Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

288 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
288 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Покупка квартиры

Добрый вечер!

Собираюсь приобретать квартиру в собственность, цена 2 млн. 700 тысяч, покупатель не хочет показывать всю сумму в договоре купли-продажи, так как квартира находится в собственности менее трех лет, соответственно возникает налогооблагаемая база по НДФЛ, хочет указать в договоре что цена квартиры 1 млн. рублей. У меня одобрена ипотека на сумму 900 тысяч, остальное внесу наличкой, это все для банка и для налоговой. Как правильно оформить остальную сумму отданных денег, чтобы не было рисков для меня и для продавца, и чтобы в будущем не возникло претензий к друг другу? Покупать буду по генеральной доверенности от собственника на его друга.. Как удостовериться что доверенность не поддельная?

Заранее спасибо за ответ.

26 Мая 2014, 16:26, вопрос №459850 Ирина, г. Новосибирск
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (13)

  • Юрист - Котов Виктор
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Если доверенность оформлена нотариально, то проверить Вы можете удостоверение данной доверенности только у самого нотариуса.

    Что касается суммы, которая будет указана в договоре, то рекомендую указывать всю — это лучше прежде всего для Вас, или же искать другой вариант. Дело в том, что налоговую ответственность в связи с продажей имущества несет только собственник. Новый собственник по налогам прежнего не отвечает. Но, в случае, если к примеру в квартире обнаружится существенный недостаток, из-за которого Вы захотите расторгнуть договор, или же будут основания для признания данного договора недействительным, и прочие обстоятельства (вскроется прописанный человек и т.п.), то при признании сделки недействительной возврату будет подлежать только та сумма, которая указана в договоре. ПОэтому риск в этом есть

    Кроме того, при покупке квартиры Вы сами приобретаетет право на имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. из стоимости квартиры, поэтому Вам выгоднее всю сумму показать, что потом вернуть своих доходов 13 % Х 2 млн. руб. = 260 000.

    26 Мая 2014, 16:33
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    20%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день, Ирина!

    Как правильно оформить остальную сумму отданных денег, чтобы не было рисков для меня и для продавца, и чтобы в будущем не возникло претензий к друг другу?

    Ирина

    Оформить все лучше у нотариуса, если он согласится. Но все это не в Ваших интересах — мало ли какая ситуация возникнет с квартирой — расторгнуть договор уже будет проблематично, так как вернуть Вам будут обязаны только сумму, указанную в договоре.

    Покупать буду по генеральной доверенности от собственника на его друга… Как удостовериться что доверенность не поддельная?

    Ирина

    Это можете сделать у нотариуса, который ее удостоверил (указано в доверенности).

    26 Мая 2014, 16:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    20%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Кроме того, при покупке квартиры Вы сами приобретаетет право на имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. из стоимости квартиры, поэтому Вам выгоднее всю сумму показать, что потом вернуть своих доходов 13 % Х 2 млн. руб. = 260 000.

    Котов Виктор

    Тоже верно кстати, если жилье приобретается впервые.

    26 Мая 2014, 16:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Сязин Алексей Сергеевич
    Сязин Алексей Сергеевич
    Адвокат, г. Волгоград
    • 195ответов
    • 61отзыв

    Что касается доверенности — то проверить её не так-то просто, но и ничего сложного нет. — Бумага гознак, водяные знаки, цветные волокна — как деньги. Проверить выдавалась ли доверенность можно позвонив нотариусу и спросить доверенность на такого-то за таким-то реестровым номером выдавалась? По другому проверить её нельзя.

    Что касается суммы договора. Конечно же в идеале необходимо указывать точную сумму. Если такой возможности нет, то при занижении суммы договора для обеих сторон возникает риск признания сделки недействительной, так как существенное условие договора — цена не соответствует действительности. Что касается продавца, то при этом — он особо ничем не рискует — в случае чего вернет себе квартиру и отдаст столько денег сколько указано в договоре -1 млн., так 1 млн. руб. Что касается покупателя, то он рискует остаться и без квартиры и вернуть себе не более той суммы, которая указана в договоре.

