Типовой диапазон гонораров за такие категории дел в регионах?

Хотим подать иск об отмене перепланировки. Наших письменных согласий нет, перепланировка была внесена в техпаспорт в 2011-м году, когда я уже жил в другом городе. Длящееся правонарушение, срока давности не имеет. Я-то был году в 2006-м в квартире, знал о перепланировке, но… Какова вероятность выиграть такое дело?

 Здравствуйте.

В принципе Вы конечно можете оспорить саму перепланировку и соответственно потребовать от тех, кто ее произвел вернуть в первоначальное положение. Вы можете занять позицию, которая базируется на норме ст. 208 ГК РФ, в соответствии с которой

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);

Но насколько это приблизит Вас к решению вопроса предположить затруднительно. 

Имеет ли смысл параллельно подавать заявление в жилинспекцию/администрацию о самовольной перепланировке для усиления позиции? Не уверен, согласована ли перепланировка там.

 Вы можете просить суд истребовать данные документы из администрации. Но поскольку Вы должны доказать, что пытались сами, но Вам это сделать не удалось по причинам, от Вас не зависящим, направить такое заявление Вы можете. Согласно ст. 57 ГПК РФ

В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Соответственно направляете запрос и в случае отказа — готовите ходатайство в рамках рассматриваемого дела по ст. 304 ГК РФ.

Также хотим подать иск в суд о взыскании компенсации за фактическое единоличное пользование (ст. 247, 1102 ГК РФ).

 Приниципиально, имея на руках доказательства того, что Вы не пользовались своим имуществом, Вы можете потребовать взыскать какую-то сумму, в которую Вы (а за Вами и суд) оцените пользование им. Но Вы должны понимать, что Вы наверняка не участвовали в содержании имущества, а значит, из этой суммы суд может резонно вычесть Вашу долю расходов на содержание.

Иск о выделении доли в натуре/разделе/определении порядка пользования. Как написал выше, не хотим там жить или сдавать, хотелось бы выкуп незначительной доли — но 1,2 млн рублей не потянет на незначительную. Ещё вариант — обмен с доплатой или продажа с публичных торгов с разделом выручки, каковы шансы получить такой результат? С учетом инвалидов, наверное, суд на это не пойдёт + там ещё и органы опеки? Выделение доли в натуре поможет цену поднять при продаже?

 НУ выделять доли в натуре это бессмысленно, а вот об определении порядка пользования в соответствии со ст.247 ГК РФ вполне можно. Только сначала надо направить соглашение другим сособственникам с тем, чтобы понять, будут ли они его подписывать или нет. Ведь в суд надо идти тогда когда есть спор. А узнаете Вы об этом только после того, как Вам либо откажут в подписании соглашения, либо проигнорируют Ваше предложение.

Что касается выкупа, то Вы не можете заставить их выкупить Вашу долю. Ситуация с точностью до наоборот. Это они могут в судебном порядке признать Вашу долю незначительной и принудительно выкупить ее.  

Какие критерии «невозможности совместного владения» применяются на практике?
Какие аргументы использовать в суде, чтобы суд не предложил выдел доли в натуре, а поддержал требование о продаже всей квартиры и разделу выручки?
Может ли суд вместо продажи установить порядок пользования, если истцы прямо возражают и экономически это нецелесообразно? Сколько обычно длится дело о разделе, когда затронуты интересы инвалидов? Нужно ли заказывать техническую возможность выдела доли?

1. Достаточно Вашего сообщения об этом.

2. Суд ничего предлагать не будет, он не может выходить за рамки заявленных требований. Но при этом принудить собственников к продаже он безусловно не может.

3. Вы обращаетесь в суд сразу с требованием об установлении порядка пользования. Поскольку это квартира выдела доли в натуре не будет.

Можно ли предъявить альтернативное требование об обязании зятя выкупить долю (по оценочной стоимости) вместо традиционного «выдела в натуре»? Есть ли успешные примеры по России?

 Невозможно.

Вы написали очень много вопросов, почти каждый из которых может быть предметом отдельного ответа, поэтому пока так. Далее продолжу.

Ваша ситуация сложная, но перспективная с точки зрения взыскания компенсации и принудительного выкупа долей. Разберём ключевые моменты и предложим пошаговую стратегию.

