Нужно ли обеспечить доступ всем собственникам таунхауса к общему подвалу

Должен ли быть ключ у всех собственников этого многоквартирного дома на 6 секций к подвалу?

 Здравствуйте.

В Жилищном кодексе РФ содержатся два основных понятия (ст. 16 ЖК РФ) — жилой дом, как индивидуально-определенное здание и многоквартирный дом, т.е. здание, в котором есть две и более квартир и общее имущество. Таунхаус не относится ни к тому, ни к другому понятию.

Наиболее близкое к нему понятие — дом блокированной застройки, которое дано в п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, и определяется как жилое здание, которое блокировано с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и у него есть отдельный выход на земельный участок. 

Ввиду этого, надо понимать, что из себя представляет этот самый общий подвал, действительно ли он является общим, чем это урегулировано и т.д. 

Екатерина!

Если в вашем доме более 2 квартир, то он может рассматриваться как многоквартирный дом, а потому подлежат применению правила Жилищного Кодекса РФ. В частности, в статье 36 ЖК РФ сказано так:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Решения о порядке использования общего имущества дома принимаются по правилам статьи 44 ЖК РФ на общем собрании собственников.

Если же ваш таунхаус нельзя рассматривать как многоквартирный дом, учитывая оформление в частную собственность и жилых помещений и участков земли, то могут применяться общие правила Гражданского Кодекса РФ — подвал всё равно является общим имуществом, по правилам статьи 259.1:

1. Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

А также есть статья 259.3 ГК РФ:

1. Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.

2. За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

Вам надо выносить вопросы использования общего имущества на рассмотрение общего собрания, а в части использования земельного участка можно рассмотреть вариант с сервитутом — правом ограниченного использования чужого земельного участка по правилам Земельного Кодекса РФ.

Окончательно все споры по данному вопросу могут быть решены в суде, не сможете договориться — придётся судиться.

Уважаемая Екатерина, здравствуйте! 

Здесь надо конечно определить правовой статус подвала. Если подвал является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, то доступ к нему должен быть обеспечен всем собственникам, а порядок пользования этим помещением должен быть установлен на общем собрании собственников. Приведу разъяснение с учетом норм законодательства.

 Согласно пункту 1 статьи 36  ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, подвалы, которые не являются частью помещений, принадлежащих конкретным собственникам, и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.

Это подтверждается также пунктом 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

Кроме того, КС РФ в своем Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Если подвал не выделен в качестве самостоятельного объекта недвижимости и не принадлежит конкретному собственнику на основании правоустанавливающих документов, он считается общим имуществом.

Таким образом, если подвал в вашем доме не зарегистрирован как отдельный объект недвижимости и не принадлежит конкретным собственникам, он является общим имуществом.

В этом случае доступ к подвалу должен быть обеспечен всем собственникам помещений в доме, а порядок пользования подвалом должен быть установлен на общем собрании собственников. 

Рекомендую вам в Вашей ситуации конкретно, инициировать общее собрание собственников для обсуждения и принятия решения о порядке пользования подвалом.
В случае отказа соседей предоставить доступ к общему подвалу, вы вправе обратиться в суд с требованием устранить препятствия в пользовании общим имуществом (статья 304 ГК РФ)

С уважением!