Правомерна ли аренда дороги после раздела земельного участка гаражного общества

Здравствуйте! Действия администрации являются правомерными.

Согласно ст. 11.4 ЗК РФ, раздел земельного участка возможен, при этом из одного участка могут образовываться несколько новых земельных участков с присвоением им отдельных кадастровых номеров. Но для раздела арендованного земельного участка обязательно требуется письменное согласие арендатора — в данном случае Вашего гаражного кооператива.

Статья 11.2 часть 4 ЗК РФ устанавливает, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов исходных земельных участков. Это означает, что администрация не может в одностороннем порядке принудительно разделить арендованный участок без Вашего согласия. Однако если Вы даете такое согласие, процедура становится законной.

Согласно ч. 7 ст. 11.4 ЗК РФ,

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение двадцати дней со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

Что касается арендной платы за земли общего пользования (дорога), то она регулируется Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582. Размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением соответствующих коэффициентов.

Согласно ч. 1 ст. 39.7 ЗК РФ,

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Установление нормативов арендной платы входит в компетенцию органов местного самоуправления, которые должны учитывать категорию земель, их местоположение, градостроительную ценность и экономические факторы. Арендная плата не может устанавливаться произвольно без соответствующего обоснования.

В Вашей ситуации администрация действует в рамках закона, предлагая раздел участка в связи с изменившимися обстоятельствами — оформлением части земель под гаражами в частную собственность через гаражную амнистию.

Однако окончательное решение о согласии на раздел принимает именно арендатор — гаражное товарищество.

Применимо ли в нашем вопросе Федеральный закон от 24 июля 2023 года № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»Статья 7. Состав общего имущества в границах территории гаражного назначения пункт 3.Или может ГО может претендовать на использование подъезда без договора аренды согласно Постановление Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов»пункт 12 Проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Применимо частично. Часть 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ устанавливает право собственников гаражей свободно использовать земельные участки общего назначения для проезда к своим гаражам. При этом Постановление №1300 пункт 12 позволяет размещать проезды без оформления земельных участков только если не требуется разрешение на строительство. В Вашем случае закон защищает доступ к гаражам, но аренда дороги может потребоваться в зависимости от технических характеристик проезда.

Уважаемая Елена, здравствуйте! 

Действия администрации по предложению раздела арендуемого земельного участка и заключению дополнительного соглашения на аренду вновь образованного участка под проездом (дорогой), исключая из аренды участки, оформленные в собственность, соответствуют положениям действующего законодательства РФ.

Согласно ЗК РФ, изменение площади и границ арендуемого участка возможно по соглашению сторон, в том числе в связи с образованием новых участков в результате предоставления их в собственность отдельным лицам.

Вопрос о правомерности аренды земель общего пользования (проездов) регулируется Федеральным законом от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях», в частности, статьей 7, согласно которому к общему имуществу гаражного объединения относятся, в том числе, проезды и иные элементы инфраструктуры, расположенные в границах территории гаражного назначения.

К общему имуществу в границах территории гаражного назначения относятся:

1) земельный участок или земельные участки, которые предназначены для удовлетворения в границах территории гаражного назначения общих потребностей в проходе и проезде, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении, водоснабжении, водоотведении, охране, сборе твердых коммунальных отходов, размещении иных объектов общего имущества (земельный участок или земельные участки общего назначения);

2) объекты, предназначенные для общего пользования и составляющие общую инфраструктуру территории гаражного назначения, в том числе пешеходные переходы, ворота, ограждения, котельные, технические площадки и площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_452655/25f2e7c586cb50210d686c33a4b016a76c38575b/

Однако право на оформление таких земель в собственность или постоянное (бессрочное) пользование возникает только при условии, что весь участок территории гаражного назначения оформлен в установленном порядке, что в Вашем случае пока не реализовано.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Согласно пункту 2 указанных Правил,

2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее — земельные участки), в расчете на год (далее — арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее — федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: 
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее — торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

Для земель общего пользования (проездов), предоставленных без торгов, применяется ставка, установленная органом местного самоуправления, исходя из кадастровой стоимости, если иное не предусмотрено региональными нормативными актами.

Таким образом, заключение дополнительного соглашения на аренду участка под проездом является правомерным, а размер арендной платы должен определяться в соответствии с вышеуказанными нормативными актами.

После оформления в собственность всех гаражей и территории общего пользования, гаражное объединение вправе инициировать оформление прав на земельный участок под проездом в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 338-ФЗ.

С уважением, Д.А.Разина