Как обезопасить покупку квартиры при риске материальных притязаний ответчика

Добрый день!

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник по своему усмотрению распоряжается своей квартирой.

Ильченко Мария — собственник по выписке ЕГРН.

Нормальный собственник. Может продать.

почему она ответчик?

Здравствуйте! 

 Из приложенный вами документов, следует, что в отношении  данной квартиры судом было признано право  собственности в порядке наследования, а это значит, что  правообладателем является Ильченко Мария Владимировна. Свидетельство о праве на наследство по закону, 10.09.2024, подтверждает, что  Ильченко М.В. — собственник  квартиры . 

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
 

 
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

 Кроме того, в  отношении  данного объект недвижимости, согласно сведений из выписки  ЕГРН  принято заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения,
ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия
правообладателя или его законного представителя.Это заявление означает, что для проведения любых действий, связанных с государственной регистрацией перехода, прекращения, ограничения права или обременения на указанный объект недвижимости, требуется личное участие правообладателя или его законного представителя. Это мера предосторожности, направленная на защиту прав собственника и предотвращение мошенничества. Таким образом, любые изменения в правовом статусе объекта недвижимости не могут быть зарегистрированы без непосредственного участия владельца или его доверенного лица.

Каких либо рисков или ограничений  по  приобретению квартиры  нет,. 

Здравствуйте.

Судя по всему, решение о признании права собственности на интересующую Вас квартиру за продавцом, в законную силу вступило (оно еще от сентября 2023 года).

В чем у Вас сомнения? В том, что может объявиться брат, который не претендовал на наследство ранее, до смерти наследодателя-сестры?

Согласно ст. 1155 ГК РФ

1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

Помимо прочего, он даже в случае восстановления срока на принятие наследства вернуть квартиру от добросовестного приобретателя, каковым Вы являетесь не сможет.

Единственное, на что надо обратить внимание это на то, что не следует занижать стоимость квартиры слишком в сравнении с рыночной ценой, поскольку если она будет в договоре занижена, суд может посчитать Ваши действия недобросовестными, с негативными последствиями для Вас.

В остальном рисков я не усматриваю.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.    

Здравствуйте. А что настораживает? Ответчик иск признал, решение в законную силу вступило. Вы пишете что ответчик предлагает подписать какие либо бумаги. Это значит что у Вас с ответчиком по иску который в Казахстане живет есть возможность связаться? Единственное что настораживает. что это то что дочь умершей сразу продает квартиру. Хотя вполне возможно ей есть где жить и эта квартира не единственная у нее. В иделае конечно глянуть бы материалы дела целиком. Как было оформлено признание иска. Но сейчас вряд ли это получится. 

В вашей ситуации вообще нет никаких проблем с ответчиком. 

Если даже он пойдет в будущем оспаривать решение суда, то вас это уже никоим образом не коснется. Квартиру вы не потеряете. У вас есть защита — п. 42 Постановления Пленума ВС РФ № 9

42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).

Сейчас вы покупаете квартиру, если брат решит получить какую-то долю от квартиры, то все проблемы по выплате будут решаться между братом и наследницей, т.е. наследница будет ему деньги отдавать, а имущество (квартира) останется в вашей собственности. Такая сделка между вами и наследником не подлежит обжалованию и признанию недействительной.

Здравствуйте, Ирина.

Вся суть в том, что Захаров Е.В., проживающий в Казахстане, не реализовывал своих наследственных прав в установленный законом (ст.1154 ГК РФ) срок, ввиду чего его гипотетические правопритязания маловероятны. Срок для принятия наследства восстанавливается при соблюдении двух условий, указанных в ст.1155 ГК РФ, п.40 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.05.2012 г №9 «О судебной практике по делам о наследовании».

— это обоснование уважительными причинами пропущенного срока;

— с даты, когда такие причины отпали, до обращения в суд за восстановлением срока, прошло не более 6 месяцев.

Из приложенного решения суда следует, что

а) Захаров Е.В.  знал о наследстве еще в сентябре 2023 г, что исключает соблюдение второго условия.

б) Более того, признавая иск, что отражено в решении, он фактически заявил о том, что не намерен реализовывать свои права. Почеркну, что указанное установлено решением суда, вступившем в законную силу.

при этом согласно ст.61 ГПК РФ

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Т.е. при обращении в суд Захарова Е.А. к своей сестре с требованиями, данное решение будет доказательством, и обстоятельства заново доказываться не будут.

Вопрос: как себя обезопасить в данной сделке

 Ну, во -первых, смотря какие обстоятельства Вы сами сочтете равным тому, что Вы в безопасности. Если лишение кого-либо права на обращение в суд -это нереально (ст.3 ГПК РФ).

В остальном:

Во-первых, в принципе маловероятны какие-либо требования.

Во-вторых, правопритязания к Вам будут не обоснованы, так как в случае восстановления срока требования предъявляются к сонаследнику, а не к Вам. Это следует из п.3 ст.1155 ГК РФ, п.42 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.05.2012 г №9 «О судебной практике по делам о наследовании».

В третьих, дополнительно Вы можете отразить в договоре купли-продажи обязательства продавца самостоятельно и за свой счет решить вопросы правопритязаний третьих-лиц по квартире, если обстоятельства, связанные с этими правопритязаниями, связаны с продавцом.

В четвертых, Вы являетесь добросовестным приобретателем квартиры. -см. п.6 ст.8.1 ГК РФ

Все остальные моменты могут быть обсуждены индивидуально в чате.

С уважением

 Добрый день!

 Покупка квартиры, связанной с судебным разбирательством и потенциальными материальными претензиями ответчика, сопряжена с высокими рисками. Ваша осторожность абсолютно оправдана. Вот как можно себя обезопасить и какие нормы права применить:

Ключевые Риски:

1.  Арест или обременение: Квартира может быть уже арестована судом в обеспечение иска или есть риск ее ареста в будущем, если ответчик (вероятно, продавец) проиграет дело. Покупка арестованной квартиры невозможна, а если арест наложен позже, вы рискуете потерять ее или втянуться в судебные тяжбы.
2.  Признание сделки недействительной: Если сделка купли-продажи будет признана судом притворной (например, направленной на сокрытие имущества от взыскания) или совершенной с нарушением закона, ее могут отменить. Вы рискуете остаться без квартиры и без денег.
3.  Претензии взыскателя: Если ответчик (продавец) проиграет суд, взыскатель (истец) имеет право требовать обращения взыскания на имущество должника, включая недавно проданную квартиру, если докажет, что сделка была направлена на уклонение от уплаты долга.

Как Себя Обезопасить (Действия + Правовые Нормы):

1.  ТОЧНО Установите Суть Судебного Спора и Статус Квартиры:
    Запросите у Продавца (Ответчика):
    Копию искового заявления (с указанием суда, номера дела, сторон, предмета иска, суммы требований).
     Копии всех имеющихся судебных определений (особенно о наложении обеспечительных мер — ареста имущества).
      Пояснения, почему именно на эту квартиру могут быть претензии.
      Получите Расширенную Выписку из ЕГРН: Это главный документ. Закажите ее онлайн на сайте Росреестра или через МФЦ. Она покажет:
        Действующие ограничения/обременения (аресты, запреты): Статья 8.1. ГК РФ, Статья 56 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Покупка квартиры с арестом невозможна! Регистратор откажет.
        Историю перехода прав: Не было ли недавних подозрительных перепродаж?
        Проверьте сведения на сайте суда: Найдите дело по номеру или ФИО сторон на сайте соответствующего суда общей юрисдикции или арбитражного суда (в зависимости от того, кто ответчик — физлицо или юрлицо). Проверьте, не подано ли ходатайство об аресте этой квартиры.

