качественные фотографии и видео плесени, разрушения в подъезде, самого кондиционера с этажа выше (если видно).
Напишите официальную претензию в УК с четкими требованиями и сроком.
Параллельно подайте жалобы в ГЖИ и Роспотребнадзор.
Если реакции нет — в прокуратуру.
Если и это не поможет — готовьте иск в суд.
Не сдавайтесь! УК часто надеются, что жильцы устанут бороться. Ваша настойчивость — ключ к решению проблемы. Закон на вашей стороне.

Если информация оказалась для Вас полезной, я буду признателен за положительную оценку моего ответа.