Оформление договора аренды

Question

Имею в собственности небольшой магазинчик как физ.лицо, деятельность ведет супруга как ИП. Как правильно составить договор аренды между нами. Нужно ли мне, чтобы сдавать в аренду свое здание своей супруге открывать ИП. Я же не беру арендную платы сам с себя? И еще вопрос - данная земля и здание принадлежим мне как физ. лицу (повторюсь), а коммуналку берут как с юр.лица (якобы, потому что магазин). Не могу "вдолбить", что я не ИП. Законно ли это!

Любовь Давлятчина · Answer

Виктор, добрый день. Уточните, данный магазин приобретался Вами в собственность в период брака?

Александр Самарин · Answer

Здравствуйте. Вам нужен обычный договор аренды недвижимого имущества. Главное чтобы в договоре были: дата составления, предмет (магазин), сроки аренды (лучше меньше года, чтобы его не регистрировать), цена аренды, форма расчёта между сторонами и реквизиты сторон. АВ коммуналку наверное с Вас берут не как с юр.лица, а как за не жилое помещения. В этом случае ресурсник поступает верно. Статья 650 ГК РФ Договор аренды здания или сооружения 1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. 2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия. Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения 1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Нужно будет составить договор, обращайтесь.

Борис Карху · Answer

В приложении типовой договор аренды, можно его использовать. Открывать ИП не надо, будете сдавать как физическое лицо. При этом, ст. 228 Налогового кодекса - «Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов». 1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: 1) физические лица — исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;(в ред. Федеральных законов от 29.11.2001 N 158-ФЗ, от 24.07.2007 N 216-ФЗ) 2. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 настоящего Кодекса. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисляется налогоплательщиком с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода. При этом убытки прошлых лет, понесенные физическим лицом, не уменьшают налоговую базу. 3. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Статья 225 НК:. Порядок исчисления налога 1. Сумма налога при определении налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса исчисляется как соответствующая налоговой ставке, установленной пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, процентная доля налоговой базы. Сумма налога при определении налоговой базы в соответствии с пунктом 4 статьи 210 настоящего Кодекса исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. 2. Общая сумма налога представляет собой сумму, полученную в результате сложения сумм налога, исчисленных в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. 3. Общая сумма налога исчисляется по итогам налогового периода применительно ко всем доходам налогоплательщика, дата получения которых относится к соответствующему налоговому периоду. Статья 225. Порядок исчисления налога 1. Сумма налога при определении налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса исчисляется как соответствующая налоговой ставке, установленной пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, процентная доля налоговой базы. Сумма налога при определении налоговой базы в соответствии с пунктом 4 статьи 210 настоящего Кодекса исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. 2. Общая сумма налога представляет собой сумму, полученную в результате сложения сумм налога, исчисленных в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. 3. Общая сумма налога исчисляется по итогам налогового периода применительно ко всем доходам налогоплательщика, дата получения которых относится к соответствующему налоговому периоду. По вопросам коммунальных платежей, действует постановление Правительства РФ, РФ от 27.08.2012 N 857. «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам пользователей помещений в многоквартирных домах и жилых домов», текст здес: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=161088;fld=134;dst=4294967295;rnd=0.7465092104393989;from=134513-63

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Виктор! Если магазин приобретен в браке, является совместно нажитым имуществом, то сдавать в аренду не надо. Если же вы будете сдавать в аренду постоянно, то придется регистрироваться как ИП, поскольку ваше деятельность может быть рассмотрена как предпринимательская. С вас берут не как с жильцов, поскольку это нежилое помещение и соответственно там тарифы за коммунальные услуги совсем другие. Кроме того, вы используете данное помещение в предпринимательской деятельности. Так что это вполне законно. Желаю удачи!

Евгений Харченко · Answer

Присоединяюсь к мнению коллег о том, что если имущество является общим имуществом супругов, то по умолчанию супруге принадлежит 1/2 доля в праве, и никакого договора аренды не нужно, может свободно пользоваться, как собственник. Если есть желание, можно разделить имущество и получить 2 свидетельства по 1/2 каждому. Другое дело, если супруга расходы по аренде как-то в целях «оптимизации налогообложения» использовать планирует…

Олег Столбов · Answer

А для чего вам вообще нужен этот договор аренды? У вас какая система налогообложения? Какую выгоду вы хотите с него получить? Получая доход как физ. лицо от сдачи в аренду магазина, вы обязаны этот доход декларировать и платить подоходный налог 13 %. Регистрироваться как ИП при этом не надо. Если торгует ваша жена, ну и пусть торгует. Или вам нужен договор аренды для получения лицензии? Для подтверждения наличия стационарного объекта торговли, соответствующего определенным требованиям? Тогда действительно нужен договор аренды или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий наличие указанного объекта торговли у соискателя лицензии на законных основаниях? Если у вас с женой нормальные отношения и тем более, если магазин приобретен (построен) в период брака оформите здание магазина в общую совместную собственность. В свидетельстве появится данные вашей жены и договор не нужен. Коммуналку действительно взимают как с юр. лица, т.к. во-первых это магазин, а во-вторых используется в коммерческих целях. Тарифы как для юр.лица, так и для ИП одинаковые. У меня с моим магазином тоже самое.

