Физ.лицо купил зем.участок с видом ИЖС, потом зарегестрировал ИП с видом деятельности строительство, подал в

Здравствуйте.

Да, в вашей ситуации ИП на УСН «доходы минус расходы» может продать дом, построенный на земельном участке, и учесть стоимость земельного участка в расходах, но с определенными нюансами.

Ваше письмо в ИФНС о том, что земельный участок будет использоваться в предпринимательской деятельности, а также регистрация ИП с видом деятельности «строительство» и последующая постройка дома с целью продажи, подтверждают, что эта деятельность является предпринимательской. Это ключевой момент, поскольку это позволяет применять УСН к доходам от продажи дома и участка.

При УСН «доходы минус расходы» вы можете уменьшить свои доходы на величину произведенных и документально подтвержденных расходов.

Затраты на строительство дома (материалы, работы, зарплата строителям и т.д.) однозначно можно учесть в расходах. Эти расходы должны быть подтверждены соответствующими документами (чеками, актами, договорами, платежными поручениями).

С учетом расходов на сам земельный участок ситуация сложнее, так как земельные участки не являются амортизируемым имуществом.

Однако, если земельный участок приобретался изначально с целью его дальнейшей перепродажи или для строительства на нем объектов недвижимости с последующей продажей, то его стоимость может быть учтена в расходах как стоимость товара для перепродажи.

В вашем случае, поскольку вы купили участок, зарегистрировали ИП со строительным видом деятельности, уведомили ИФНС о предпринимательском использовании участка и построили дом с целью продажи, то есть все основания для того, чтобы рассматривать земельный участок как товар, приобретенный для предпринимательской деятельности.

Расходы на покупку земельного участка можно будет учесть только после его оплаты продавцу и фактической продажи построенного дома вместе с участком.

Продавать дом и земельный участок следует именно как ИП. Доход от продажи вы отразите в своей КУДиР и декларации по УСН.

Вывод:

При продаже дома на участке ИЖС через ИП на УСН «доходы минус расходы» вы можете учесть все расходы на строительство дома. Учесть стоимость приобретения земельного участка, если он изначально приобретался для целей предпринимательской деятельности (что подтверждается вашими действиями и уведомлением в ИФНС). Это позволит существенно уменьшить налогооблагаемую базу и, соответственно, сумму налога по УСН.

Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы для подтверждения целевого использования земельного участка и всех понесенных расходов.

Надеюсь, мой ответ был полезен для вас.

Алеся, здравствуйте
В части возможности учета расходов по приобретению земельного участка до регистрации в качестве ИП следует учитывать следующее.
С учетом применяемого режима налогообложения «доходы минус расходы» – в учете признаются только те виды расходов, которые названы в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, перечень которого исчерпывающий. Расходы на приобретение земельных участков, если таковые используются в собственной деятельности, в указанный перечень не включены; при применении УСН расходы на приобретение таких земельных участков не учитываются.
Указанные расходы можно было бы заявить, если бы он изначально был приобретен вами в статусе ИП (доходы минус расходы) для перепродажи. Вместе с тем исходя из описанной ситуации, вы участок приобрели как физическое лицо до регистрации в качестве ИП. Например, ведомство указывает — расходы на приобретение земельного участка с целью дальнейшей перепродажи, произведенные в период применения УСН с объектом налогообложения в виде доходов, при реализации земельного участка в период применения УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы по налогу не учитываются (Письмо Минфина России от 22.03.2019 N 03-11-11/19214). Полагаю, что аналогичный подход может быть и в отношении физического лица (его расходов на приобретение земельного участка). Само письмо в налоговый орган о том, что земельный участок будет использоваться в предпринимательской деятельности, на мой взгляд, не имеет правового значения. 
В связи с этим, полагаю необходимым отметить возможные риски в вашей ситуации. При этом, считаю возможно рекомендовать сделать запрос в ваш в налоговый орган по этому поводу и руководствоваться полученным ответом.
Рада ответить на Ваш вопрос!
При необходимости дополнительной консультации, помощи в подготовке документов, Вы можете обращаться в чат.
Если мой ответ оказался вам полезен, отблагодарить можно здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4056309/
С уважением, Екатерина