Как оформить продажу части жилого дома и прилегающего участка соседу?

Question

Собираюсь продать часть жилого дома соседу по дому. При этом стоит задача - продать только ту часть земельного участка, которая находится под домом + полоса шириной 1 м вдоль стены для обслуживания дома. Какой должен быть порядок действий? Правильно ли я полагаю: перераспределение и регистрация участков - техплан и внесение изменений в ЕГРН (моя часть дома находится на участке соседа) - сделка купли-продажи части дома?

Артем Троянов · Answer

Здравствуйте! Согласно ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; Поэтому поскольку Вы планируете продать только часть земельного участка под домом + 1 метр вдоль стены, сначала нужно провести перераспределение земельных участков. Это необходимо, чтобы выделить вашу часть земли как отдельный объект права. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки схемы перераспределения земельных участков. Схема должна учитывать границы вашей части дома и полосу в 1 метр для обслуживания. Сосед — собственник смежного участка должен дать письменное согласие на перераспределение, так как это затрагивает его участок. Заявление о перераспределении нужно подать в местную в Росреестр если оба участка в собственности. После перераспределения новые границы участков должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Если ваша часть дома сейчас числится как часть единого объекта, а участок под ней юридически принадлежит соседу, нужно сначала зарегистрировать вашу часть дома как самостоятельный объект и привязать ее к вашему новому участку. Ваш порядок действий верен, но с уточнениями — Перераспределение и регистрация участков. — Техплан и внесение изменений в ЕГРН. — Сделка купли-продажи части дома. В целом, это правильно, но есть нюанс, если ваша часть дома сейчас юридически находится на участке соседа, то сначала нужно перевести ее на ваш новый участок после перераспределения. Это делается через техплан и регистрацию в ЕГРН. Иначе сделка может быть затруднена, так как объект (часть дома) и земля под ним должны принадлежать одному собственнику перед продажей — принцип единства судьбы земельного участка и объекта на нем, ст. 35 ЗК РФ. ЗК РФ Статья 11.7. Перераспределение земельных участков

Дмитрий Земнов · Answer

Добрый день, Александр! Вы планируете продать часть жилого дома соседу, а также часть земельного участка под домом и полосу для обслуживания. Важно, что ваша часть дома в настоящее время находится на вашем участке, а после продажи должна оказаться на участке соседа. На основании предоставленной информации, могу предложить следующий порядок действий: Заключить с соседом соглашение о перераспределении земельных участков. При этом важно учесть, что будет образовано два новых земельных участка, исходные участки прекратят свое существование. Необходимо правильно определить границы нового участка с учетом 1-метровой полосы для обслуживания дома Подготовить технический план на часть жилого дома, так как при смене “прописке” объекта требуется актуализация его характеристик. Зарегистрировать изменения в ЕГРН: внести сведения о новых участках и обновить данные о местоположении части дома. После завершения всех процедур оформить сделку купли-продажи части дома. Важно отметить, что такой порядок действий соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и судьбы прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. На основании пункта 2 статьи 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! В данном случае нужно учитывать принцип единства судьбы земельных участкови расположенных на нем объектов недвижимости ( ст.1 ЗК РФ). А также положение ст. 35 ЗК РФ о том, что отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, является исключением из общего правила о том, что отчуждение здания, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Перераспределение земельных участков регулируется ст.11.7 ЗК РФ.Вы можете рассмотреть вопрос о заключении с соседом соглашения о перераспределении земельных участков. Соответствующие изменения должны быт ь включены в ЕГРН Вам нужно обратиться для консультаций к кадастровому инженеру. Однако, не следует исключать вероятность получения от Росреестра приостановок и отказа.