Квартира в ЛНР находится, но все документы переделаны по новым РФ законодательству

В вашей ситуации, когда квартира в ЛНР приватизирована на четырёх человек (мать, сын, две дочери), и все собственники хотят отказаться от своих долей или подарить их, при этом проживают в разных городах на расстоянии 2000–6000 км, рекомендуются следующие варианты действий с учётом действующего российского законодательства и особенностей регистрации недвижимости в новых субъектах РФ:

Передача долей по договору дарения

Дарение долей возможно оформить нотариально. Согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению.

Если все собственники одновременно передают свои доли одному лицу по одному договору, нотариальное удостоверение может не требоваться (см. определения ВС РФ от 18.05.2022 № 9-КАД22-1-К1 и от 21.12.2022 № 88-КАД22-6-К8), однако Росреестр придерживается иной позиции (письмо от 02.02.2023 № 13-0823-АБ/23).

Дарение можно оформить дистанционно через нотариуса с использованием доверенностей, выданных каждым собственником. Доверенности должны содержать полномочия на совершение сделки дарения и регистрацию перехода права собственности.

При дарении долей несовершеннолетним потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Отказ от долей в пользу одного собственника

Отказ от наследства или доли возможен, но в отношении доли в общей собственности отказ как таковой не предусмотрен. Вместо этого собственник может подарить или продать свою долю.

Если собственники хотят «сосредоточить» квартиру в руках одного лица, им необходимо оформить договоры дарения или купли-продажи долей.

Возможна выплата компенсации за доли, если один собственник выкупает доли других (ст. 246 ГК РФ).

Отказ от доли без передачи её другому лицу невозможен, поэтому для реализации желания «отказаться» необходимо оформить договоры передачи.

Регистрация перехода права собственности

Поскольку квартира находится в ЛНР, а документы переделаны по российскому законодательству, регистрация перехода права собственности осуществляется в органах Росреестра на территории ЛНР.

При невозможности личного присутствия собственников регистрация может быть проведена по доверенности. Доверенности, оформленные за пределами РФ, должны быть нотариально удостоверены, апостилированы и переведены на русский язык с нотариальным заверением перевода (если оформлены у иностранных нотариусов).

Возможно оформление доверенностей в консульствах РФ, что упрощает их признание в России.

Росреестр принимает документы на регистрацию и кадастровый учёт по экстерриториальному принципу, например, через МФЦ в Москве, если это удобно.

Особенности дистанционного оформления

Все собственники могут оформить доверенности на одного или нескольких представителей с полномочиями на дарение и регистрацию.

Доверенности должны быть оформлены с учётом требований российского законодательства и особенностей регистрации в ЛНР.

Сделки могут быть заключены дистанционно с помощью нотариусов, в том числе с использованием электронных сервисов, если это предусмотрено нотариусом.

Налоговые последствия

При дарении долей между близкими родственниками налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается (ст. 217 НК РФ).

Если дарение происходит между не близкими родственниками, одаряемый платит НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости доли на 1 января года регистрации перехода права.

Кадастровая стоимость определяется после внесения объекта в ЕГРН.

Резюме:

Для быстрого и удобного оформления передачи долей с учётом проживания собственников в разных городах рекомендуется оформить нотариальные доверенности на одного или нескольких представителей, которые смогут заключить договоры дарения и подать документы на регистрацию в Росреестр. Все сделки должны быть нотариально удостоверены, особенно если речь идёт о долях в праве общей собственности. При этом возможна регистрация прав по доверенности и дистанционно. Если собственники хотят отказаться от долей, им необходимо оформить договоры передачи (дарения или продажи) с передачей прав другому лицу, так как отказ без передачи невозможен.

Для регистрации и оформления доверенностей удобно использовать консульские учреждения РФ, если собственники находятся за пределами ЛНР или РФ.

Спасибо за чёткое описание ситуации. Разберём всё пошагово, с учётом российских законов (так как вы указали, что документы уже приведены в соответствие с законодательством РФ).

 
Цель: передать квартиру кому-то одному (или продать)?
Важный момент: вы написали, что «все хотят отказаться от своих долей или подарить».
Чтобы дать точный пошаговый план, нужно уточнить, кому именно планируется передать права:

Если квартира передаётся одному человеку (например, сыну или дочери), то наиболее просто оформить договоры дарения долей.
Если квартира будет продаваться третьим лицам, тогда потребуется продажа с согласиями остальных.
️ Ниже дам общий вариант для ситуации, когда все хотят передать квартиру одному человеку (например, дочери), потому что это наиболее частый вариант и самый простой юридически.

 
Почему дарение — проще всего
Дарение долей родственникам (матери, детям, братьям/сёстрам) не облагается НДФЛ.
Не требуется согласие других собственников (если дарят свои доли по отдельности).
Не нужно соблюдать преимущественное право покупки, как при продаже долей.
Можно сделать дистанционно через нотариуса.

 
Пошаговый план оформления дарения долей
1️⃣ Определиться с получателем
Решить, кто станет собственником квартиры в итоге. Например: «Дочь А становится единоличной владелицей».

2️⃣ Подготовить документы
От каждого дарителя потребуются:

Паспорт РФ
Свидетельство о праве собственности (или выписка ЕГРН)
Нотариально оформленное согласие супруга, если есть брак (для долей, приобретённых в браке, если квартира не была приватизирована как личное имущество)
СНИЛС
От получателя — паспорт и СНИЛС.

3️⃣ Выбрать нотариуса
По закону РФ любые сделки с долями в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Важно: Нотариуса можно выбрать в любом регионе, но чаще всего выбирают по месту нахождения квартиры.

 
4️⃣ Подготовить и подписать договоры дарения
Каждый из сособственников заключает отдельный договор дарения своей доли получателю.
Если они в разных городах, можно:

Поехать к одному нотариусу всем вместе (сложно, но возможно).
Либо каждый подписывает у нотариуса по месту своего проживания доверенность на представителя (например, на одного из родственников), который потом подпишет все договоры у нотариуса по месту квартиры.
 
5️⃣ Зарегистрировать переход права в Росреестре
После нотариального удостоверения договора нотариус сам направляет документы в Росреестр (это его обязанность по закону).

 
6️⃣ Получить выписку ЕГРН
Через 7–10 рабочих дней после регистрации новый собственник получает выписку, где он указан единственным владельцем.

 
Что с отказом от долей?
Иногда говорят «отказаться от доли», но юридически просто отказаться от уже оформленной собственности нельзя.
Есть два пути:

Дарение (как выше)
Продажа (сложнее, нужно уведомлять других сособственников о преимущественном праве покупки)
 
Что проще при большой удалённости?
Доверенности — самый удобный способ.
Каждый из дарителей может оформить нотариальную доверенность на одного родственника (например, на дочь), с правом подписания договора дарения и подачи документов в Росреестр.
Это позволит избежать поездок и подписывать все договоры централизованно.

 
???? Резюме (коротко)
Оформить договоры дарения долей на одного родственника (например, дочь).
Оформить доверенности от всех дарителей, чтобы не ездить.
Все сделки заверить у нотариуса.
Нотариус сам отправит документы в Росреестр.
Через 7–10 дней получаете выписку с новым собственником.