 
1. Перспективы иска о признании перепланировки незаконной
Позиция:
Перепланировка проведена без согласия всех собственников (ст. 247 ГК РФ).
Внесение изменений в техпаспорт (2011 г.) не означает их законность – требуется согласие всех владельцев (ст. 26 ЖК РФ).
Срок исковой давности (3 года) не применяется, так как нарушение длящееся (п. 1 ст. 208 ГК РФ).
Риски:
Суд может учесть, что вы знали о перепланировке с 2007 года и не оспаривали её.
Если изменения узаконены (например, через суд зятем), оспорить сложнее.
Рекомендации:
Подать заявление в жилинспекцию о проверке законности перепланировки.
Запросить в БТИ документы о перепланировке – было ли согласование?
Подать иск о приведении квартиры в исходное состояние (ст. 222 ГК РФ).

Шансы: ~60-70%, если перепланировка не согласована.

 
2. Взыскание компенсации за пользование долей (ст. 247, 1102 ГК РФ)
Позиция:
Зять фактически монопольно пользовался квартирой, лишая вас доступа.
Отсутствие ключей, неоплата ЖКУ, отсутствие попыток вселения – косвенные доказательства препятствования.
Компенсация = рыночная арендная плата за 2/5 доли (ст. 301 ГК РФ).
Риски:
Суд может посчитать, что вы добровольно не пользовались долей (но это не освобождает зятя от компенсации).
Нужно доказать, что вы не могли вселиться (например, из-за агрессивного поведения жильцов).
Доказательства:
Справка о составе проживающих (из УК/МФЦ).
Отсутствие ваших платежей за ЖКУ.
Показания свидетелей (если есть).
Переписка с зятем (если вы пытались договориться).

Шансы: ~50-70%, если удастся доказать фактическое лишение пользования.

 
3. Принудительный выкуп долей или продажа квартиры с торгов (ст. 252 ГК РФ)
Позиция:
Ваши доли (2/5 = 40%) не являются незначительными (меньше 1/10-1/8 обычно признают незначительными).
Совместное проживание невозможно из-за:

Конфликта интересов.
Наличия инвалидов (шизофрения, зависимость).
Перепланировки, нарушающей исходные доли.
Варианты:
1️⃣ Требовать выкупа ваших долей зятем (по рыночной стоимости).
2️⃣ Требовать продажи всей квартиры с торгов (если зять не согласен выкупать).

Риски:
Суд может установить порядок пользования вместо продажи (но вы можете настаивать на экономической нецелесообразности).
Опека может вмешаться, но инвалидность взрослых не блокирует продажу.
Доказательства:
Заключение оценщика о стоимости долей.
Доказательства конфликта (переписка, показания).
Техническое заключение о невозможности выдела доли в натуре.

Шансы: ~70% на принудительный выкуп/продажу, если докажете невозможность совместного пользования.

 
4. Рекомендуемая стратегия
Этап 1. Подготовка
Собрать документы:

Выписка из ЕГРН.
Техпаспорт БТИ (проверить перепланировку).
Справка о проживающих.
Заказать оценку квартиры (для расчёта компенсации).
Подать жалобу в жилинспекцию на перепланировку.
Этап 2. Досудебные переговоры
Предложить зятю выкупить доли за 2 млн ₽ (с фиксацией отказа).
Если отказывается – переходить к суду.
Этап 3. Иски
О признании перепланировки незаконной + требование вернуть исходную планировку.
О взыскании компенсации за пользование (можно за 3 года до подачи иска).
О принудительном выкупе/продаже квартиры (ст. 252 ГК РФ).
Можно объединить иски, но лучше начать с перепланировки и компенсации, чтобы усилить позицию перед разделом.

 
5. Ошибки, которых стоит избегать
Затягивать с исками – чем дольше бездействуете, тем слабее позиция.
Не собирать доказательства (нужны хотя бы косвенные).
Подавать иски без оценки – суду нужны точные цифры.

 
6. Перспективы и сроки
Сроки: От 6 месяцев до 2 лет (если будут апелляции).
Результат:

Компенсация за пользование (~500 тыс. ₽ – 1 млн ₽ за 3-5 лет).
Принудительный выкуп долей или продажа квартиры.
Важно: Если зять – единственный платежеспособный собственник, суд может обязать его выкупить доли, даже если есть инвалиды.

