Здравствуйте Алексей!
Какая существует практика у подобных дел?
Судебная практика по делам об ограничении доступа к коммерческим помещениям в МКД неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств дела. Суды, как правило, учитывают следующие факторы: наличие или отсутствие альтернативных путей доступа к коммерческим помещениям, степень влияния ограничений доступа на деятельность коммерческих объектов, обоснованность ограничений с точки зрения обеспечения безопасности и комфорта жильцов, соблюдение процедуры принятия решения об ограничении доступа (например, кворум и большинство голосов на ОСС). Есть судебные решения, когда суды признают решения ОСС об ограничении доступа незаконными, если они существенно нарушают права владельцев коммерческих помещений и не имеют разумного обоснования. Вот некоторые примеры из судебной практики.
Решение от 4 мая 2022 г. по делу № А08-9537/2021. Суд признал незаконным решение об установке шлагбаума, ограничивающего доступ к магазину, обязал демонтировать шлагбаум.
https://sudact.ru/arbitral/doc/MI7inc5CHAZu/
Обязать ООО «ЖКХ ВАШ ДОМ» в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в праве пользования ИП ФИО2 нежилым помещением с кадастровым номером 31:16:0116013:1465 (помещение № 3), земельным участком с кадастровым номером 31:16:0116013:867, расположенным по адресу: <...>, проездом к данному нежилому помещению магазина «Lolli», путем демонтажа ограничивающего устройства (шлагбаума), установленного в районе дома 37 по ул. Попова, г. Белгород.
В пользу жильцов было принято положительное решение. Арбитражный суд Тюменской области (дело № А70-5947/2020) обратились четыре индивидуальных предпринимателя, являющиеся собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах.
https://epp.genproc.gov.ru/web/proc_66/activity/legal-education/explain?item=74839887
Принимая во внимание то, что решение об ограничении доступа на земельный участок принято большинством владельцев помещений во всех 6 МКД, находящихся на данном земельном участке, суд пришел к выводу, что установка шлагбаумов соответствует воле большинства владельцев помещений в указанных домах и отвечает положениям п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. При этом ответчики, как управляющие компании МКД, в рамках предписаний, установленных ч. 2.3 ст. 161 и ст. 46 ЖК РФ, установкой шлагбаума реализовывают принятые решения большинства собственников помещений МКД.
Кроме того, суд указал, что, приобретая нежилые помещения в МКД, истцы, в соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ, должны предполагать, что в отношении придомовой территории и земельного участка, решением большинства собственников помещений может быть установлен определенный порядок доступа иных лиц.
С такими выводами согласились Восьмой арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, оставив решение в силе.
Если нежилые помещения не были предусмотрены в проекте МКД, а также отдельный вход к этим помещениям, то перевод жилого помещения (квартир на 1-м этаже)в нежилые можно было только в соответствии с требованиями ст.22 ЖК РФ:
Скорее всего, так и было, если в проекте не был предусмотрен отдельный вход в коммерческому объекту.
Чтобы получить отдельный вход в нежилое помещение (магазин) необходимо 100% согласие всех собственников МКД, а также в соответствии со ст.23 ЖК РФ
Вопрос с использованием земельного участка также должен решаться на ОСС МКД, так как они являются собственниками земельного участка, прилегающего к МКД.
Вам нужно узнать — на каком основании размещены коммерческие объекты на 1-м этаже МКД, каким образом решался вопрос с земельным участком, заключался ли договор аренды, с кем? Если нет технической возможности обустроить отдельный проход к магазинам и пр., то собственники участка МКД вправе запретить размещение коммерческих объектов в МКД.