Подписал контракт через отношение, сейчас прохожу службу в Питере, хотел перевестись в другую часть в зону сво, это возможно?

Здравствуйте. Ваша ситуация типична для процесса переселения по программе реновации в Москве. Вопросы выбора этажа при переезде семьи с маленькими детьми и порядка оформления прав на новое жилье регулярно возникают у участников программы.

В вашей ситуации важно действовать строго в правовом поле, поскольку пассивное ожидание или необоснованный отказ от подписания документов могут привести к судебному иску со стороны города и принудительному выселению. Ниже приведен подробный правовой анализ вашей проблемы.

Правовая оценка вашей ситуации

Для того чтобы понять, какие у вас есть права и риски, необходимо разобрать вашу ситуацию по трем ключевым направлениям: оформление собственности, критерии «равносильности» жилья и последствия отказа от подписания документов.

1. Можно ли сразу оформить новую квартиру в собственность?

Ответ на этот вопрос напрямую зависит от того, в каком статусе находится ваша старая квартира в расселяемом доме:

• Если старая квартира находится в вашей собственности: Новая квартира предоставляется вам сразу в собственность. Переход права оформляется путем подписания договора мены (или договора о переходе права собственности). Переход права бесплатно регистрируется сотрудниками Департамента городского имущества (ДГИ) в Росреестре.
• Если в квартире прописаны 5 человек, но собственниками являются не все: Собственниками новой квартиры станут ровно те же лица (и в тех же долях), которые владели старой квартирой. Остальные члены семьи, которые просто прописаны (зарегистрированы по месту жительства), автоматически право собственности не получат. За ними на основании статьи 292 Гражданского кодекса РФ сохраняется лишь право пользования новым жилым помещением (право проживания и регистрации).
• Если старая квартира находится в социальном найме (неприватизированная): По закону вам обязаны предоставить равнозначное жилье также по договору социального найма. Однако у вас есть законное право получить новую квартиру сразу в собственность. Для этого при оформлении согласия на квартиру необходимо написать соответствующее заявление. Это право гарантировано специальным законодательством о реновации.

2. Можно ли не подписывать документы, пока не устроит этаж и сама квартира?

Законодательство устанавливает жесткие критерии «равнозначности» предоставляемого жилья. Согласно закону РФ «О статусе столицы Российской Федерации», новая квартира должна соответствовать следующим параметрам:

1. Количество комнат - не менее, чем в старой.
2. Жилая площадь - не менее, чем в старой.
3. Общая площадь - больше, чем в старой (за счет более просторной кухни, коридора и санузла).
4. Район расположения - тот же самый район Москвы (за исключением Зеленограда и Новой Москвы, где переселяют в пределах округа).
5. Соответствие стандартам благоустройства и улучшенной отделки по программе реновации.

Важный нюанс: В законе нет ни одного упоминания о том, что этаж предоставляемого жилья должен соответствовать этажу старого жилья или пожеланиям жильцов.

С точки зрения закона, квартира на 16-м этаже юридически абсолютно равнозначна квартире на 2-м или 5-м этаже, если соблюдены критерии по площади, комнатам и району.

Какие риски несет отказ от подписания? Законом установлен срок - 90 дней с момента получения проекта договора на новую квартиру. Если в течение этого срока вы не подпишете договор и не заявите мотивированный (юридически обоснованный) отказ, Департамент городского имущества (ДГИ) города Москвы обратится в суд с иском о вашем принудительном переселении в судебном порядке.

Позиция судов по спорам о реновации

Судебная практика по делам о реновации в Москве складывается жестко и практически в 100% случаев на стороне Департамента городского имущества, если предлагаемая квартира строго соответствует закону по площади и комнатности.

• Субъективные критерии не учитываются. Позиция судов (включая Московский городской суд и Второй кассационный суд общей юрисдикции) однозначна: такие параметры, как вид из окна, планировка комнат, марка установленной сантехники и, самое главное, высота этажа, являются субъективными предпочтениями граждан. Их несоответствие ожиданиям жильцов не делает предлагаемую квартиру «неравнозначной».
• Семьи с детьми. Наличие маленьких детей само по себе не является для суда основанием для признания квартиры на 16-м этаже неподходящей. Суды исходят из того, что новые дома оборудованы современными грузовыми и пассажирскими лифтами, системами пожаротушения и дымоудаления, что обеспечивает безопасность детей.
• Исключения. Суд может встать на сторону жильцов в вопросе этажности только в исключительном случае - если в семье есть инвалид-колясочник или человек с тяжелыми заболеваниями опорно-двигательного аппарата, подтвержденными медицинскими документами, и ему физически необходим нижний этаж (хотя и в этом случае наличие лифтов часто трактуется судами не в пользу истцов).

Промежуточный вывод: Просто игнорировать предложение и не подписывать документы в расчете на то, что вам будут предлагать новые варианты, пока вы не согласитесь, - опасная стратегия. Это гарантированно приведет к судебному процессу, который вы проиграете, и вас переселят на тот же 16-й этаж, но уже принудительно по решению суда.

