Мы ТСЖ нам организация передала по суду часть подвала (у подвала свой кадастр) на ТСЖ. У нас есть решение общего собрания собственников принять подвал как общедомовое имущество. Но Росриестр отказывается его переригистрировать под кадастр дома.
Основания для перерегистрации (нормы закона)
Ст. 36 ЖК РФ – подвалы с инженерными коммуникациями относятся к ОИ МКД.
Ст. 44–46 ЖК РФ – ОСС вправе принять решение о включении помещения в состав ОИ.
Ст. 8.1 ГК РФ – судебное решение является основанием для регистрации права.
Его можно перевести в состав ОИ через изменение технического плана (ст. 24 ФЗ №218 «О госрегистрации недвижимости»).
Почему Росреестр отказывает?
Возможные причины:
Технические несоответствия:
Подвал не учтен в техпаспорте дома как ОИ (нужна корректировка техплана).
Границы подвала не совпадают с кадастровыми границами дома.
Ошибка в документах:
В решении ОСС нет четкой формулировки о включении подвала в ОИ.
В судебном решении не указано, что подвал переходит в ОИ (а не в собственность ТСЖ).
Что делать ТСЖ?
Шаг 1. Проверить документы
Судебное решение: Убедитесь, что в резолютивной части указано:
«Передать часть подвала кадастровый №ХХХ в состав общего имущества МКД №ХХ».
Если нет – требуется уточнение решения (ст. 201 ГПК РФ).
Решение ОСС: Должно содержать:
«Принять переданную часть подвала в состав общего имущества МКД».
Шаг 2. Подготовить техническую документацию
Заказать новый технический план дома (через кадастрового инженера), включив подвал в состав ОИ (ст. 24 ФЗ №218).
Подать в Росреестр:
Техплан.
Решение ОСС.
Судебное решение.
Заявление о внесении изменений в ЕГРН.
Шаг 3. Обжаловать отказ Росреестра
Если Росреестр снова откажет:
Запросите письменный отказ с указанием причин.
Подайте жалобу в Управление Росреестра (в течение 15 дней).
Если не помогло – иск в суд о признании отказа незаконным (ст. 218 КАС РФ).
Если подвал уже имеет отдельный кадастр, его нельзя просто «присоединить» к дому – нужно снять с кадастрового учета как самостоятельный объект и включить в техплан МКД.
Если подвал используется под коммерцию (магазин, офис), перевод в ОИ возможен только через суд с доказательством, что он нужен для обслуживания дома (например, там находятся трубы или электросети).
Исправление техплана – от 10 рабочих дней.
Регистрация изменений в Росреестре – до 12 рабочих дней.
Обжалование – 1-3 месяца.
Если Росреестр упорствует – обращайтесь в суд с иском о понуждении к регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).
