Добрый день!
Во дворе курьер на велосипеде въехал в мою машину. По камерам нашел его. По первому осмотру договорились на полировку бампера. Виновник перевел 5000 мне на карту и взял расписку по отсутствию претензий. Позже выяснилось что треснула фара, на ремонт которой суммы 5000 недостаточно.
Компенсировать ущерб виновник отказывается, на связь не выходит.
Как взыскать с него полный ущерб через суд?
Знаю его ФИО и номер телефона.
Здравствуйте. Ваш вопрос находится на стыке гражданского, семейного и жилищного права. Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети, всегда требуют повышенного внимания, поскольку находятся под жестким контролем органов опеки и государства.
Описанная вами ситуация содержит два ключевых вопроса: возможность «аннулирования» договоров при наличии предварительного соглашения и риски, связанные с проведением мены, если в квартире прописан посторонний человек (не собственник).
Ниже представлена детальная правовая оценка вашей ситуации с опорой на действующее законодательство и актуальную судебную практику.
В гражданском обороте под «аннулированием» обычно понимают либо прекращение обязательств, либо признание сделки недействительной. Здесь важно разделять сам предварительный договор и основной договор мены, который вы планируете заключить.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ (применяемой к договору мены в силу п. 2 ст. 567 ГК РФ), по предварительному договору стороны лишь обязуются заключить в будущем основной договор на определенных условиях.
Предварительный договор не может «аннулироваться» сам по себе, однако обязательства по нему автоматически прекращаются в следующих случаях:
Если же основной договор мены уже заключен, то наличие ранее подписанного предварительного договора никак не мешает расторгнуть или оспорить основной в суде при наличии законных оснований (например, если сделка совершена с нарушением прав несовершеннолетнего без фактического предоставления ему альтернативного жилья).
С юридической точки зрения наличие зарегистрированных (прописанных) лиц, не являющихся собственниками, не препятствует совершению сделки мены. Собственник имеет право распоряжаться своим имуществом.
Однако для вас как для стороны сделки (особенно если в сделке участвует ребенок) это создает критический юридический риск.
Согласно общему правилу (п. 2 ст. 292 ГК РФ), переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. То есть после мены новый собственник может выписать этого гражданина через суд.
Но из этого правила есть важнейшее исключение: Если прописанный человек в свое время имел равные права на приватизацию этого жилья, но отказался от нее в пользу других членов семьи, он приобретает бессрочное (пожизненное) право пользования данным жилым помещением. Выписать его из квартиры без его добровольного согласия невозможно даже через суд, даже при смене собственника.
Если несовершеннолетний в результате мены приобретает долю в квартире, где пожизненно прописан посторонний человек, это напрямую ущемляет права ребенка. Если органы опеки узнают об этом факте (или если он скрыт), выданное ими разрешение на сделку может быть отозвано, а сама сделка признана недействительной по иску органов опеки или прокуратуры по основаниям ст. 175 ГК РФ.
Судебная практика по спорам, связанным с предварительными договорами и правами третьих лиц при отчуждении недвижимости, весьма категорична.
Позиция высших судов, закрепленная в Постановлении Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018 (п. 27), указывает, что если до окончания согласованного срока стороны не заключили основной договор и не совершили активных действий (не направили письменную оферту с предложением подписать договор), обязательства сторон прекращаются.
Что это значит для вас: Вы не можете быть вечно связаны предварительным договором. Если срок вышел, и никто письменных требований не предъявил, договор считается прекращенным («аннулированным»), и стороны больше ничего друг другу не должны.
Верховный Суд РФ в своих обзорах неоднократно подчеркивал: граждане, которые на момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, и дали согласие на приватизацию без своего участия, сохраняют право пользования этим помещением при его переходе к другому лицу.
Что это значит для вас: Если вы обменяете жилье и получите квартиру с таким «вечным» жильцом, вы не сможете его выселить. Органы опеки, выдав разрешение, могли не знать о наличии обременения в виде прав третьих лиц. Если этот факт вскроется, сделка окажется под угрозой расторжения из-за существенного нарушения прав несовершеннолетнего.
На текущий момент у вас на руках есть ключевой документ - согласие органов опеки и попечительства. Это дает вам «зеленый свет» на проведение сделки. Однако наличие прописанного третьего лица - это скрытая угроза, которая может обесценить приобретенное имущество или привести к судебным тяжбам с опекой.
Чтобы сделка была безопасной, а предварительный договор не стал ловушкой, необходимо предпринять ряд точечных юридических действий.
Для того чтобы обезопасить сделку мены, не потерять имущество и исключить риск последующего оспаривания со стороны органов опеки или третьих лиц, вам необходимо действовать по следующему алгоритму.
Это самое главное действие до подписания основного договора мены. Вам необходимо выяснить, на каком основании данный человек зарегистрирован в квартире и имеет ли он право бессрочного проживания.
Если проверка показала, что прописанное лицо не имеет права на пожизненное проживание (например, вселилось уже после приватизации или покупки квартиры), необходимо зафиксировать обязательства по его выписке в договоре.
Внесите в основной договор мены следующие формулировки:
Если вы поняли, что прописанное лицо создает для вас критические риски, а контрагент отказывается выписывать его до сделки, вы можете отказаться от заключения основного договора.
Поскольку разрешение органов опеки уже получено, важно держать их в курсе реального положения дел, чтобы избежать обвинений в сокрытии информации.
Если вам потребуется помощь в составлении договора мены с жесткими условиями о выписке, подготовке соглашения о расторжении предварительного договора или анализе документов контрагента на предмет рисков пожизненного проживания третьих лиц, вы можете обратиться к юристу на нашей платформе. Мы поможем минимизировать риски и защитить права вашего ребенка.