Подписи супругов в договоре ипотеки заверены РФ консульством за рубежом, так же договор ипотеки заверен нотариусом РФ

Оформление договора ипотеки под будущее обязательство на квартиру.

Здравствуйте!

Пожалуйста оцените вероятность успешности данной сделки:

- Успешность прохождения сделки через Росфинмониторинг,

- Успешность оформления ипотеки на квартиру в Росреестре (ЕГРН),

- И возможно успешность защиты сделки в суде (в случае если у суда возникнут подозрения о «притворности» сделки)

Условия сделки:

Семья супругов в браке. На данный момент проживают за пределами РФ. Брак зарегистрирован тоже за пределами РФ. Есть копия иностранного брачного сертификата заверенная консульством РФ за рубежом, апостилированная, и с сертифицированным переводом.

В семье у мужа умер отец в РФ. Отец оставил завещание на квартиру в РФ сыну (завещание на мужа семьи). Муж семьи собирается вступить в наследство на квартиру находящуюся в РФ.

В период 2016-2021гг. Супругой оплачивалась аренда квартиры (другая квартира за пределами РФ в которой жили/арендовали супруги). Имеются все выписки с банковского счета супруги об оплате аренды за данную квартиру. Общая сумма выплаченной аренды за данную квартиру = рыночной стоимости квартиры в РФ по которой муж собирается вступить в наследство.

1. 1 июля 2025г. Супруги заключили договор займа. Подписи супругов на договоре займа заверены консульством РФ за рубежом. Дата договора синхронизируется с брачным договором от 03 июля 2025 и помещается до ограждения (Ст 30) и подачи документов в Росреестр (ЕГРН) в августе 2025.

В договоре займа зафиксированно, что деньги уже переданы (2016-2021), прикладываем банковские выписки, но возврат наступает «в течении 5 банковских дней после гос регистрации договора купли-продажи наследуемой квартиры в РФ». Это соответствует будущему обязательству (ГК 339 / 2).

Так же в договоре займа указываются проценты ЦБРФ + 1% с августа 2025 (момент регистрации наследуемой квартиры в РФ, чтобы не пересчитывать проценты 2016-2025) с оговоркой «Проценты капитализируются до момента погашения» (ГК 809 / 2), позже прикладываем таблицу с расчетами процентов на момент продажи наследуемой квартиры в РФ.

2. 1 июля 2025г. Супруги подписали акт признания долга. Подписи супругов на акте признания долга заверены консульством РФ за рубежом.

В акте признания долга зафиксированно, что деньги уже переданы (2016-2021), прикладываем банковские выписки, но возврат наступает «в течении 5 банковских дней после гос регистрации договора купли-продажи наследуемой квартиры в РФ». Это соответствует будущему обязательству (ГК 339 / 2).

Так же данный акт признания долга заверен нотариусом в РФ.

3. 3 июля 2025г супруги заключили брачный договор с раздельным имуществом. Подписи супругов в брачном договоре заверены РФ консульством за рубежом, так же брачный договор заверен нотариусом РФ. В брачном договоре есть следующие условия:

«п.4. Супруги признают, что денежные средства, переданные Женой Мужу в период с 2016г. По 2021г. (подтверждаются выписками SWIFT №…), образуют самостоятельное обязательство Мужа перед Женой в размере … . Настоящим стороны устанавливают, что указанное обстоятельство и возникающая по нему ипотека относятся к раздельной собственности Жены.»

«п.5 Наследуемая квартира в РФ относятся к раздельной собственности Мужа (примерная формулировка)»

«п. 6 Средства по договору займа №… относятся к раздельной собственности Жены (примерная формулировка)»

«п.7 Супруги договорились о залоге наследуемой квартиры в РФ» (примерная формулировка)

4. 4 июля 2025 супруги заключили стандартный договор ипотеки под будущее обязательство. Подписи супругов в договоре ипотеки заверены РФ консульством за рубежом, так же договор ипотеки заверен нотариусом РФ.

Залогом в данном договоре ипотеки является наследуемая квартира в РФ. Указаны все ссылки на договор займа от 01 июля 2025, акт признания долга от 01 июля 2025.

Так же есть условие «Регистрационный номер ипотеки присваивается Росреестром при государственной регистрации; стороны подтверждают, что после присвоения он будет являться неотъемлемой частью настоящего договора».

(Росреестр добавляет номер в XML-квитанцию и в ЕГРН-выписку; в бумажном экземпляре нотариус при получении выписки вписывает номер вручную и проставляет отметку «номер внесен»).

5. АМЛ/Росфинмониторинг

Банк РФ Признак 2602 Полож. 375-П / 2: договор займа между супругами 600.000р. Оплаченный за пределами РФ может быть подозрительным.

6. При подаче нотариус направит ПНД (FATF Rec 20) с пакетом документов в Росфинмониторинг. Прикладываем сопроводительное письмо с разъяснением цели: что 2016-2021 была оплачена аренда (движение денежных средств в полном объеме по банковскому счету зафиксировано в банковских выписках) и сейчас происходит возмещение/возврат данных ранее оплаченных средств. Так же указываем, что по договору займа начисляются % проценты.

Так же нотариус отправляет электронно XML комбо-пакет в Росреестр/ЕГРН (свидетельство о наследстве + нотариальный акт признания долга + договор ипотеки)

7. ЕГРН: Титул и ипотека зарегистрированы. Получение выписки + запись регистрационного номера в договор ипотеки.

Пожалуйста оцените вероятность успешности данной сделки на ваш взгляд и добавьте/поправьте дополнительные условия к документам для успешности сделки:

- Успешность прохождения сделки через Росфинмониторинг,

- Успешность оформления ипотеки на квартиру в Росреестре (ЕГРН),

- И возможно успешность защиты сделки в суде (в случае если у суда возникнут подозрения о «притворности» сделки)

Так же любая критика по делу тоже всячески приветствуется.

С уважением

Сергей