Могу ли я зарегистрировать право собственности через суд?

Здравствуйте. Алексей,

В силу части 2 статьи 250 ГК РФ,

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Понятно, что у пристава возникают вопросы, по форме уведомления, так как Вы указываете следующе:

электронное заказное письмо

 А почему не направите  — обычным заказным письмом, с простым уведомлением и почтовой описью вложения?

Если вам отказывают нотариусы, значит данную проблему можно решить только в судебном порядке. Подавайте исковое заявление о признании права собственности на 1/2 доли по ст. 218 ГК РФ в суд

Здравствуйте Алексей!

«Купили на торгах-нотариусы отказываются проводить сделку купли-продажи»

Покупка имущества должника на торгах является самостоятельным основанием для перехода права собственности.Дополнительная сделка купли-продажи у нотариуса не нужна, потому что вы приобрели имущество не «у частного лица», а в рамках торгов, проводимых конкурсным управляющим.

Что нужно для регистрации права: Итоговый протокол торгов.
Договор купли-продажи (заключается управляющим с победителем торгов, но именно в простой письменной форме, нотариальное удостоверение законом не предусмотрено).
Акт приёма-передачи.
Документы о проведении торгов (извещение, решение, публикация, обычно это всё прилагает управляющий). Преимущественное право сособственника (ст. 250 ГК РФ), оно действует только при добровольной продаже доли.

Росреестр регистрирует право собственности на основании документов о торгах, договора и акта приёма-передачи.

Здравствуйте.

В Вашей ситуации, когда нотариусы отказывают в удостоверении сделки купли-продажи доли гаража, приобретенной на торгах по банкротству, наиболее эффективным и реальным путем регистрации права собственности является обращение в суд. Отказы нотариусов, как правило, обоснованы двумя ключевыми моментами: императивным требованием об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности и необходимостью соблюдения преимущественного права покупки сособственника.

Согласно пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключения из этого правила крайне ограничены и не применимы к случаям продажи отдельной доли. Кроме того, при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (пункт 1 статьи 250 ГК РФ). Верховный Суд РФ в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» разъяснил, что правила о преимущественном праве покупки применяются и при продаже доли на публичных торгах по банкротству. Использование электронного заказного письма для уведомления сособственника, без предварительного согласия адресата на такой способ взаимодействия, чаще всего не признается надлежащим, как следует из пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поскольку не гарантирует достоверность получения и ознакомления.

В сложившейся ситуации Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на приобретенную долю гаража. Решение суда, установившее право на недвижимое имущество, является самостоятельным основанием для государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) без необходимости нотариального удостоверения. Это прямо предусмотрено пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В рамках судебного разбирательства Вам потребуется доказать законность проведения торгов по банкротству, факт полной оплаты приобретенной доли, а также надлежащее уведомление сособственника о преимущественном праве покупки либо его бездействие в реализации этого права.

Для успешной защиты Ваших прав необходимо получить официальные постановления об отказе от нотариусов с указанием конкретных причин, собрать все документы по торгам (протокол, договор купли-продажи, платежные документы), а также доказательства попыток уведомления сособственника. Тщательная подготовка доказательственной базы, особенно в части соблюдения преимущественного права сособственника, будет ключевой для положительного решения суда.