Как законно сдавать коммерческое помещение после закрытия ИП и избежать нарушений

1. Сдавать нежилое помещеник как физ. лицо, платить НДС + НДФЛ? Но тогда я буду заниматься незаконной предпринимательской деятельностью и все равно будут проблемы в виде штрафов.

 Добрый день! Все верно, это не вариант

2. Заключить со сторонним ИП (родственника) договор безвозмездного пользования и он будет сдавать мое помещение? Но тут я попаду на двойное налогооблоожение. Понятно, что ИП будет платить налоги+плюс налоговая присчитает недополученную прибыли и +ндфл.

Тут не у Вас а у родственника будет двойное налогообложение в виде внереализационного дохода от безвозмездно полученной недвижимости ( ст. 250 НК РФ) + стандартный налог в рамках деятельности ИП от сдачи в аренду, к Вам формально оснований предъявлять требования по налогам у налоговой нет т.к. Вы не получаете дохода (если конечно не будет безналичных переводов от ИП)

3. Заключить с ИП (родственника) агентский договор. Он мне будет передавать деньги с которых я буду платить НДФЛ, а он как ИП будет платить свои налоги (

 тоже не вариант с т.з. рисков незаконного предпринимательства. Единственный полностью законный вариант это передача имущества в доверительное управление, тогда к Вам вопросам ни по налогам ни по предпринимательству не будет ( ст. 1012 ГК РФ).

1. Сдавать нежилое помещеник как физ. лицо, платить НДС + НДФЛ? Но тогда я буду заниматься незаконной предпринимательской деятельностью и все равно будут проблемы в виде штрафов.

 Здравствуйте.

Да это верно, такое возможно, в особенности, если у Вас не одно нежилое помещение.

2. Заключить со сторонним ИП (родственника) договор безвозмездного пользования и он будет сдавать мое помещение? Но тут я попаду на двойное налогооблоожение. Понятно, что ИП будет платить налоги+плюс налоговая присчитает недополученную прибыли и +ндфл.

 Если у Вас есть супруга и эта недвижимость является совместно нажитым имуществом (ст. 34 СК РФ), то она может зарегистрировать ИП и сдавать недвижимость от своего имени. Это исключит вариант двойного налогообложения. 

3. Заключить с ИП (родственника) агентский договор. Он мне будет передавать деньги с которых я буду платить НДФЛ, а он как ИП будет платить свои налоги ( но тут я не совсем понимаю какие. Только от моего вознаграждения? Или и от величины арендной платы, которую он будет отдавать мне?)

В этом случае все равно сдаете помещение Вы, ИП только выступает от Вашего имени, поэтому и тут не исключено привлечение к ответственности по ст. 14.1 КоаП РФ.

Наиболее разумный способ тут это передача недвижимости в доверительное управление согласно ст. 1012 ГК РФ, поскольку в этом случае Вы сами предпринимательской деятельностью не занимаетесь.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте, Светлана

Исходя из текста письма Министерства финансов РФ от 24 июня 2016 г. N 03-11-11/37017,

Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В случае если сдача физическим лицом в аренду нежилого помещения отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности.
Статьей 23 ГК РФ предусмотрено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Порядок государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя установлен статьей 22.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества (нежилого помещения), подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.
При этом индивидуальный предприниматель имеет возможность самостоятельно выбирать режим налогообложения для своей предпринимательской деятельности.
Так, индивидуальным предпринимателем в соответствии с положениями глав 23, 26.2, 26.3, 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации могут быть применены общий режим налогообложения, упрощенная система налогообложения, система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности или патентная система налогообложения.

Как физлицо Вы сможете сдавать в аренду помещение только в том случае, если доход непостоянный. Если доход постоянный, то этот вариант Вам тоже не подходит.

На мой взгляд, безопаснее будет договор безвозмездного пользования помещением, его не нужно регистрировать в Росреестре. При безвозмездной передаче помещения доход не возникает, поэтому НДФЛ платить не нужно. 

Письмо Минфина РФ от 28.08.2015 № 03-04-05/49621,

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Передача физическим лицом в безвозмездное пользование организации принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения не приводит к возникновению у такого лица дохода, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Светлана, здравствуйте.

Вы можете передать нежилое помещение в доверительное управление (ст.1012 ГК РФ). Доверительным управляющим может быть и ИП-родственник, вы при этом останетесь выгодоприобретателем.

О налоговых нюансах в такой деятельности можно ознакомиться в Письме Минфина РФ № 03-04-05/125626 от 12.12.2024

С уважением