Как оформить продажу участка в СНТ двум соседям: продать доли или предварительно размежевать?

Добрый день!
Сформировать часть земельного участка как самостоятельный объект можно по общим правилам образования (формирования) участков.
Например, вы можете разделить исходный земельный участок, и тогда вместо одного в вашей собственности будет два участка или больше (п. 1 ст. 11.2, п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ). Для этого вам, в частности, потребуется провести кадастровые работы, подать заявление о проведении кадастрового учета и госрегистрации ваших прав на образованные земельные участки (ч. 4.1 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, п. 2 ч. 3 ст. 14, п. 3 ч. 1 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если исходный земельный участок находится в долевой собственности, следует дополнительно руководствоваться особыми правилами раздела имущества в долевой собственности. В частности, потребуется соглашение сособственников об условиях раздела. При этом вновь образованные участки также будут в общей собственности, если сособственники не установят иное (п. 1 ст. 252 ГК РФ, п. 5 ст. 11.2, п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Обратите внимание: продать земельный участок другому лицу вы сможете только после того, как он будет поставлен на государственный кадастровый учет и будет зарегистрировано ваше право собственности на него (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, п. 1 ст. 260 ГК РФ). До этого момента вы вправе заключить в отношении данного участка предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи будущей вещи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. п. 1, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

После того как вы сделали часть участка самостоятельным объектом, продавать его нужно по общим правилам продажи земельных участков.
Составьте договор в письменной форме в виде единого документа. Иначе он будет недействительным (ст. 550 ГК РФ). Для подтверждения факта передачи участка составьте передаточный акт. В акте можно, в частности, указать состояние земельного участка, какие документы передаются покупателю вместе с ним.

Здравствуйте Сергей

Возможно, имелась в виду процедура продажи доли земельного участка. Есть несколько особенностей, которые нужно учитывать:

1 Первоочередное право на покупку доли предоставлено остальным владельцам общей собственности. Владелец доли, решивший продать свою часть землевладения постороннему лицу, обязан известить об этом остальных участников общей собственности. Извещение должно быть направлено в письменной форме и содержать предполагаемую цену и прочие условия, на которых предполагается сделка.

2 Цена сделки и условия, которые предлагаются постороннему лицу, должны быть полностью идентичными тем, которые предлагаются владельцам оставшейся части земельного участка. Если доля будет продана по меньшей стоимости, участники долевой собственности могут в судебном порядке признать сделку купли-продажи недействительной.

3 Договор купли-продажи доли земельного участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Исключение из общего правила составляет сделка, в которой все собственники продают свои доли одновременно.

4 Лицо становится собственником доли земельного участка только после регистрации права собственности. Без этой процедуры распорядиться в дальнейшем недвижимостью не получится.

Если нет чётко выделенной доли, рекомендуется провести межевание. Это займёт время, но повысит стоимость недвижимости. Землю с чёткими границами проще продать, а ещё — избежать конфликтов с другими собственниками.

С уважением юрист Андрей Макаров.

Сергей, здравствуйте!

1. Благодарю, что обратились на сайт правовед.

Меня больше интересует ситуация с точки зрения покупателя. Какой вариант для покупателей проще и дешевле?

2. Важно понимать, что не всегда можно сделать межевание земельного участка. При межевании земельного участка нельзя образовывать участки меньше минимальных размеров, установленных для каждой категории и вида разрешённого использования. Эти размеры определяются Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые устанавливаются для каждого райна.

3.  Если  по п.2. нет никаких препятствий, то, конечно, самой простой вариант в интересах Покупателей, это когда Продавец несет расходы на межевание, а потом продает по отдельности земельные участки (ст. 454 ГК РФ), а потом каждый собственник пусть делает что хочет с купленным земельным участком, в том числе и присоединяет к соседнему.

4.  Не стоит обращать внимание на ответы других юристов, поскольку они используют ИИ, который не может определить всех нюансов. Их может определить только человек- юрист. 

5.    Если вам нужна помощь в сопровождении сделки,   то  я готов предложить свои услуги. Мы можем обсудить вашу ситуацию более подробно и разработать это все в чате.

Рад буду, если эти советы помогли вам разобраться!

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович.