Какие риски у Арендодателя при заключении долгосрочного договора аренды?

Вадим, добрый день.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества сроком от одного года подлежит государственной регистрации.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это влечет дополнительные расходы и временные затраты, которых арендодатель может стремиться избежать.

Долгосрочный договор ограничивает возможности арендодателя пересматривать условия аренды, такие как размер арендной платы или другие важные положения. В условиях изменяющегося рынка это может быть невыгодно для собственника.

В случае продажи помещения новый владелец обязан соблюдать условия зарегистрированного долгосрочного договора аренды. Это может усложнить процесс продажи и снизить привлекательность объекта для потенциальных покупателей.

Так, согласно ст. 617 ГК РФ,

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Это также фиксируется и в судебной практике, например в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025

"… лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором..."

Долгосрочные договоры могут повлиять на налоговую нагрузку арендодателя и потребовать более сложного бухгалтерского учета, что также может быть нежелательным для собственника.

Надеюсь мой ответ был Вам полезен!

Если у вас остались дополнительные вопросы или нужна помощь в подготовке документов, напишите мне в чат. Буду рад помочь!

 Какие риски у Арендодателя при заключении долгосрочного договора аренды?

Здравствуйте!

При заключении долгосрочного договора аренды арендодатель, действительно может столкнуться с рядом рисков. 

Риск невыполнения обязательств арендатора:

1.Арендатор может не выполнять свои обязательства по оплате аренды, что приведет к финансовым потерям для арендодателя. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 614 ГК РФ), арендатор обязан уплачивать аренду в установленные сроки.

2.Риск ухудшения состояния имущества:

Арендодатель может столкнуться с риском ухудшения состояния арендованного имущества. В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан использовать арендуемое имущество с должной заботливостью и возвращать его в надлежащем состоянии.
3.Риск досрочного расторжения договора:

Арендатор может потребовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, предусмотренных законом ( статья 619  ГК РФ). Это может оставить арендодателя без дохода на длительный срок.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3b9f7e1408dd048a2b10e50a7f1c1b3aef1244/
4.Риск споров по договору:

Возможны споры по поводу условий договора, что может привести к судебным разбирательствам. Например, споры могут возникнуть из-за того, что арендатор не согласен с условиями увеличения арендной платы, что может быть предусмотрено статьей 614 ГК РФ.

5.Риски сдачи имущества в субаренду

Если арендатор имеет право на субаренду, это может привести к дополнительным рискам, связанным с поведением субарендатора. Арендодатель должен внимательно отслеживать, кто фактически использует имущество.

Здравствуйте.

Почему? Какие риски у Арендодателя при заключении долгосрочного договора аренды?

 Я полагаю арендодатель просто не хочет сдавать помещение так надолго, потому что в перспективе могут быть иные арендаторы, как вариант, кто будет гото платить больше. Либо иные планы на помещение. Сказать реально почему так, невозможно. 

Плюс досрочное расторжение договора, по умолчанию, через суд. Ст. 619 ГК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3b9f7e1408dd048a2b10e50a7f1c1b3aef1244/

А это несколько сложнее, чем просто после окончания срока аренды.

Плюс договор также подлежит регистрации в Росреестре, соответственно надо будет платить налоги.

Риски ровны такие же для Вас как арендатора, как и при аренде на короткий период. В процессе аренды ммогут возникнуть различные спорные ситуации в части порчи имущества или каких-либо форс-мажоров (аварии и т.д.).

на 11 месяцев с последующим перезаключением нового. Почему? Какие риски у Арендодателя при заключении долгосрочного договора аренды?

 Добрый день! В случае заключения договора аренды на срок более года обременение в виде аренды подлежит регистрации ( ст. 651 ГК РФ), данные пойдут в налоговую и это самая распространенная причина по которой договоры аренды заключают на срок менее года — просто скрывают доходы. Но есть и другие причины, арендодателю так проще расторгнуть договор, это критично для арендатора в первую очередь поскольку не позволяет делать долгосрочное планирование поэтому смотрите насколько Вам важно именно это место брать в аренду.

Здравствуйте, Вадим.

Мотивы конкретного арендодателя можно лишь предполагать, лучшим вариантом видится прямой диалог с потенциальным арендодателем.

Однако если анализировать положения закона с точки зрения рисков для собственника (потенциального арендодателя), то можно выделить несколько потенциально нежелаемых для арендодателя ситуаций.

1. Договор аренды обременяет собственность. 

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса РФ:

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Следовательно, собственник (потенциальный арендодатель) несет риск удешевления объекта недвижимости, если в течение срока действия договора аренды, решит продать арендованное имущество.

2. Возможен риск нежелания арендодателя уплачивать налоги с получаемого им дохода. Разумеется, что при регистрации договора аренды отследить нарушение ФНС проще.

Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53:

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3. Существуют риски прогнозирования. Нередко арендодатели боятся резких скачков стоимости аренды, изменения курса валют и пр. Предусмотреть подобные риски в долгосрочном договоре гораздо сложнее.