Здравствуйте. С супругой был заключен брачный договор, по которому квартира делится 50/50. Квартира находится в ипотеке. Я титульный заемщик. Решил отдать ей свою половину за денежную компенсацию. Буду ли я иметь право на свою долю, если выйду из состава заемщиков раньше, чем получу денежную компенсацию?
Здравствуйте.
В вашей ситуации нужно исходить из следующего.
Заемщик может быть заменён другим лицом (перевод долга) только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ).
Новый заемщик принимает на себя все обязательства по кредитному договору.
Оформляется соглашение о переводе долга в письменной форме.
Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69).
Дату регистрации права собственности можно увидеть в выписке из ЕГРН, которую вы получите после осуществления госрегистрации. Этот документ удостоверяет в том числе государственную регистрацию возникновения, изменения или перехода вещных прав (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).
Однако уже с момента заключения договора вы и ваша супруга в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие такой записи (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Кроме того, после передачи покупателю права владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права покупатель становится законным владельцем недвижимости и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ
Здравствуйте!
Если Вы хотите изменить условия брачного договора, путем передачи квартиры в единоличную ее собственность, с выплатой Вам компенсации в размере 1/2 рыночной стоимости доли квартиры, то Вам необходимо внести изменения в брачный договор.
В соответствии со ст. 43 СК РФ
Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор.
Таким образом, необходимо удостоверить соглашение у нотариуса.
Буду ли я иметь право на свою долю, если выйду из состава заемщиков раньше, чем получу денежную компенсацию?
Выход Вас, как созаемщика по кредитному договору ( то есть изменение кредитного договора), которое допускается с согласия залогодержателя ( банка), как стороны по договору, в соответствии со ст. 452 ГК РФ не будет влить на изменения права собственности.
Также на перевод долга требуется согласия залогодержателя ( банка) в соответствии со ст. 391 ГК РФ.
Буду ли я иметь право на свою долю, если выйду из состава заемщиков раньше, чем получу денежную компенсацию?
Все зависит от того, что у вас прописано в брачном договоре.
Если указано, что жена становится собственником доли только после оплаты денежной компенсации жене, то вы будете собственником до тех пор пока она вам не выплатит деньги.
Если указано, что Жене становится собственником доли и за это она вам вам выплачивает компенсацию, то она станет собственником с момента регистрации своего права по БД в ЕГРН, т.е. собственником вы не будете даже не получив ваши деньги.
При этом вывод из созаемщиков на ваше право на долю влиять не будет никак.
Нужно будет внести изменения и в брачный договор тоже.