Собственник коммерческой недвижимости планирует заключить агентские договора с арендаторами на коммунальные услуги.
Входит ли сумма по таким договорам в доход при УСН, смогут ли арендаторы включать такие суммы в свои расходы и какие особенности заключенмя такого договора, чтобы избежать претензий со стороны налоговой?
Входит ли сумма по таким договорам в доход при УСН, смогут ли арендаторы включать такие суммы в свои расходы и
Добрый день! Агентский договор с арендатором помогает собственнику на УСН на законных основаниях не включать в налоговую базу платежи за коммунальные услуги, даже если таковые попадают до передачи РСО на счет собственника. Основание — п.п. 9 п. ст. 251 НК РФ согласно которой
не включается в налоговую базу доход
в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору,
Марина, добрый день.
Согласно ст. 1005 ГК РФ:
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Что касаемо вопроса налогообложения, то для Вас в соответствии пп. 9 п. 1 статьи 251 НК РФ указанные сумму в налогооблагаемую базу входить не будут:
1. При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
9) в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору,
Указанная схема работы допустима и часто применяется во взаимоотношениях между арендатором и арендодателем в части расчетов с РСО
Вместе с тем существует и противоположная судебная практика, так например в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.08.2021 № Ф02-4025/2021 по делу № А33-29857/2019 указывалось:
Что же касается агентского договора, он действительно может избавить арендодателя от необходимости включать в доходы суммы, поступающие в оплату коммуналки. Но только при условии, что договор заключается до оформления отношений с поставщиками ресурсов. Если же договоры с поставщиками коммунальных услуг заключены или соответствующие отношения фактически возникли до подписания агентских договоров и возникновения правоотношений с арендаторами-принципалами, оснований для исключения коммунальных платежей из состава доходов нет.
Все дело в том, что если договор с РСО заключен до оформления агентских договоров формально получается, что потребителем является сам арендодатель, а не принципал по агентскому догвоору.
Эту судебную практику следует иметь ввиду.
На это так же обращал внимание и Минфин, в своих давних разъяснениях, так например в Письме Минфина России от 24.01.2013 N 03-11-06/2/12:
Согласно положениям п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 N 85 сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.
В связи с этим при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.
В свежем Письме Минфина РФ от 22.12.2020 № 03-11-06/2/112612 на этот счет разъясняется следующее:
В свою очередь, статья 251 Налогового кодекса не предусматривает исключение из доходов сумм возмещения расходов на оплату коммунальных услуг.
Таким образом, полученная сумма возмещения стоимости коммунальных услуг в полном объеме учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Далее идет разъяснение возможности применения агентской схемы работы и то, что на оснвоании пп. 9 п. 1 ст, 251 НК РФ (указанной мне выше) не образует налогооблагаемого дохода, однако для ее применения обязательным указывается следующее обстоятельство:
Статьей 1011 Гражданского кодекса установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные главой 51 «Комиссия» Гражданского кодекса, если эти правила не противоречат положениям главы 52 «Агентирование» Гражданского кодекса или существу агентского договора.
...
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
Здравствуйте.
Да, действительно, при заключении агентского договора собственник, находящийся на УСН в соответствии с положениями ст. 251 НК РФ вправе не включать в налоговую базу платежи за коммунальные услуги.
Что касается особенностей договора по ст. 1005 ГК РФ, то в первую очередь это необходимость предусмотреть периодичеость отчетов агента, а также установление агентского вознаграждения Агенту.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Здравствуйте.
Да, вы можете использовать агентскую схему. При правильном оформлении суммы, полученные от арендаторов в качестве возмещения коммунальных услуг, не включаются в ваш налогооблагаемый доход при УСН. Вашим доходом будет являться исключительно агентское вознаграждение. Это прямо следует из подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, так как данные средства являются для вас транзитными. Судебная практика, например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.01.2017 по делу № А40-109038/2016, подтверждает, что такие платежи не являются экономической выгодой агента и исключаются из налоговой базы.
Для ваших арендаторов (принципалов) такие платежи также выгодны. Они вправе включать суммы, уплаченные за коммунальные услуги через вас, в состав своих расходов при расчете налога на прибыль или УСН «доходы минус расходы». Основанием служат статья 252 НК РФ (экономическая обоснованность и документальное подтверждение затрат) и подпункт 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Суды поддерживают эту позицию, что отражено, в частности, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 09.03.2016 по делу № А76-13009/2015.
Чтобы избежать претензий со стороны налоговых органов, ваш агентский договор должен быть составлен безупречно. Ключевые моменты: в предмете договора четко укажите, что вы действуете как агент по поручению и за счет арендатора (ст. 1005 ГК РФ), а не перепродаете услуги. Обязательно ведите раздельный учет транзитных платежей и своего вознаграждения, а также регулярно предоставляйте арендаторам отчеты агента с приложением копий счетов от ресурсоснабжающих организаций. Любая «наценка» на коммунальные услуги, помимо четко установленного вознаграждения, недопустима и приведет к переквалификации договора.
Основной риск заключается в том, что налоговая может посчитать сделку фиктивной, направленной лишь на получение налоговой выгоды (ст. 54.1 НК РФ). Особое внимание уделите датам: если ваши договоры с поставщиками услуг заключены значительно раньше агентских договоров с арендаторами, это может вызвать вопросы. Согласно позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85, сделки, совершенные до заключения агентского договора, не могут считаться исполнением поручения. Поэтому крайне важно обеспечить реальность агентских отношений и их безупречное документальное подтверждение.
например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.01.2017 по делу № А40-109038/2016, подтверждает, что такие платежи не являются экономической выгодой агента и исключаются из налоговой базы.
Во-первых решение по указанному делу вынесено 19 июля 2016 года.
Во-вторых в данном споре указанные Вами обстоятельства не рассматривалась и суть спора вовсе об ином.
Суды поддерживают эту позицию, что отражено, в частности, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 09.03.2016 по делу № А76-13009/2015.
Суд дела по указанному Постановлению также вовсе иная, там спор с ФСПП, да и дата постановления Вами указана неверная.
Таким образом приведенные Вами судебные акты
Не стоит вводить клиента в заблуждение ответами сгенерирванными с использованием нейросетей, или как минимум проверять судебную практику на которую Вы ссылаетесь.
сама схема вполне легальна, подробней см. напр. Письмо Минфина России от 09.08.2013 N 03-11-11/32283