    Это я написал основные моменты, но к сожалению, я так и не понял Вы продавец или покупатель. В любом случае, если вы покупатель, то не советую идти на такие условия. Продавцу можно.

    26 Мая 2014, 16:37
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина

    Здравствуйте Ирина!

    Я бы не советовала так поступать, потому что Вы многое потеряете.

    Например, покупая квартиру впервые Вы имеете  право на имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. из стоимости квартиры, и Вам вернут 260 000 рублей, что существенно.

    Второе, если в следствии проживания в квартире будут Вами выявлены существенные недостатки и Вы решите расторгнуть договор купли-продажи, то сможете вернуть ту сумму, которая прописана в договоре.

    26 Мая 2014, 16:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    20%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    По поводу оспаривания сделки также возможно признание ее притворной (хотя конечно доказать это довольно сложно):

    Статья 170 ГК РФ Недействительность мнимой и притворной сделок

    2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

    С Уважением,
    Васильев Дмитрий.



    26 Мая 2014, 16:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав

    Здравствуйте Ирина!

    Я присоединяюсь к мнению коллег, что рисковать не стоит, но если уж Вы непременно хотите заключить эту сделку то:

    Как правильно оформить остальную сумму отданных денег, чтобы не было рисков для меня и для продавца, и чтобы в будущем не возникло претензий к друг другу?

    Ирина

    Оставшуюся сумму денег можете оформить новацией. На мой взгляд лучше всего подойдет договор займа.

    Как удостовериться что доверенность не поддельная?

    Ирина

    Доверенность должна быть заверена нотариусом, проверить подлинность подписи и печати нотариуса Вы можете только у самого нотариуса (должны быть указаны его реквизиты)

    26 Мая 2014, 16:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шелковая Наталья
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    1) Чтобы не было рисков для Вас и для Продавца.

    Так к сожалению не получится. Риски будут в любом случае. Можно оформить Договор купли-продажи квартиры на 1000 рублей, к нему расписку в получении денежных средств, также оформить дополнительное соглашение об изменении цены в договоре и еще одну расписку. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, соответственно дополнительное соглашение тоже. Договор купли-продажи сдаете на государственную регистрацию, а дополнительное соглашение оставляете себе.

    Минус: Продавец будет не совсем спокоен, потому что Вы можете предъявить в налоговую данный пакет документов и получить налоговый вычет с данной покупки.

    Однако, обезопасите себя по возврату денег, в случае расторжения договора.

    2) По доверенности можно удостовериться только у нотариуса, у которого она выдана. Однако это не уменьшает риск того, что доверенность может быть отозвана при прохождении регистрации перехода права собственности.

         Также, необходимо проверить, нужно ли согласие супруга/супруги собственника на продажу (а это можно проверить только видя паспорт собственника).

    3) Хочу обратить внимание на тот факт, что беря ипотеку, от суммы первоначального взноса, зависит размер процентной ставки по кредиту.

    С уважением,

    Шелковая Наталья Николаевна

    26 Мая 2014, 16:42
    Ответ юриста был полезен? + 3 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рязанцев Артём Алексеевич

    Добрый день.


    Считаю, что  100% гарантии при такой сделке никогда нет, ведь никто не отменял оснований для признания сделок недействительными.


    Из личного опыта риелторы делают например следующим образом:


    1. ровно 1 млн. показывать опасно перед налоговой, показывают минимум 2млн.


    2. на остальную сумму покупают не квартиру, а мебель, бытовую технику, сам ремонт и т.д.


    3. можно написать расписки о вашем долге перед ними и их подтверждение, что долг выплачен. Вместе эти бумаги храняться в сейфе до оформления права собственности и выдаются друг другу после оформления квартиры..