 
Вывод
Ваша стратегия верна: начать с перепланировки и компенсации, затем требовать выкупа/продажи. Шансы хорошие, но нужна чёткая доказательная база.

Добрый день!

Вопросы: Хотим подать иск об отмене перепланировки.

 В 2005 г. зять без нашего согласия произвёл перепланировку:

Такой иск подать вы можете, так как перепланировка затронула ваши права на данное жилое помещение.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
  
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Какова вероятность выиграть такое дело?

Здесь вам никто точно не скажет, так как все будет зависеть от суда и собранных вами доказательств

Далее продолжу

Здравствуйте.

Хотим подать иск об отмене перепланировки. Наших письменных согласий нет, перепланировка была внесена в техпаспорт в 2011-м году, когда я уже жил в другом городе. Длящееся правонарушение, срока давности не имеет. Я-то был году в 2006-м в квартире, знал о перепланировке, но… Какова вероятность выиграть такое дело? Имеет ли смысл параллельно подавать заявление в жилинспекцию/администрацию о самовольной перепланировке для усиления позиции? Не уверен, согласована ли перепланировка там.

Надлежащим способом защиты прав собственников, не знавших о перепланировке и не дававших своего согласия на нее, является требование о приведении помещения в надлежащее первоначальное  состояние на основании ч.3 ст.29 ЖК РФ.

 Поскольку согласование уже проведенной перепланировки, точно также как и согласование ее на стадии планирования, создания проекта, требует согласие всех участников долевой собственности, есть хорошая вероятность, что такой иск будет удовлетворен. Кейс в личной практике имеется.

Смысл обращаться в жил.инспекцию имеется, только не параллельно, а до обращения в суд. Материалы проверки, проведенной на основании обращения, будут являться доказательствами по делу по иску о приведении в первоначальное состояние. Привлекут к адм. ответственности.

Впрочем, решение этого вопроса никак не поспособствует  установлению порядка пользования, взысканию компенсации или выкупу, поскольку это не является юридически значимым обстоятельством ни того, ни другого.

По русски говоря, нервы помотать сособсвтенникам -да, вполне. Не более того. Возможно даже — исполнят решение добровольно или через ФССП. И?.. Дальше? Все на этом закончится.

Также хотим подать иск в суд о взыскании компенсации за фактическое единоличное пользование (ст. 247, 1102 ГК РФ). Проблема в том, что мы не заявляли своих притязаний на эту квартиру, т. к. долгое время вообще не знали о том, что мы есть в договоре приватизации (нам по 14 лет было при его подписании, договор хранился у зятя в квартире), потом было понятно, что зять и его семья будет препятствовать осуществлению прав и было непонятно, как их защищать. Доказательства отсутствуют, активных действий не предпринимали. Жить там мы точно не хотим, сдавать в аренду — тоже такое себе...

 Вот о чем и речь. Доказательств тех обстоятельств, являющимися юридически значимыми в п.2 ст.247 ГК РФ у Вас нет и вряд ли реально их создание.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Между тем, порядок пользования никем не устанавливался и никто его не требовал, да и сейчас, попросту говоря, никто не мешает его установить хоть по соглашению, хоть через суд, где просить выделить в пользование комнату, более-менее соответствующую по площади идеальному размеру  доли, закрыть эту комнату на замок, никого не пускать или вселиться.

Учитывая, что

квартиру ≈ 60 м² (4 комнаты) в многоквартирном доме.

такая вполне может найтись +/- 1-3 кв.м.

Пока нет ничего, что говорило бы «за»  гипотезу заявить требования о выделе или о взыскании компенсации за невозможность пользования или выкупе зятем, поэтому все остальные вопросы на данный момент лишены смысла и рассуждения по этому поводу упираются в это. Инвалидность одного из сособственников тут будет говорить только разве что об имущественном положении его и его семьи.

Какие аргументы использовать в суде, чтобы суд не предложил выдел доли в натуре, а поддержал требование о продаже всей квартиры и разделу выручки? 

