4 Учитывается ли расстояние до метро?

Question

Живу в квартире 3-х комнатной (84,4 м2), в которой 36/52 принадлежат бабушке (они по завещанию записаны на моего отца, а отец, как только их получит по договору дарения перепишет их на меня) и 16/52 принадлежит недееспособному дяде (брату отца). Дядя на 10 лет младше отца, поэтому вариант перехода имущества моему отцы рассматривать как 100% нельзя (уже получал ответ, что после смерти недееспособного гражданина имущество его переходит в порядке права наследования) - однако я держу его в голове. Хочется себя подстраховать на 100% от непоняток нашего законодательства, учитывая, что я и мои дети будут жить в этой квартире. Я прочитал, что можно как бы выкупить долю у недееспособного, купив ему квартиру. И тут начинается сильное расхождение информации в вопросе того, по каким параметрам выбирать квартиру новую: 1) Точно эквивалентно площади в доле, получается - 25,97 м2. Это студия, до однушки еще далеко 2) Учитывается ли текущий ремонт в квартире, где он частично собственник. Так я еще сейчас делаю ремонт, улучшая свои и его соответственно жилищные условия. Или тут учитывается условно (с отделкой + мебель)? А мебель может быть любая, например, сейчас я купил мебель из массива дуба)? Ну и так далее.. 3) По поводу стоимости, где то написано эквивалентно доле кадастровой стоимости, где то рыночной стоимости. В моей городе (Санкт-Петербург), наверное как и во многих других, это большая разница. Я могу найти студи ю в нашем районе за деньги, не эквивалентные в расчете рыночной стоимости по долям. Это вообще как то учитывается? 4) Учитывается ли расстояние до метро? До центра? Инфраструктура? Класс жилого комплекса? Тип здания? И много другое? По сути я хочу изучить вопрос покупки ему отдельной квартиры, где он будет полноправным собственником, и эта квартира будет сдаваться в аренду. Вырученные деньги с нее будут идти на покрытие расходов на пансионат. Перейдет ли новая квартира мне или отцу в будущем, это уже не так важно, потому что она будет отдельно.

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Я прочитал, что можно как бы выкупить долю у недееспособного, купив ему квартиру. И тут начинается сильное расхождение информации в вопросе того, по каким параметрам выбирать квартиру новую: Все сделки с имуществом подопечного ( недееспособного), по распоряжению принадлежащему ему имуществу опекуном осуществляются с предварительного разрешения на это от органа опеки и попечительства, в соответствии со ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Также, в соответствии со ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. Предварительное разрешение от органа опеки и попечительства может быть получено при условии предоставления равнозначного жилого помещения подопечного, при отчуждении имущества ( доли в жилом помещении). 2) Учитывается ли текущий ремонт в квартире, где он частично собственник. Так я еще сейчас делаю ремонт, улучшая свои и его соответственно жилищные условия. Или тут учитывается условно (с отделкой + мебель)? А мебель может быть любая, например, сейчас я купил мебель из массива дуба)? Ну и так далее.. 3) По поводу стоимости, где то написано эквивалентно доле кадастровой стоимости, где то рыночной стоимости. В моей городе (Санкт-Петербург), наверное как и во многих других, это большая разница. Я могу найти студи ю в нашем районе за деньги, не эквивалентные в расчете рыночной стоимости по долям. Это вообще как то учитывается? Порядок выдачи предварительного разрешения от органа опеки и попечительства утверждается Административным регламентом предоставления данной муниципальной услуги, в Вашем городе проживания. Так, учитывается рыночная стоимость принадлежащего ему жилого помещения ( доля в жилом помещении). При этом, конкретный перечень необходимых документов нужно смотреть в Административном регламенте предоставления данной муниципальной услуги — выдача предварительного разрешения на совершении сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному. По сути я хочу изучить вопрос покупки ему отдельной квартиры, где он будет полноправным собственником, и эта квартира будет сдаваться в аренду. Вырученные деньги с нее будут идти на покрытие расходов на пансионат. Перейдет ли новая квартира мне или отцу в будущем, это уже не так важно, потому что она будет отдельно. На сдачу в аренду данного жилого помещения необходимо также получить предварительное разрешение на это от органа опеки и попечительства, в силу ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», согласно которой 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду... У Вас указан г. Санкт-Петербург, там находится квартира, доля в которой принадлежит недееспособному дяде (брату отца)?

Дарья Разина · Answer

Уважаемый Даниил, здравствуйте! Я прочитал, что можно как бы выкупить долю у недееспособного, купив ему квартиру. Интересно конечно, но у нас есть ст.20 ФЗ «Об опеке и попечительстве.» 1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению , за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/cc04efe8addd3359882e795ed8cf4eba82943aff/ В соответствии со статьей 37 ГК РФ, опекун или попечитель вправе распоряжаться имуществом недееспособного гражданина исключительно в интересах подопечного и только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/ Орган опеки и попечительства оценивает, насколько приобретаемое взамен имущество (отдельная квартира) соответствует интересам подопечного, а также эквивалентно ли оно отчуждаемой доле по ряду критериев. 1) В первую очередь, при определении эквивалентности учитывается не только площадь, но и стоимость объекта недвижимости. 2) При этом принимаются во внимание такие параметры, как местоположение (район, транспортная доступность, инфраструктура), техническое состояние, наличие ремонта, уровень отделки, а также возможность проживания подопечного в новом объекте. Мебель и иные улучшения могут быть учтены, если они существенно влияют на стоимость имущества. Орган опеки и попечительства вправе отказать в разрешении на сделку, если условия ухудшают жилищные или имущественные права подопечного, либо если приобретаемое жилье не соответствует минимальным требованиям по площади, стоимости, инфраструктуре и другим существенным характеристикам. То есть — все зависит от решения опеки. Вопрос о расстоянии до метро, классе жилого комплекса, типе здания и иных параметрах рассматривается индивидуально. Сделки между опекуном, его близкими родственниками и подопечным запрещены, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК РФ). С уважением, Д.А.Разина