А также как вести график выплат?

Question

Добрый день. Около десяти лет назад приватизировали с родной сестрой на двоих муниципальную трехкомнатную квартиру в Москве, доставшуюся нам от родителей. На данный момент собственники мы вдвоем, прописаны также только мы. Сейчас сестра хочет продать квартиру, но я против, и она предложила мне выкупить у нее ее половину. я согласна, но необходимой суммой не располагаю. Можем ли мы с сестрой заключить соглашение о выплате стоимости доли сестры поэтапно? Например, мы заключаем соглашение, она открывает в банке счет, и я ежемесячно выплачиваю ей фиксированную сумму, при этом она не может продать свою долю третьим лицам, но я разрешаю ей сдавать ее часть квартиры в аренду. Каков порядок моих действий, если этот вариант возможен? Стоит ли нам сразу обратиться к нотариусу и составить соглашение? Будет ли сразу заключен договор купли-продажи, поступят ли сразу сведения о продаже в Росреестр? а также как вести график выплат? В какой момент сделка будет считаться оконченной и сестра перестанет иметь отношениt к данной квартире?

Сергей Николаев · Answer

Можем ли мы с сестрой заключить соглашение о выплате стоимости доли сестры поэтапно? Добрый день! Да, Вы можете заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Статьей 421 Гражданского Кодекса РФ предусмотрен принцип свободы договора, согласно которому договор может быть заключен на любых условиях, не противоречащих закону, если стороны достигли соглашения по этим условиям. А согласно ст. 489 Гражданского Кодекса РФ: 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Этой же нормой права предусмотрено, что договор о продаже с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Далее продолжу.

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Юлия. Такой договор возможен. Тут действует принцип свободы договора — ст.421 ГК РФ. Будет ли сразу заключен договор купли-продажи, поступят ли сразу сведения о продаже в Росреестр? Все зависит от того, как будет предусмотрено договором, как Вы договоритесь. Вариант 1. Регистрация Вашего права сразу после заключения договора с рассрочкой. Вариант 2. Регистрация Вашего права после произведения всех выплат. При этом у Вас возникнут значительные риски. Для третьих лиц доля будет считаться находящейся в собственности сестры. (см. п.2 ст.223 ГК РФ) , т.е. будет возможна продажа посторонним, при этом потенциальный покупатель-третье лицо может быть и не в курсе имеющегося у сестры обязательства. Такие ситуации часто возникали до создания органов гос.регистрации в конце 90-х-начале 2000-х годов.И в таком варианте нет для Вас практически никаких правовых гарантий того, что доля не будет продана сестрой посторонним. Вопрос о соблюдении Вашего преимущественного права покупки и как его возможно обойти тут уже второй. Впоследствии, если произойдет отчуждение, Ваши правопритязания могут быть разрешены только в суде и далеко не факт, что дело будет разрешено в Вашу пользу. Да и сама перспектива судебных тяжб при осуществленных Вами уже выплатах, не думаю, что Вам нужна. Для Вас безопаснее использовать первый вариант — регистрировать свои права сразу после заключения договора, а с целью обеспечения исполнения своих обязательств Вами установить залог приобретаемой доли в пользу сестры, как продавца -см. ст.488 ГК РФ с возможностью обращения взыскания на предмет залога. Сдавать в найм свою долю сестра уже не сможет, поскольку право собственности будет принадлежать Вам. Вместе с тем не исключен вариант передачи Вами, например, комнаты, в безвозмездное пользование сестре с последующей сдачей ее в найм. В какой момент сделка будет считаться оконченной и сестра перестанет иметь отношениt к данной квартире? С даты регистрации права на Ваше имя. Все остальные моменты могут быть рассмотрены индивидуально в чате . С уважением