Отец детей никогда не даст согласия на продажу детских долей

Здравствуйте.

Можно ли мне сначала продать свою большую долю без его согласия, а потом просить опеку разрешения продать детские?

Можете попробовать обратиться в опеку за согласием.

Если отец будет против, то опека наверняка откажет, и тогда решать вопрос уже в суде — доказывать, что продажа в интересах детей.

Статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»

… Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Такое нередко случается.

Здравствуйте.

В соответствии со ст.37 СК РФ при продаже долей в недвижимости несовершеннолетних детей необходимо получить согласие органа опеки.

Законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители в соответствии со ст.64 СК РФ, т.е. родители (Вы и Ваш муж), которые вместо детей распоряжаются имуществом своих несовершеннолетних детей.

Если не будет его согласия на продажу имущества детей опека может отказать. Тогда надо будет решать в судебном порядке.

Здравствуйте!

Есть ли вообще какой-то способ мне распорядиться моей долей (продать) и, возможно, долями детей в такой ситуации? 

На продажу детей требуется получения предварительного разрешения на это от органа опеки и попечительства, в силу ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. 

Так, согласно  ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ  «Об опеке и попечительстве»

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Порядок получения этого разрешения устанавливает Административным регламентом Вашего муниципалитета. 

Если согласие от отца детей на продажу их долей не будет получено, то необходимо обращаться будет с данным требованием в суд, и обосновывать, что продажа долей будет к выгоде несовершеннолетних ( приобретение равнозначного жилого помещения, либо более). 

Здравствуйте.

Рекомендую определить место жительства ребенка который проживает с Вами в судебном порядке в соответствии со статьей 65 Семейного кодекса РФ.

Это даст Вам преимущество в общении и в спорах с опекой по поводу продажи доли этого ребенка.

Будете указывать и доказывать, что преимущество в решении вопросов места жительства ребенка и осуществления его имущественных прав у того родителя с которым ему определено судом место жительства.

Здравствуйте.

Коллеги вам многое прояснили, от себя добавлю следующее.

Вам нет никакого смысла искать каких-то нотариусов, которые могут провернуть сделку без опеки.

Вся ваша проблема упирается в продажу доли детей.

Для их отчуждения, как верно вам разъяснено, требуется согласие от опеки.

Этот пункт нельзя обойти.

Вам в любом случае нужно будет зарегистрировать переход права собственности.

Вот там без письменного согласия опеки у вас регистрацию приостановят.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;

Вам дают срок для устранения причины приостановления (т. е. срок для получения согласия от опеки).

Если в течение этого срока причина не устранена, в регистрации отказывают.

Вы указали, что опека согласие не дает, что ж, в таком случае вам поможет только суд.

Других вариантов быть не может. 

Здравствуйте.

В ситуации только одно «удобоваримое» и учитывающее интересы всех собственников квартиры, в т.ч. детей, решение. Это обращение в органы опеки и попечительства за разрешением продажи долей детей. 

В соответствии с п.3 ст.21 ФЗ Об опеке и попечительстве

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешениямогут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Судебная практика исходит из того, что в федеральном законодательстве нет требований о необходимости согласия обоих родителей для выдачи разрешения опекой.
 При этом, родитель, не дающий такого согласия, не может злоупотреблять своими родительскими правами.

 выводы из примеров решений судов по вопросам признания отказов опеки незаконными

1. Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.03.2025 N 88а-6090/2025 (УИД 34RS0008-01-2024-007957-11)

Ответчик не в полной мере проверил, соответствует ли эта сделка интересам подопечного недееспособного, поскольку наличие в собственности последнего долей в недвижимом имуществе, которым он не пользуется, ухудшает его имущественное положение, поскольку возлагает дополнительное финансовое бремя в связи с владением недвижимостью (оплаты коммунальных услуг и исполнения налоговых обязательств).

2. Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 04.06.2024 N 88а-18030/2024 (УИД 48RS0001-01-2023-006361-51)

Исходя из изложенного, установив отсутствие согласия одного из родителей на распоряжение имуществом несовершеннолетних, органы опеки и попечительствав случае возникновения спора не вправе ограничиваться формальной констатацией данного факта, а обязаны проверить соответствие действий такого родителя правам и законным интересам детей, в том числе в рамках положений статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации, на основании которой родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей, обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей, а также статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которойпри установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иной заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотреблением правом).

При указанных Вами обстоятельствах

Мы в квартире не проживаем уже два года, все живём в другом регионе. Один из детей проживает с отцом, тоже в другом городе.

Ситуация — матери (мне) принадлежит доля 4/5 в квартире, двум несовершеннолетним детям по 1/10.

 есть высокая вероятность признания отказа органов опеки незаконным судом.

Продать свою долю без соблюдения преимущественного права покупки сособственников-детей Вы не можете, ни один нотариус такую сделку не удостоверит. А для  отказа от права преимущественной покупки нотариус потребует с Вас опять же разрешение опеки. 

Обратитесь в орган опеки, получите решение об отказе на разрешение долей детей и продавайте квартиру. 

Можно ли мне сначала продать свою большую долю без его согласия, а потом просить опеку разрешения продать детские?

Квартиру продавать имеет смысл, да и экономически выгоднее целиком.

Поставьте себя на место покупателя. Вы приобретаете 4/5, у Вас сособственниками выступают дети. Вы купите такую квартиру за адекватную цену?

Все остальные вопросы по ситуации могут быть обсуждены индивидуально в чате.

С уважением