Однако возможность бесконфликтно повлиять на ситуацию и попытаться получить более низкий этаж существует. О том, как правильно составить обращения, куда обращаться и какие законные инструменты использовать, читайте далее.

Практические шаги: что делать в вашей ситуации

Чтобы минимизировать риски судебного спора и попытаться получить квартиру на более низком этаже, вам необходимо действовать по четкому алгоритму.

Шаг 1. Осмотрите квартиру и составьте акт строительных недоделок

Ни в коем случае не пишите сразу категоричный отказ от квартиры из-за 16-го этажа. Сначала запишитесь на просмотр. Для этого воспользуйтесь личным кабинетом на портале mos.ru или обратитесь в Информационный центр по переселению вашего нового дома.

При осмотре квартиры детально проверьте качество отделки:

• работу оконных рам и стеклопакетов;
• ровность стен и качество поклейки обоев, укладки ламината/плитки;
• работу сантехники, вентиляции и розеток.

Если вы обнаружите любые дефекты (даже мелкие царапины на окнах или плохо закрепленный плинтус), требуйте составления Акта строительных дефектов (недоделок).

• Зачем это нужно: Пока застройщик устраняет дефекты (на это дается до 30-45 дней), вы официально и на законных основаниях не подписываете договор мены. Это дает вам дополнительное время для переговоров о замене квартиры без риска получить иск от ДГИ за пропуск 90-дневного срока.

Шаг 2. Обратитесь в Информационный центр по переселению (ИЦП)

ИЦП располагается непосредственно в вашем новом доме или поблизости. Работу центра курирует Департамент городского имущества Москвы совместно с Московским фондом реновации.

Вам необходимо лично обратиться к представителю ДГИ в ИЦП и устно уточнить:

• Есть ли в данном доме свободные (нераспределенные) квартиры аналогичной комнатности на нижних этажах.
• Были ли случаи отказов других жильцов от квартир на нижних этажах. Иногда квартиры освобождаются в процессе «волнового» переселения.

Шаг 3. Направьте мотивированное заявление в Департамент городского имущества (ДГИ)

Если в ИЦП вам устно отказали, подготовьте официальное письменное заявление на имя руководителя ДГИ г. Москвы.

Что указать в заявлении:

1. Состав семьи: Напишите, что в квартире будут проживать 5 человек, включая малолетних детей (укажите их возраст).
2. Медицинские/социальные показатели (при наличии): Если у кого-то из членов семьи (даже не собственников, а просто прописанных) есть хронические заболевания легких (например, астма), сердечно-сосудистой системы или подтвержденные фобии (высотобоязнь), обязательно приложите копии справок от врачей или выписок из медкарт. Детский страх высоты, подтвержденный заключением детского психотерапевта, также может быть аргументом.
3. Просьба: Сформулируйте просьбу: «Просим рассмотреть возможность предоставления равнозначного жилого помещения на более низком этаже (в пределах с 1 по 5 этаж) из резервного фонда программы реновации в связи с...»

Отправьте заявление через электронную приемную на сайте mos.ru либо подайте лично через службу «одного окна» ДГИ по адресу: г. Москва, 1-й Красногвардейский проезд, д. 21, стр. 1.

Шаг 4. Рассмотрите вариант «докупки» площади со скидкой 10%

Если ДГИ откажет в замене этажа в рамках стандартного равнозначного обмена, вы можете использовать альтернативный инструмент, предоставляемый Московским фондом реновации - приобретение квартиры большей площади с доплатой.

• В течение 2 лет с момента получения предложения у вас есть право докупить квадратные метры (например, сменить 2-комнатную квартиру на 3-комнатную или просто выбрать квартиру большего метража в этом же или другом готовом доме фонда).
• Вам будет предоставлена скидка 10% от рыночной стоимости жилья.
• При докупке фонд предоставляет вам на выбор перечень доступных свободных квартир из своего реестра. В этом списке вы сможете самостоятельно выбрать квартиру на удобном вам (нижнем) этаже.

Информацию о доступных квартирах для докупки и условиях можно получить по телефону Фонда реновации: +7 (495) 651-07-97.

Шаг 5. Контролируйте сроки и не доводите дело до суда

Если все ваши обращения и заявления о смене этажа будут отклонены, а срок в 90 дней со дня получения первого проекта договора будет подходить к концу - подписывайте договор мены.

Вам выдадут ключи от квартиры на 16-м этаже. Помните, что безопасность детей в новом доме обеспечивается современными строительными нормами (высокие ограждения на балконах, замки безопасности на окнах, которые вы можете установить дополнительно), а проживание в новой просторной квартире в любом случае повысит качество вашей жизни. Проигранный же суд приведет к тому, что вы будете переселены принудительно судебными приставами, потеряв нервы и деньги на судебные расходы.

Если вам требуется помощь в составлении мотивированного заявления в ДГИ Москвы с обоснованием необходимости предоставления квартиры на нижнем этаже или помощь в проверке договора мены, вы можете обратиться к профильному юристу на нашей платформе.