Объект, который был построен подрядчиком, был передан третьему лицу в аренду

Question

Между заказчиком и подрядчиком был заключен контракт на выполнение строительном-монтажных работ. Работы выполнены, в силу условий контракта на все работы предусмотрена гарантия на 5 лет. Объект, который был построен подрядчиком, был передан третьему лицу в аренду. По договору аренды третье лицо обязано осуществлять текущий и капитальный ремонт объекта. В обычных случаях в случае выявления дефекта стороны определяют, является ли данный дефект гарантийным, и в случае подтверждения передают подрядчику требование об устранении выявленного дефекта в рамках гарантийного обслуживания. В настоящее время подрядчик в стадии ликвидации, и возникает опасение, что подрядчик полностью ликвидируется без правопреемника. Кто несет расходы за устранение дефектов в случае полной ликвидации подрядчика, если объект передан в аренду и у арендатора имеется обязанность по текущему и капитальному ремонту объекта?

Николай Мальцев · Answer

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В данном случае иное предусмотрено именно договором. Поэтому, полагаем, по общему правилу арендатор обязан выполнять капитальный и текущий ремонт арендованного имущества независимо от отношений арендодателя с подрядчиком, выполнявшим строительные работы на арендованном объекте. Вместе с тем, если арендатор сможет доказать, что необходимость выполнения ремонта — независимо от того, относится ли он к текущему или капитальному, — обусловлена недостатками арендованного имущества, возникшими до передачи его арендатору, в том числе вследствие недостатков работ указанного подрядчика, он вправе будет требовать компенсации расходов на ремонт, как убытков, возникших вследствие недостатков арендованного имущества (п. 1 ст. 612 ГК РФ). В каждом конкретном случае характер выполненного ремонта и причины необходимости его проведения (существовавшие до передачу в аренду недостатки, в том числе допущенные подрядчиком, или эксплуатационный износ) должен определяться по конкретным обстоятельствам.