Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли закрыть территорию ЖК с коммерческими помещениями на первых этажах?
Добрый день!
Являюсь жильцом ЖК Маяковский, г. Воронеж. У нас на первых этажах домов ЖК размещены продуктовые магазины, ПВЗ и прочая коммерция. Земля вокруг ЖК находится в собственности ЖК.
Владельцы жилых помещений хотят инициировать голосование и полностью закрыть территорию, сделав доступ жильцов только по магнитным ключам или въезд через ворота на автомобиле по пропуску.
Дома отдельно стоящие и нет возможности сделать вход только для покупателей не из ЖК. Насколько это законно, по отношению к коммерции и покупателям? Какая существует практика у подобных дел?
У нас на первых этажах домов ЖК размещены продуктовые магазины, ПВЗ и прочая коммерция
Добрый вечер! А входы в эти помещения только через двор, территорию МКД?
Здравствуйте!
Дома отдельно стоящие и нет возможности сделать вход только для покупателей не из ЖК
Ограничить доступ в таком случаи возможно только если есть иной альтернативный путь и доступ к коммерции. В противном случаи собственники данных объектов вполне объективно могут требовать сноса ограждений либо предоставления доступа для клиентов.
Решение общего собрания по данному вопросу будет признано незаконным с большой долей вероятности в суде. Кроме того, владельцы коммерческой недвижимости еще и убытки могут требовать.
Оградить можно только если есть альтернативный доступ.
МКД вправе «отгородиться» забором, даже если жители соседних домов лишатся при этом удобных и коротких путей перемещения по микрорайону
Согласно ст. 652 ГК РФ, арендатор нежилого помещения имеет право на беспрепятственный доступ к арендуемому помещению для осуществления своей деятельности.
Если доступ к коммерческим помещениям возможен только через территорию ЖК, полное закрытие территории может быть расценено как нарушение прав арендаторов, что может повлечь судебные споры.
ГК РФ Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Если земельный участок ЖК является единственным способом доступа к коммерческим помещениям, то в соответствии со ст. 274 ГК РФ арендаторы или собственники коммерческих помещений могут требовать установления сервитута права ограниченного пользования земельным участком для обеспечения прохода или проезда.
Здравствуйте Алексей!
Какая существует практика у подобных дел?
Судебная практика по делам об ограничении доступа к коммерческим помещениям в МКД неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств дела. Суды, как правило, учитывают следующие факторы: наличие или отсутствие альтернативных путей доступа к коммерческим помещениям, степень влияния ограничений доступа на деятельность коммерческих объектов, обоснованность ограничений с точки зрения обеспечения безопасности и комфорта жильцов, соблюдение процедуры принятия решения об ограничении доступа (например, кворум и большинство голосов на ОСС). Есть судебные решения, когда суды признают решения ОСС об ограничении доступа незаконными, если они существенно нарушают права владельцев коммерческих помещений и не имеют разумного обоснования. Вот некоторые примеры из судебной практики.
Решение от 4 мая 2022 г. по делу № А08-9537/2021. Суд признал незаконным решение об установке шлагбаума, ограничивающего доступ к магазину, обязал демонтировать шлагбаум.
https://sudact.ru/arbitral/doc/MI7inc5CHAZu/
Обязать ООО «ЖКХ ВАШ ДОМ» в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в праве пользования ИП ФИО2 нежилым помещением с кадастровым номером 31:16:0116013:1465 (помещение № 3), земельным участком с кадастровым номером 31:16:0116013:867, расположенным по адресу: <...>, проездом к данному нежилому помещению магазина «Lolli», путем демонтажа ограничивающего устройства (шлагбаума), установленного в районе дома 37 по ул. Попова, г. Белгород.
В пользу жильцов было принято положительное решение. Арбитражный суд Тюменской области (дело № А70-5947/2020) обратились четыре индивидуальных предпринимателя, являющиеся собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах.
https://epp.genproc.gov.ru/web/proc_66/activity/legal-education/explain?item=74839887
Принимая во внимание то, что решение об ограничении доступа на земельный участок принято большинством владельцев помещений во всех 6 МКД, находящихся на данном земельном участке, суд пришел к выводу, что установка шлагбаумов соответствует воле большинства владельцев помещений в указанных домах и отвечает положениям п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. При этом ответчики, как управляющие компании МКД, в рамках предписаний, установленных ч. 2.3 ст. 161 и ст. 46 ЖК РФ, установкой шлагбаума реализовывают принятые решения большинства собственников помещений МКД.
Кроме того, суд указал, что, приобретая нежилые помещения в МКД, истцы, в соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ, должны предполагать, что в отношении придомовой территории и земельного участка, решением большинства собственников помещений может быть установлен определенный порядок доступа иных лиц.
С такими выводами согласились Восьмой арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, оставив решение в силе.
Если нежилые помещения не были предусмотрены в проекте МКД, а также отдельный вход к этим помещениям, то перевод жилого помещения (квартир на 1-м этаже)в нежилые можно было только в соответствии с требованиями ст.22 ЖК РФ:
Скорее всего, так и было, если в проекте не был предусмотрен отдельный вход в коммерческому объекту.
Чтобы получить отдельный вход в нежилое помещение (магазин) необходимо 100% согласие всех собственников МКД, а также в соответствии со ст.23 ЖК РФ
Вопрос с использованием земельного участка также должен решаться на ОСС МКД, так как они являются собственниками земельного участка, прилегающего к МКД.
Вам нужно узнать — на каком основании размещены коммерческие объекты на 1-м этаже МКД, каким образом решался вопрос с земельным участком, заключался ли договор аренды, с кем? Если нет технической возможности обустроить отдельный проход к магазинам и пр., то собственники участка МКД вправе запретить размещение коммерческих объектов в МКД.