Имеется договор уступки права требования на квартиру, полученный из судебного дела

Здравствуйте, Мария!

Вопрос ваш весьма специфичен и затрагивает сразу несколько юридических плоскостей: наследственное право, законодательство о долевом строительстве и регистрацию прав на недвижимость. Давайте разбираться по порядку.

Начну с главного — нотариус не может осуществить раздел самой квартиры как объекта недвижимости в недостроенном доме. Почему? Потому что юридически и физически этой квартиры еще не существует как самостоятельного объекта права собственности. Есть только строящееся здание.

Однако, предметом наследования в вашем случае является не сама квартира, а право требования на получение этой квартиры в будущем, после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Это право возникло у наследодателя (умершего) на основании того самого договора уступки права требования от 2011 года, который вы упомянули. Именно это право требования входит в состав наследственной массы.

Что может и должен сделать нотариус:

1. Включить право требования в наследственную массу: Нотариус, ведущий наследственное дело, должен установить, что данное право требования действительно принадлежало наследодателю на момент смерти. Для этого ему нужно будет изучить ваш договор уступки и, что очень важно, судебное решение, на основании которого он был получен.
2. Выдать Свидетельства о праве на наследство: После определения круга наследников и их долей, нотариус выдаст каждому наследнику Свидетельство о праве на наследство, где будет указано, что он наследует определенную долю (например, 1/2 или 1/3) именно в праве требования на получение конкретной квартиры по указанному договору уступки.

Раздел права требования между наследниками:

Вот здесь мы подходим к вашему вопросу о «разделе». После того как наследники получат Свидетельства о праве на наследство (подтверждающие их доли в праве требования), они могут заключить между собой Соглашение о разделе наследственного имущества (статья 1165 Гражданского кодекса РФ).

В этом соглашении они могут договориться либо о том, что право требования на квартиру полностью переходит к одному из наследников, а остальные получают денежную или иную компенсацию.
Либо как-то иначе распределить это право (хотя для одного объекта это менее типично, но теоретически возможно, если позволяет конфигурация будущей квартиры и условия первоначального договора).
Такое Соглашение о разделе наследственного имущества может быть удостоверено нотариусом. Но это именно соглашение между наследниками, а не «раздел квартиры» нотариусом в принудительном порядке. Нотариус здесь удостоверяет волю самих наследников по распоряжению унаследованным правом.

Проблема отсутствия регистрации договора уступки в Росреестре!

Это самая серьезная «загвоздка» в вашей ситуации. Договоры, связанные с правами на будущие объекты недвижимости в рамках долевого строительства (включая уступки прав по ним), подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре (согласно ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве...»). Отсутствие регистрации может означать, что договор уступки формально не считается заключенным для третьих лиц (включая застройщика).
Существуют риски, связанные с признанием права требования (например, если застройщик не в курсе этой уступки или есть другие претенденты).
Тот факт, что договор получен «из судебного дела», немного проясняет ситуацию – возможно, суд уже подтвердил действительность этой уступки. Нотариусу нужно будет очень внимательно изучить это судебное решение: что именно оно установило? Обязывало ли оно кого-то зарегистрировать эту уступку?

Что делать?

1. Обратитесь к нотариусу: представьте нотариусу, который ведет (или будет вести) наследственное дело, все имеющиеся документы: договор уступки, судебное решение, документы, подтверждающие родство с наследодателем.
2. Будьте готовы к вопросам: нотариус будет тщательно проверять юридическую силу договора уступки и наличие самого права требования на момент смерти наследодателя, особенно учитывая отсутствие регистрации. Возможно, потребуются дополнительные документы или разъяснения.
3. Обсудите с нотариусом возможность выдачи Свидетельств на право требования.
4. После получения Свидетельств: Если все пройдет успешно и Свидетельства будут выданы, вы с другими наследниками сможете заключить Соглашение о разделе унаследованного права требования и, при желании, удостоверить его у нотариуса.

Резюмирую: нотариус оформит наследование права требования, а разделить это право между собой наследники смогут путем заключения соглашения, которое нотариус может удостоверить. Но ключевой момент – сможет ли нотариус признать само право требования действительным и входящим в наследство при отсутствии его регистрации. Здесь многое будет зависеть от содержания судебного решения и практики конкретного нотариуса.

За полезный ответ вы можете отблагодарить меня, нажав кнопку «Отблагодарить» под ответом или в профиле. Могу оказать помощь в составлении документов.