Добрый день! Строим дом на продажу как физ лицо, все работы оплачивали с личного счета. Дом пока не зарегистрирован, земля в собственности так же на физ лицо. Можем ли мы сейчас оформить ИП и продать как ИП. Какие коды ОКВЭД в этом случае выбрать, как правильно зарегистрировать дом , чтобы была возможность продать в ипотеку
Здравствуйте, Яна.
Да, конечно Вы можете оформить ИП в силу статьи 23 Гражданского кодекса РФ и продать дом от имени ИП с соответствующими налогами при наличии соответствующего ОКВЭД и вида налогообложения.
ОКВЭД следующий
«ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности» (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст)
68.10.21. Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
. Можем ли мы сейчас оформить ИП и продать как ИП. Какие коды ОКВЭД в этом случае выбрать, как правильно зарегистрировать дом, чтобы была возможность продать в ипотеку
Здравствуйте.
Вы действительно можете оформить сейчас ИП, выбрать коды
41.20 Строительство жилых домов и нежилых зданий
68.10.21. Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
если намерены продать объект от ИП. Но Вы должны иметь в виду, что в этом случае Вам придется уплатить на УСН 6% от всей суммы, полученной от покупателя. Если Вас это устраивает, можете поступить таким образом.
Учтите также что если ИП продает недвижимость физлицу, то согласно ст.1.2. Закона №54-ФЗ онлайн-касса и выдача фискального чека требуется обязательно, независимо от способа расчета.
Яна, добрый день.
Зарегистрировать ИП Вы конечно можете, это Ваше право.
Порядок регистрации установлен ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Вам подойдет следующий ОКВЭД:
«ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности» (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст)
68.10.21. Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
Дополнительные можете указать по желанию, в зависимости от того чем планируете заниматься.
---
как правильно зарегистрировать дом, чтобы была возможность продать в ипотеку
Дом в любом случае будет зарегистрирован на физическое лицо, поскольку имущество ФЛ не разграничено на имущество принадлежащее ему как ИП или как физическому лицу. ИП это всего лишь статус физического лица ( ст. 2, 23, 24 ГК РФ). На это так же неоднократно обращал внимание Пленум ВС РФ указывая
Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.
---
Далее продолжу
В Вашем случае ключевое это не выбор ОКВЭД, Вам следует осознать несколько важных моментов:
1. Определиться с системой налогообложения.
Не зная всех особенностей сейчас, что то рекомендовать на самом деле затруднительно. Пока видится УСН Доходы (ставка по общему правилу 6%).
Но при такой системы налогообложения Вы никакие расходы учесть не можете. Налогооблагаемый доход = сумме продажи.
2. Обязательные взносы за себя
Согласно ст. 430 НК РФ:
в случае, если величина дохода плательщика за расчетный период превышает 300 000 рублей, — в фиксированном размере страховых взносов, установленном абзацем вторым настоящего подпункта, плюс 1,0 процента суммы дохода плательщика, превышающего 300 000 рублей за расчетный период.
Размер фиксированных взносов за 2025 год 53 658 рублей + 1 процент от суммы превышения.
3. Обязанность применения ККТ.
Во исполнение ФЗ-54 Вы обязаны покупателю выдать чек.
Исчерпывающий перечень, когда предприниматель может не применять ККТ содержится встатье 2
Вы в число этих исключений не попадаете.
Таким образом при расчетах с физическими лицами чек обязателен.
Яна, здравствуйте.
Подобный вопрос в последнее время весьма актуален на фоне ситуации с высокой ключевой ставкой Банка России, что влияет на ставку по ипотечным кредитам, предлагаемым банками.
В рамках Гос.программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» в РФ реализуются программы «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека», в рамках которых
реализуется схема: Фед.бюджет (распорядитель средств -Минфин РФ) — АО «ДОМ.РФ — банк-кредитор, по которой в конечном итоге за счет фед.бюджета субсидируется разница между ставкой банка и льготной ставкой.
(см. Решение Минфина России от 11.03.2025 N 25-67381-01850-Р О порядке предоставления субсидии АО „ДОМ.РФ“ для возмещения российским кредитным организациям и АО „ДОМ.РФ“ недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей (Версия 10) (вместе с „Правилами возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу “ДОМ.РФ» недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей")
В связи с этим юр.лица и физ.лица, являющиеся ИП и ведущие деятельность по строительству домов за счет льготной ставки по ипотечным кредитам для тех, кто соответствует требованиям Правил, имеют более широкий круг потенциальных покупателей по сравнению с остальными, что является их конкурентным преимуществом перед обычными физическими лицами, желающими продать свои квартиры, дома и земельные участки.
Вероятно, в связи с этим у Вас возник опубликованный Вами вопрос, и дело тут не столько в самой по себе регистрации в качестве ИП и верном подборе ОКВЭД. Требования к продавцам недвижимости (квартир в строящихся домах, жилых домов и з/у) определяются непосредственно банками-участниками.
Полный список банков-участников см. на спроси.дом.рф/instructions/banki-uchastniki-programmy-semeynaya-ipoteka/
А среди таких требований, в основном — не только наличие сама по себе регистрация в качестве ИП и наличие определенных ОКВЭДов, но и осуществление деятельности по строительству и продаже, как правило, порядка 2-лет.
Т.е. банки проводят что-то наподобие аккредитации.
И вот именно этого, а это главное (!!!) коллеги Вам и не сообщили.
Т.е. главный вывод, что Вам следует принять: Критерии соответствия застройщиков, подрядчиков и т.д. определяются непосредственно банками. Условием для того, чтобы иметь продать дом и з/у — это осуществление деятельности 2 и более лет.
Непосредственно в банки Вам и следует обращаться, критерии у них разные. По меньшей мере, у Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка, и других ведущих, они хоть и похожи, но все же имеются отличия.
Если для Вас имеется необходимость, возможно провести работу по созданию сводных требований, но такая работа -это индивидуальная услуга в чате.
Иначе, ИП-то Вы зарегистрируете, и даже режим налогооблажения с ОКВЭДами подберете, совсем не проблема. Но все это окажется бесполезным, поскольку из того, что Вы указываете
Строим дом на продажу как физ лицо, все работы оплачивали с личного счета. Дом пока не зарегистрирован, земля в собственности так же на физ лицо. Можем ли мы сейчас оформить ИП и продать как ИП.
явно недостаточно для того, чтобы продать этот дом в семейную/льготную ипотеку. И даже напротив. Учитывая, что ИП еще и страховые взносы платят ежегодно (а это сейчас 53 658 тыс.рублей в год), то еще и дополнительные расходы приобретете. Если нет намерений заниматься этим регулярно, систематически, то нет смысла и ИП регистрировать.
С уважением
Дом лучше регистрировать в собственность уже после регистрации в качестве ИП.
Хотя если даже дом будет зарегистрирован на физ.лицо, то после регистрации в качестве ИП с соответствующим ОКВЭД возможна его продажа как от ИП.