Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Подписи супругов в договоре ипотеки заверены РФ консульством за рубежом, так же договор ипотеки заверен нотариусом РФ
Оформление договора ипотеки под будущее обязательство на квартиру.
Здравствуйте!
Пожалуйста оцените вероятность успешности данной сделки:
- Успешность прохождения сделки через Росфинмониторинг,
- Успешность оформления ипотеки на квартиру в Росреестре (ЕГРН),
- И возможно успешность защиты сделки в суде (в случае если у суда возникнут подозрения о «притворности» сделки)
Условия сделки:
Семья супругов в браке. На данный момент проживают за пределами РФ. Брак зарегистрирован тоже за пределами РФ. Есть копия иностранного брачного сертификата заверенная консульством РФ за рубежом, апостилированная, и с сертифицированным переводом.
В семье у мужа умер отец в РФ. Отец оставил завещание на квартиру в РФ сыну (завещание на мужа семьи). Муж семьи собирается вступить в наследство на квартиру находящуюся в РФ.
В период 2016-2021гг. Супругой оплачивалась аренда квартиры (другая квартира за пределами РФ в которой жили/арендовали супруги). Имеются все выписки с банковского счета супруги об оплате аренды за данную квартиру. Общая сумма выплаченной аренды за данную квартиру = рыночной стоимости квартиры в РФ по которой муж собирается вступить в наследство.
1. 1 июля 2025г. Супруги заключили договор займа. Подписи супругов на договоре займа заверены консульством РФ за рубежом. Дата договора синхронизируется с брачным договором от 03 июля 2025 и помещается до ограждения (Ст 30) и подачи документов в Росреестр (ЕГРН) в августе 2025.
В договоре займа зафиксированно, что деньги уже переданы (2016-2021), прикладываем банковские выписки, но возврат наступает «в течении 5 банковских дней после гос регистрации договора купли-продажи наследуемой квартиры в РФ». Это соответствует будущему обязательству (ГК 339 / 2).
Так же в договоре займа указываются проценты ЦБРФ + 1% с августа 2025 (момент регистрации наследуемой квартиры в РФ, чтобы не пересчитывать проценты 2016-2025) с оговоркой «Проценты капитализируются до момента погашения» (ГК 809 / 2), позже прикладываем таблицу с расчетами процентов на момент продажи наследуемой квартиры в РФ.
2. 1 июля 2025г. Супруги подписали акт признания долга. Подписи супругов на акте признания долга заверены консульством РФ за рубежом.
В акте признания долга зафиксированно, что деньги уже переданы (2016-2021), прикладываем банковские выписки, но возврат наступает «в течении 5 банковских дней после гос регистрации договора купли-продажи наследуемой квартиры в РФ». Это соответствует будущему обязательству (ГК 339 / 2).
Так же данный акт признания долга заверен нотариусом в РФ.
3. 3 июля 2025г супруги заключили брачный договор с раздельным имуществом. Подписи супругов в брачном договоре заверены РФ консульством за рубежом, так же брачный договор заверен нотариусом РФ. В брачном договоре есть следующие условия:
«п.4. Супруги признают, что денежные средства, переданные Женой Мужу в период с 2016г. По 2021г. (подтверждаются выписками SWIFT №…), образуют самостоятельное обязательство Мужа перед Женой в размере … . Настоящим стороны устанавливают, что указанное обстоятельство и возникающая по нему ипотека относятся к раздельной собственности Жены.»
«п.5 Наследуемая квартира в РФ относятся к раздельной собственности Мужа (примерная формулировка)»
«п. 6 Средства по договору займа №… относятся к раздельной собственности Жены (примерная формулировка)»
«п.7 Супруги договорились о залоге наследуемой квартиры в РФ» (примерная формулировка)
4. 4 июля 2025 супруги заключили стандартный договор ипотеки под будущее обязательство. Подписи супругов в договоре ипотеки заверены РФ консульством за рубежом, так же договор ипотеки заверен нотариусом РФ.
Залогом в данном договоре ипотеки является наследуемая квартира в РФ. Указаны все ссылки на договор займа от 01 июля 2025, акт признания долга от 01 июля 2025.
Так же есть условие «Регистрационный номер ипотеки присваивается Росреестром при государственной регистрации; стороны подтверждают, что после присвоения он будет являться неотъемлемой частью настоящего договора».
(Росреестр добавляет номер в XML-квитанцию и в ЕГРН-выписку; в бумажном экземпляре нотариус при получении выписки вписывает номер вручную и проставляет отметку «номер внесен»).
5. АМЛ/Росфинмониторинг
Банк РФ Признак 2602 Полож. 375-П / 2: договор займа между супругами 600.000р. Оплаченный за пределами РФ может быть подозрительным.
6. При подаче нотариус направит ПНД (FATF Rec 20) с пакетом документов в Росфинмониторинг. Прикладываем сопроводительное письмо с разъяснением цели: что 2016-2021 была оплачена аренда (движение денежных средств в полном объеме по банковскому счету зафиксировано в банковских выписках) и сейчас происходит возмещение/возврат данных ранее оплаченных средств. Так же указываем, что по договору займа начисляются % проценты.
Так же нотариус отправляет электронно XML комбо-пакет в Росреестр/ЕГРН (свидетельство о наследстве + нотариальный акт признания долга + договор ипотеки)
7. ЕГРН: Титул и ипотека зарегистрированы. Получение выписки + запись регистрационного номера в договор ипотеки.
Пожалуйста оцените вероятность успешности данной сделки на ваш взгляд и добавьте/поправьте дополнительные условия к документам для успешности сделки:
- Успешность прохождения сделки через Росфинмониторинг,
- Успешность оформления ипотеки на квартиру в Росреестре (ЕГРН),
- И возможно успешность защиты сделки в суде (в случае если у суда возникнут подозрения о «притворности» сделки)
Так же любая критика по делу тоже всячески приветствуется.
С уважением
Сергей
Здравствуйте.
Согласно Признаку под п.26 Положения Банка России от 02.03.2012 N 375-П
2602 Зачисление крупной суммы денежных средств на банковский счет (вклад) клиента от лица, указанного в подпункте 1 пункта 1 статьи 7.3 Федерального закона, либо от супруга (супруги) или близкого родственника указанного лица
Согласно пп.1 п.1 ст. 7.3 Закона №115-ФЗ
1. Организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, в дополнение к предусмотренным пунктом 1 статьи 7 настоящего Федерального закона мерам обязаны:
1) принимать обоснованные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры по выявлению среди физических лиц, находящихся на обслуживании или принимаемых на обслуживание, иностранных публичных должностных лиц, должностных лиц публичных международных организаций, а также лиц, замещающих (занимающих) государственные должности Российской Федерации, должности членов Совета директоров Центрального банка Российской Федерации, должности федеральной государственной службы, назначение на которые и освобождение от которых осуществляются Президентом Российской Федерации или Правительством Российской Федерации, должности в Центральном банке Российской Федерации, государственных корпорациях и иных организациях, созданных Российской Федерацией на основании федеральных законов, включенные в перечни должностей, определяемые Президентом Российской Федерации;
Я правильно понимаю, что супруг является одним из тех лиц, которые перечислены в этом пункте?
Договор купли-продажи не регистрируется, регистрируется переход права собственности.
То есть срок вступления в наследство (6 месяцев) еще не истек, и пока нет еще права собственности на квартиру, которая предполагается к передаче в залог, верно?
Это что, прямо в брачном договоре такое написано?