     


    Доверенность можно проверить в Реестре нотариальных действий по адресу того нотариуса, который ее выдал.

    26 Мая 2014, 16:42
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ермолаева Лариса

    Здравствуйте! Есть еще один риск при указании цены, не соответствующей действительной: если Вы решите продать квартиру через год, два (менее трех лет), то чтобы избежать налога, также придется указывать цену 1 000 000р., с покупателями могут возникнуть трудности. 

    26 Мая 2014, 17:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кызычакова Олеся

    Здравствуйте, Ирина!

    1) Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор
    продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

    В случае заключения данного договора с указанием
    заниженной цены Вы несете риск при последующем возможном расторжении договора (по каким-либо причинам) получить только ту сумму, которая указана в договоре. В этой ситуации Вам придется доказывать оплату реальной цены квартиры.

    2) В соответствии с п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

    Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных
    реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    Проверить подлинность доверенности можно обратившись к нотариусу, который ее заверил, зная ее реестровый номер. Эти сведения должны быть указаны в самой доверенности.

    Удачи Вам!


    26 Мая 2014, 17:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    30%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Ирина,

    отвечу Вам в части рисков покупки по доверенности.

    Может быть, в Новосибирске оно и ничего, проходит… Но вот в Москве я никогда и никому не советовал бы покупать квартиру по доверенности.

    Мой опыт работы по уголовным делам, связанным с мошенничествами в сфере недвижимости талдычит об одном: не покупайте по доверенности!

    Есть множество способов обмана. Вт часть из них:

    1) подпись в доверенности исполнена не собственником. Нотариус разводит руками и клянётся, что был собственник точно как на фото в паспорте.

    2) фото в паспорте при даче доверенности переклеивается

    3) доверенность выдаётся алкоголиком или душевнобольным, возникают иски о признании сделки недействительной.

    4) был и такой случай: собственник и жулик сговорились. Доверенность была выдана на гр-на Украины, к-рый продав квартиру уехал. Появился собственик и заявил, что подпись в доверенности не его. Нотариус, видимо, был в доле. С покупателя потребовали ещё кучу денег. Разводка.

    Короче, не верьте никому. Нет никаких объективных причин, чтобы собственник не мог сам явиться для оформления столь крупной сделки. Все «отмазки» придуманы для одной цели: впоследствии признать сделку недействительной.

     

    26 Мая 2014, 19:35
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Журавлева Анна

    Добрый день, Ирина! Сделки купли-продажи жилых помещений, совершаемые по доверенности со стороны продавца, требуют особо пристального внимания покупателя.

    Вам необходимо:

    выяснить, по какой причине собственник не может присутствовать на сделке, действительно ли это очень уважительные причины. Просите возможности поговорить с собственником по телефону или по скайпу, если Вы с ним вовсе не выходили на контакт, а смотрели квартиру через представителя;

    -удостовериться, что цена 2 700 тыс. руб. не особо отличается от цены аналогичных квартир в соответствующем районе;

    просите для ознакомления подлинники всех документов как на квартиру, так и саму доверенность, а также копии паспортов собственника и его представителя. К сожалению, нотариусы не всегда подтверждают гражданину с улицы, что ими действительно совершалось нотар. действие по удостоверению доверенности. Обычно гос. регистраторы в Управлении Росреестра при регистрации перехода прав собственности прозванивают указанным в доверенностях нотариусам. По их запросам нотариусы и отвечают. Но Вы все-таки можете попытаться, проверить наличие и контакты нотариуса, указанного в доверенности, через Интернет. В доверенность обязательно должно быть включено полномочие по продаже данной квартиры и соответствующие полномочия на получение денежных средств;

    просите составления расписки с указанием полной цены. Эта расписка остается у Вас.

    При соблюдении всех этих условий и адекватном поведении продавца, риски с Вашей стороны будут существенно снижены.

    С уважением, Журавлева Анна.

    27 Мая 2014, 21:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats