Здравствуйте, Марина.
Вы задали очень важный и непростой вопрос, связанный с определением налоговой базы при продаже недвижимости, когда произошла ретроспективная (обратная по дате) кадастровая переоценка. Разберём ситуацию подробно и по существу, чтобы вы понимали, как действовать, на что ссылаться и что можно оспорить.
Суть вашей ситуации:
Квартира продана 22.01.2024 г. за 4 млн руб.
Кадастровая стоимость на дату сделки — 2,8 млн руб. (выписка из ЕГРН от 23.01.2024 г.)
В марте 2024 г. Росреестром утвержден акт переоценки кадастровой стоимости, где новая стоимость — 6,8 млн руб.
Согласно акту, новая стоимость применяется с 01.01.2024 г. — задним числом.
ИФНС требует пересчитать налог на основе 6,8 млн руб. × 0,7 = 4,76 млн руб. как налоговую базу, т.к. по мнению ИФНС, цена продажи (4 млн) ниже 70% от новой кадастровой.
Как формируется налоговая база при продаже недвижимости:
НК РФ, п. 5 ст. 217.1 НК РФ (в ред. с 2024 г.):
«Если цена договора менее 70% кадастровой стоимости, действующей на дату государственной регистрации перехода права, то налоговая база приравнивается к 70% кадастровой стоимости.»
ВАЖНО: Ключевая фраза — «на дату регистрации перехода права».
Это означает, что кадастровая стоимость должна быть той, что действовала на дату регистрации сделки в Росреестре — т.е. 22.01.2024 г.
️ Ретроспективное применение кадастровой стоимости — правомерно ли?
Вы совершенно правильно указываете п. 2 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ:
«Результаты определения кадастровой стоимости применяются с 1 января календарного года, следующего за годом, в котором были внесены в ЕГРН сведения о новой стоимости...» (в ред. от 23.11.2024)
️ Однако это положение было изменено:
Согласно изменениям, вступившим в силу в конце 2023 года, допускается обратное применение кадастровой стоимости с 1 января текущего года, если об этом прямо указано в акте об утверждении результатов.
То есть, если акт №24-2024 действительно прямо устанавливает, что новая кадастровая стоимость применяется с 01.01.2024 г., и такие сведения были внесены в ЕГРН до момента подачи вашей декларации, то ИФНС формально может ссылаться на законность своих требований.
Что важно: на какую дату определять кадастровую стоимость?
На практике (и согласно позициям судов и Минфина), действует правило:
️ Берётся кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН на дату регистрации права собственности.
Вы подали выписку ЕГРН от 23.01.2024 г., в которой указана 2,8 млн руб.
Эта стоимость и должна применяться, если на момент регистрации перехода права (22.01.2024 г.) в ЕГРН не была внесена новая стоимость.
️ Судебная практика в вашу пользу:
Ваша позиция подтверждается судебной практикой:
Определение Верховного Суда РФ от 21.02.2023 № 305-ЭС22-26719:
При определении налоговой базы следует исходить из сведений о кадастровой стоимости, содержащихся в ЕГРН на момент регистрации перехода права собственности.
Также в пользу налогоплательщиков говорят позиции арбитражных судов:
Если на момент сделки в ЕГРН не значилась новая стоимость — применять её задним числом нельзя, даже если позже акт о дооценке имеет «обратную» силу.
Что делать на практике:
Подготовьте письменное возражение в ИФНС:
Укажите дату перехода права собственности (22.01.2024)
Приложите выписку ЕГРН от 23.01.2024, где указана стоимость 2,8 млн руб.
Сошлитесь на:
п. 5 ст. 217.1 НК РФ
ст. 18 ФЗ № 237-ФЗ
Определение ВС РФ № 305-ЭС22-26719
Сделайте акцент, что на дату регистрации сделки новая стоимость не была внесена в ЕГРН, и именно эта дата имеет юридическое значение.
Подайте официальное обращение в Росреестр:
Запросите, когда фактически была внесена новая кадастровая стоимость в ЕГРН.
Это подтвердит вашу позицию документально.
Если ИФНС откажет — подавайте жалобу в УФНС, а в крайнем случае — обращайтесь в суд.
Итог:
Вы имеете полное право настаивать, что при расчёте НДФЛ должна применяться кадастровая стоимость 2,8 млн руб., действовавшая на дату перехода права.
Ретроспективное применение стоимости не имеет приоритета перед фактическим содержанием ЕГРН на момент сделки.
У вас есть все шансы отстоять свою позицию — главное, зафиксировать и документально подтвердить ключевые даты и сведения.
