Можно ли купить дом без оформленной земли и потом выкупить участок у государства?

Добрый вечер, Анна!

Покупка дома без оформленной земли при наличии судебного решения — это реальная возможность, но с определенными нюансами, которые стоит учесть.

По сути, вы получаете исключительное право на приобретение земельного участка согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ. Это право переходит к новому собственнику здания автоматически. Принцип единства судьбы земли и строения, закрепленный в статье 1 ЗК РФ, работает в вашу пользу. Арбитражная практика это подтверждает — можно сослаться на постановления АС Северо-Кавказского округа от 29.02.2016 N Ф08-10386/15, АС Дальневосточного округа от 21.12.2015 N Ф03-4462/15.

Однако есть несколько важных моментов:

Первое — обязательно изучите судебное решение. Что именно признал суд? Только право на выкуп или уже установлены границы участка? От этого зависят ваши дальнейшие действия и расходы.

Второе — финансовая сторона вопроса. Помимо покупки дома, вам предстоит оплатить межевание, кадастровые работы, государственные пошлины и саму выкупную стоимость земли. Выкупная цена рассчитывается от кадастровой стоимости — процент зависит от региона и категории земли. В некоторых случаях это может быть существенная сумма.

Третье — временной фактор. Весь процесс оформления может занять от полугода до года. При этом до получения права собственности или аренды на землю у вас могут возникнуть сложности с любыми изменениями на участке.

Четвертое — банки крайне неохотно кредитуют такие объекты, поэтому рассчитывайте на покупку за собственные средства.

Из практических рекомендаций: настаивайте на проведении межевания еще до сделки, получите справку о кадастровой стоимости участка, заложите в бюджет все сопутствующие расходы. В договоре купли-продажи четко пропишите, что покупатель осведомлен о необходимости самостоятельного оформления земли и принимает эти обязательства.

Также учтите положения статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ о праве пользования земельным участком при переходе права собственности на здание — это даст вам правовые основания для использования земли до окончательного оформления.

По моему опыту, такие сделки вполне реализуемы, если подходить к ним осознанно и с пониманием всех рисков. Главное — не спешить и тщательно проработать все документы.

Здравствуйте, Анна! Давайте разберем вашу ситуацию с покупкой дома и земли.

Риэлторы предлагают купить дом без земли, а потом выкупить участок. Возможна ли такая схема? Какие есть подводные камни?

 Да, но такая сделка возможна, но сопряжена с рисками. По закону право собственности на дом неразрывно связано с правом на землю (ст. 35 ЗК РФ). Если участок не оформлен, формально вы приобретаете объект, который может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Поэтому в вашем случае необходимо очень внимательно проанализировать решение суда, если в нем суд подтвердил законность возведенного дома, то риски связанные с признанием его самозастроем снижаются.

Подводные камни схемы: 

Риски для покупателя: Поскольку на землю нет документов, вам потребуется пройти процедуру ее оформления. Учитывая, что вы выиграли суд с администрацией, это является основанием для дальнейших действий. Вам необходимо будет подать документы в Росреестр и кадастровую палату. После этого, как вы правильно указали, землю нужно будет выкупать у государства, но Администрация может оспорить решение суда или выявить новые ограничения (например, участок в охранной зоне ЛЭП, земля  изъята из оборота или зарезервирована для государственных нужд.). 
Опять же могут возникнуть задержки с оформлением: межевание и кадастровый учет могут занять 3–6 месяцев, а выкуп — до года. Если выкуп затянется, кадастровая стоимость  участка может увеличиться., что имеется для вас значение, поскольку участок под домом можно приобрести без торгов по цене, установленной уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, которая  не может превышать кадастровую стоимость этого участка (подп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 2, 3 ст. 39.4 ЗК РФ, см. также чч. 3, 4 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Для минимизации рисков  стоит в договор купли-продажи дома внести:

Условие о том, что продавец обязуется содействовать в оформлении земли;
Штрафные санкции за срыв сроков;
Отложенный расчет (часть оплаты — после выкупа участка), а также проверить документы :

Решение суда (убедитесь, что в нем указана обязанность администрации предоставить землю);
Отсутствие обременений на дом через выписку ЕГРН. 
Оформите предварительный договор с условием, что окончательная сделка состоится после регистрации права собственности на землю.

Здравствуйте,  Анна.

Такая схема с 1 марта 2025 года недопустима в силу изменений в законодательство.

Пункты 8 и 9 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» согласно которых с 1 марта 2025 года определение границ земельного участка при сделках обязательно и дом без земли продать (купить) не получится.

С уважением!  Г.А. Кураев