2.  ОБЯЗАТЕЛЬНО Привлеките Квалифицированного Юриста:
    Не пытайтесь разобраться сами! Риски слишком велики. Нужен специалист по недвижимости и гражданскому судопроизводству.
    Задачи юриста:
    Проанализировать судебные документы, оценить перспективы дела и реальность риска обращения взыскания именно на эту квартиру.
    Проверить «документ», предлагаемый представителями ответчика, на предмет его юридической силы и соответствия закону.
    Разработать оптимальную стратегию защиты ваших интересов.
   Составить или проверить договор купли-продажи (ДКП) с особыми условиями.

3.  «Документ» от Представителей Ответчика:
    Внимание! Скорее всего, это попытка ответчика (продавца) как-то «успокоить» вас или формально снять с себя ответственность, но не гарантировать вам безопасность.
   Что это МОЖЕТ БЫТЬ (но это НЕ гарантирует безопасность!):
        Расписка Продавца: О том, что он обязуется погасить долг перед истцом, что претензий к квартире не имеется, что он предупредил вас о споре. Проблема: Если он проиграет суд и не заплатит, эта расписка не защитит квартиру от взыскания.
        Соглашение о задатке/авансе с особыми условиями: Например, что задаток возвращается, если в течение какого-то срока на квартиру будет наложен арест. Проблема: Не защищает от признания всей сделки недействительной позже.
        Предварительный договор с отлагательным условием: Условием будет полное разрешение судебного спора в пользу ответчика или снятие всех возможных претензий к квартире. Более безопасный, но сложный вариант. Требует очень грамотной формулировки (ст. 429 ГК РФ). Риск: спор может длиться годами.
        Мировое соглашение между Истцом и Ответчиком (Продавцом): Это был бы лучший вариант, НО: Мировое соглашение должно быть утверждено судом (ст. 39, 173 ГПК РФ; ст. 141, 153 АПК РФ). В нем может быть пункт, что истец отказывается от претензий к конкретной квартире. Крайне важно: Получить заверенную судом копию мирового соглашения и убедиться, что в нем четко указан отказ истца от взыскания именно с этого объекта. Без утверждения судом — не имеет силы!
    Ваша позиция: Никакой «документ» от ответчика/продавца не гарантирует, что истец (взыскатель) не предъявит претензии к квартире в будущем. Единственный, чье обязательство имеет значение для защиты от взыскания — это сам ИСТЕЦ. Любой документ без участия и прямого обязательства истца (взыскателя) крайне ненадежен.

4.  Стратегии Защиты в Договоре Купли-Продажи (ДКП):
    Явное Указание на Отсутствие Арестов/Претензий: В ДКП обязательно включите заверения продавца (ст. 431.2 ГК РФ), что на момент подписания договора и передачи квартиры:
           Квартира не находится под арестом, запретом на регистрацию или иным обременением.
           В отношении квартиры нет судебных споров, претензий третьих лиц, о которых продавцу известно.
           Нет обстоятельств, которые могут привести к оспариванию сделки (включая сведения о данном судебном споре ответчика).
   Существенные Условия, Связанные с Риском:
        Отлагательное условие (ст. 157, 327.1 ГК РФ): Регистрация перехода права собственности к вам (или даже внесение основной суммы оплаты) ставится в зависимость от предоставления документа, подтверждающего окончание судебного спора БЕЗ наложения обременения на квартиру (вступившее в силу решение суда в пользу ответчика, утвержденное судом мировое соглашение с отказом истца от претензий к квартире, определение суда об отказе в наложении ареста на эту квартиру). Самый безопасный, но труднодостижимый вариант.
        Отменительное условие (ст. 157 ГК РФ): Договор может предусматривать, что если в течение определенного срока после сделки на квартиру будет наложен арест или взыскатель добьется признания сделки недействительной, то продавец обязан вернуть всю сумму покупки + неустойка/убытки, а вы обязаны вернуть квартиру. Рискованный вариант для вас, так как вы можете лишиться и квартиры, и денег на время судов.
    Неустойка/Штраф за Сокрытие Информации (ст. 330, 393 ГК РФ): Установите в договоре значительный штраф или неустойку на случай, если вскроется факт сокрытия продавцом информации, например, о судебном споре.