Никакие. Суд Вам предлагать и поддерживать ничего не будет, он предложит уточнить требования, если на каком-то этапе прийдет к выводу о том, что вами используется не тот способ защиты права. Прислушаться к суду или нет -это уже на Ваше усмотрение. Разрешать суд будет в любом случае заявленные требования, независимо от того измените ли Вы их или нет.

Заставить совладельцев продавать принадлежащие им доли у суда правовых оснований нет и быть не может, так как собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом.(ст.209 ГК РФ), и вторгаться в сферу собсвтенных частных интересов правообладателя суд не вправе.

Можно ли предъявить альтернативное требование об обязании зятя выкупить долю (по оценочной стоимости) вместо традиционного «выдела в натуре»? Есть ли успешные примеры по России?

 Предъявить можно какое угодно требование, вопрос не в этом, а в том -удовлетворит ли его суд. Такие иски не удовлетворяются, опять же ввиду того, что нельзя заставить человека купить что-либо. Отдельный момент — наличие у него средств на это, их может и не быть.

Сколько обычно длится дело о разделе, когда затронуты интересы инвалидов? Нужно ли заказывать техническую возможность выдела доли?

 Длительность рассмотрения Вам сейчас никто не скажет, от полугода -минимум до нескольких лет (3-4).

Проводить досудебное исследование с выводами невозможности выдела не вижу смысла, так как доля в квартире не может быть выделена в соответствии с законом — нельзя в квартире  многоквартирного дома обустроить отдельный вход, минуя  места общего пользования, санузлы, кухню и т.д.

Я бы вообще не рассматривал требования, связанные с выделом доли и ее выкупом. Приведу пример из практики:

Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 11.11.2024 по делу N 88-25418/2024 и то, чем мотивировал суд свое решение об отказе. А обосновал он его тем, что

Таким образом, положения статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанности других участников долей в собственности безусловного (принудительного) приобретения доли в праве собственности на имущество выделяющегося собственника.
Установив, что согласие на приобретение доли истца в спорной квартире ответчиками не дано со ссылкой на то, что доля истца не является незначительной и имеет высокую стоимость в соотношении с их материальным положением, ответчик В.З. является пенсионером и иного дохода, кроме пенсии, а также сбережений не имеет, ответчик А. имеет на иждивении несовершеннолетнего ребенка, находится в разводе, имеет долговые обязательства по ипотеке, в отношении нее возбуждено исполнительное производство на сумму 366 500 руб. по выплате бывшему супругу компенсации за совместно нажитое имущество, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, соответственно, об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на правильном применении норм материального права и представленных доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Вариант тут самый простой только один — это извещать сособственников о продажи Вашей доли с предложением ее выкупа (п.2 ст.250 ГК РФ), при нереализации данного права -продавать посторонним лицам, с дисконтом, само собой. Но потери, предположительно, будут меньше, чем расходы на суды  при далеко-далеко неочевидных требованиях.

Какие доказательства можно собрать сейчас, чтобы в суде подтвердить фактическое непризнание прав заявителя другими совладельцами?

Препятствия в реализации прав собственника доли со стороны сособсвтенников Вам следует доказывать — невозможность вселения или установления порядка пользования. Путем обращения к участковому, направления предложений заключить соглашение (вместе с проектом), предложений выкупить долю или даже сразу извещение о продаже во исполнение п.2 ст.250 ГК РФ

Возможно ли в иске указать моральный ущерб за многолетнее нарушение имущественных прав? 

Указать в иске, напомню, Вы можете все что угодно, но нет ни условий для взыскания компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), ни самого многолетнего нарушения прав сособственников.

На каком основании можно взыскать судебные издержки полностью, если ответчики частично признают требования (например, согласятся на выплату компенсации, но в меньшем объёме)? Если иск удовлетворен частично?

 В случае, если такие издержки суд признает разумными, а иск будет удовлетворен в полном объеме. -см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»

Какие критерии при выборе адвоката критичны (опыт по 247/252 ГК РФ, наличие выигранных дел о разделе долей с инвалидами, практика взыскания компенсации)? 

Наличие успешных кейсов с аналогичными обстоятельствами. В сущности — этот кейс направлен на то, чтобы заставить сособственника выкупить долю или снимать ее, учитывая то, что сам истец до сего момента не предпринимал вообще ничего, чтобы реализовать свои права. А такие Вы вряд-ли встретите. Впрочем, может и создадите практику.Как тут запретишь. )))) 

Так же стоит обращать внимание на релевантность/применимость судебных решений к Вашим обстоятельствам.

