Добрый день, Павел!
Все очень сильно зависит от того, как именно будет сформулированы условия этого договора между предпринимателями. И от того, как договор будет квалифицирован налоговым органом.
Вообще по описанию данный договор больше всего подходит под договор простого товарищества. Участниками договора простого товарищества могут быть индивидуальные предприниматели.
Простое товарищество не регистрируется в налоговой инспекции и не является плательщиком налогов (ст. 19 НК). Это объясняется тем, что участники договора совместной деятельности не образуют новое юридическое лицо (п. 1 ст. 1041 ГК). Все налоги (в т. ч. с доходов и имущества, полученных в рамках совместной деятельности) каждый участник простого товарищества должен платить самостоятельно. Однако отдельные положения касаются НДС. Его должен рассчитать и перечислить в бюджет участник, ведущий общие дела (ст. 174.1 НК). Участник, ведущий общий учет, обязан выполнять функции, связанные с уплатой НДС по деятельности товарищества, даже в том случае, если он использует освобождение от уплаты НДС по пункту 1 статьи 145 НК.
Кроме того, если участники применяют УСН есть еще одного ограничение — участники договора простого товарищества вправе работать только на объекте «доходы минус расходы».
Что касается прекращения такого договора, то основания для этого подробно описаны в ст.1050 ГК РФ.
Договор простого товарищества прекращается вследствие:
— объявления кого-либо из товарищей недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, если договором простого товарищества или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами;
— объявления кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом), за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта;
— смерти товарища или ликвидации либо реорганизации участвующего в договоре простого товарищества юридического лица, если договором или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами либо замещение умершего товарища (ликвидированного или реорганизованного юридического лица) его наследниками (правопреемниками);
— отказа кого-либо из товарищей от дальнейшего участия в бессрочном договоре простого товарищества, за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта;
— расторжения договора простого товарищества, заключенного с указанием срока, по требованию одного из товарищей в отношениях между ним и остальными товарищами, за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта;
— истечения срока договора простого товарищества;
— выдела доли товарища по требованию его кредитора, за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта.
Как вариант можно рассмотреть более простую и понятную схему: создание ООО, куда два участника вносят в уставный капитал свои доли в имуществе. Затем общество сдает данный объект в аренду арендаторам, а участники полученную прибыль распределяют между собой, либо оказывают этому обществу услуги, для получения доходов от него.
Создание ООО в данной ситуации нам не подходит, так как увеличивается налоговая нагрузка (к налогу по усн на арендные платежи добавляется ндфл при распределении дивидендов либо еще раз усн при оказании услуг ООО от ИП) плюс расходы на администрирование ООО. По простому товариществу тоже возрастает налоговая нагрузка, так как по аренде помещений нет расходов. Возможно ли, все-таки, создание какого-то соглашения между собственниками, при котором один из собственников сможет получать 100 процентов арендных доходов по одному из помещений. По моему мнению, снижения налоговой нагрузки и, соответственно, претензий от налоговой здесь не будет — сейчас налоги платят два собственника, а будет один, но налогооблагаемая база и сумма уплачиваемых налогов не изменится.
Да, можно. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст.247 НК РФ). То есть в принципе можно просто заключить трехсторонний договор где два ИП будут выступать арендодателями. В целом никаких рисков с точки зрения налогообложения здесь нет — при условии, что арендодатели будут получать доходы, пропорционально своим долям. То есть важно, чтобы не было такого, что собственник получал дохода больше, чем приходится на его долю — это позволит налоговый органам поставить вопрос о безвозмездном пользовании долей другого собственника. А это в свою очередь ведет к образованию дополнительного налогооблагаемого дохода.