Все остальное в подробностях и нюансах при необходимости может быть обсуждено индивидуально в чате.

С уважением

Здравствуйте, Абрам.

Отвечаю по Вашей просьбе.

1. Взыскать плату за пользование долей у Вас вряд ли получится, поскольку вселяться не пытались, фактов препятствия вселению в такой длительный период доказать видимо не получится, в полицию по указанным фактам не обращались, иски о вселении и об устранении препятствий в пользовании жилым помещением не заявлялось.

Пример судебной практики в подтверждение

Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2024 по делу N 88-25206/2024 
https://6kas.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=9965786&case_uid=b4f84cb7-1347-488b-9f70-be4563d3131b&new=2800001&delo_id=2800001

2. Оспорить перепланировку в судебном порядке Вы можете, шансы 99% при правильной подготовке иска и ведении дела.

1% на неграмотность судьи или Вашего представителя в суде.

Могут заявить о пропуске срока исковой давности.

Но, срок исковой давности по статье 208 ГК здесь не подлежит применению.

Да Вы и не знали и могли не знать о перепланировке поскольку не жили в квартире.

Статья 208. Требования, на которые исковая давность не распространяется

 

Исковая давность не распространяется на:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);

Жалоба в Жилинспекцию не обязательна, но можно ее подать.

Правда есть риск что никого в квартиру не пустят и зафиксировать перепланировку проверкой Жилинспекции не получится.

Стоимость юр. услуг оговаривается лично, 5000-20000 рублей за подготовку иска и ведение дела от 15000 за день в суде вне зависимости от времени нахождения в судебном заседании.

3. Долю проживающих других собственников тем более инвалидов Вы выкупить в порядке статьи 252 Гражданского кодекса РФ не сможете.

Вы можете в судебном порядке требовать от других собственников выкупа Вашей доли (долей) на основании пункта 3 этой же статьи.

Соответствующие разъяснения Верховного Суда

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

36. При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Оценку рыночной стоимости можно сделать и до суда. Если ответчики не будут возражать против указанной оценки суд не станет назначать судебную экспертизу.

Если ответчики вредные, то вероятнее всего будет назначена судебная экспертиза рыночной стоимости доли (долей).

Соответственно, исходя из предполагаемого поведения ответчиков можно и не делать досудебную экспертизу, она не обязательна. Оценку доли в иске можете рассчитать и указать по данным сайтов о продаже аналогичного жилья (долей в нем).

Это дело сложнее, поэтому стоимость примерно оцениваю в следующих параметрах.

10000-30000 рублей за подготовку иска, ведение дела от 25000 за день в суде вне зависимости от времени нахождения в судебном заседании.

4. Порядок пользования и вселения в квартиру по статье 247 ГК с учетом указанного Вами может быть установлен судом при возможности совместного проживания.

В Вашей ситуации он маловероятен, проживающие в квартире лица — инвалиды, лица с ограниченными возможностями.

Диагноз -шизофрения говорит о невозможности совместного проживания в силу приказа Минздрава России от 29.11.2012 N 987н «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» (Зарегистрировано в Минюсте России 18.02.2013 N 27154)

Вот пример судебной практики на уровне Верховного Суда по этому поводу rg.ru/2018/12/05/verhovnyj-sud-raziasnil-kogda-sovladelca-zhilia-v-nego-ne-pustiat.html

Если нужно могу дополнительно мотивировать по этому поводу и привести еще примеры практики.

Не так давно разбирал соответствующий вопрос на нашем сайте с отказом во вселении.

При этом важно есть ли у Вас иное жилье для постоянного проживания на праве собственности или по договору социального найма?

Таким образом, решение задачи вижу в продаже долей с соблюдением права преимущественного выкупа в порядке статьи 250 ГК сторонним лицам и пусть они ими занимаются.

Продавать на выкуп через суд в порядке статьи 252 ГК тоже можно, но если у них нет денег, то иск Вы выиграете, а деньги не получите.

Будут уточнения, спрашивайте, отвечу.

С уважением!  Г.А. Кураев