Василий Фролков · Answer

Здравствуйте, Виктор. Если магазин построен в браке за счет общих средств супругов (зарплата, доходы супругов от предпринимательской деятельности, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения и т.п. см.: ст. 34 Семейного кодекса РФ), то магазин находится в совместной собственности супругов без определения доли каждого супруга в этой собственности, если конечно нет брачного договора, которым предусмотрен иной режим собственности супругов. При совместной собственности согласно ст. 35 Семейного кодекса при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Поэтому, если магазин является Вашей с супругой совместной собственностью, она в качестве ИП имеет право сама заключить договор аренды. Вам самому в этом случае не потребуется открывать ИП, т.к. Вы не занимаетесь сдачей в аренду магазина, а просто даете согласие на эту сделку. Аренду необходимо заключать на срок менее одного года, чтобы не проходить процедуру государственной регистрации договора, при которой потребуется Ваше нотариальное согласие на эту сделку.

Тамара Филатова · Answer

·Здравствуйте Виктор! В соответствии со 2, ст.18 ГК РФ предпринимательской является са мостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Граждане могут иметь заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права. То есть, Вы вправе заниматься предпринимательской деятельностью, а также заключать как физическое лицо без статуса ИП любые сделки, в том числе по сдаче пом. При этом сдача в аренду имущ. считается предпринимательской, если такой вид деятельности осуществляется СИСТЕМАТИЧЕСКИ (несколько Договоров, несколько объектов, и т.д.). Если Вы не осуществляете предпринимат.деят как ИП в сфере недвиж. и не занимаетесь арендой регулярно (СИСТЕМАТИЧЕСКИ) , то Вы вправе сдавать пом. в аренду как физ. л. Кроме того, Вы вправе заключить договор безвозмедного пользования с Супругой. В соответствии со ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. в соответствии с которыми : В аренду могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. То есть, при заключении Договора безвозмездного пользования применяются некоторые положения, установленные для Договора аренды Приказом ФСТ России от 06.08.2004 N 20-э/2 (ред. от 14.04.2014) «Об утверждении Методических указаний по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке» установлено Ценообразование для отдельных групп потребителей электрической и тепловой энергии (мощности) 26. Особенности расчета тарифов (цен) для отдельных групп потребителей электрической и тепловой энергии (далее — тарифные группы) определяются в соответствии с: — статьями 2 и 5 Федерального закона «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»; — пунктом 59 Основ ценообразования. 27. Тарифные группы потребителей электрической энергии (мощности): 1 группа. Базовые потребители Базовые потребители — потребители, получающие электрическую энергию (мощность), вырабатываемую ПЭ, не являющимися участниками оптового рынка, через гарантирующих поставщиков и энергоснабжающие организации. (в ред. Приказа ФСТ России от 21.10.2008 N 209-э/1) Отнесение потребителей к указанной группе возможно только при наличии в субъекте Российской Федерации производителей электрической энергии (мощности), не являющихся участниками оптового рынка, поставка электроэнергии которыми на розничный рынок осуществляется по регулируемым тарифам. При этом производитель электрической энергии (мощности) в свою очередь должен удовлетворять следующему критерию: (в ред. Приказа ФСТ России от 21.10.2008 N 209-э/1) — располагаемая мощность, равная или более 25 мВт в месяц. (в ред. Приказа ФСТ России от 21.10.2008 N 209-э/1) При этом такие производители электрической энергии (мощности) в субъекте Российской Федерации в свою очередь должны осуществлять совокупный полезный отпуск электроэнергии и мощности в размере, обеспечивающем возможность расчета тарифов в соответствии с требованиями пункта 66 настоящих Методических указаний. (в ред. Приказа ФСТ России от 21.10.2008 N 209-э/1) К базовым потребителям относятся потребители, удовлетворяющие следующим критериям, — потребители с максимальным значением заявленной покупаемой мощности, равным или более 20 МВт в месяц, и годовым числом часов использования заявленной покупаемой мощности, равным или более 7500, подтвержденным фактическим электропотреблением за предшествующий период регулирования показаниями приборов учета или автоматизированной системой контроля и управления потреблением и сбытом энергии (АСКУЭ). (в ред. Приказа ФСТ России от 21.10.2008 N 209-э/1) В зависимости от региональных особенностей структуры производства и потребления электроэнергии, в целях отнесения потребителей к группе 1 Служба может по представлению регионального регулирующего органа повысить значение заявленной мощности потребителей. (в ред. Приказа ФСТ России от 21.10.2008 N 209-э/1) 2 группа. Население (в ред. Приказа ФСТ России от 31.12.2009 N 558-э/1) К данной тарифной группе относятся граждане, использующие электроэнергию на коммунально-бытовые нужды, а также приравненные к населению категории потребителей, которым электрическая энергия (мощность) поставляется по регулируемым ценам (тарифам). (в ред. Приказа ФСТ России от 24.06.2011 N 303-э) Абзацы второй — девятый исключены. — Приказ ФСТ России от 24.06.2011 N 303-э. В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 7 декабря 1998 г. N 1444 «Об основах ценообразования в отношении электрической энергии, потребляемой населением» для населения, проживающего в сельских населенных пунктах, а также в городских населенных пунктах в домах, оборудованных в установленном порядке стационарными электроплитами и электроотопительными установками, применяется понижающий коэффициент 0,7. В соответствии с законодательством Российской Федерации государственное регулирование тарифов может производиться отдельно в отношении электрической энергии, поставляемой населению, в пределах социальной нормы потребления и сверх социальной нормы потребления, определяемой в установленном порядке. 3 группа. Прочие потребители В целях формирования бюджетной политики в группе «Прочие потребители» потребители, финансируемые за счет средств бюджетов соответствующих уровней, указываются отдельной строкой (далее — Бюджетные потребители). К группе «прочие потребители» относятся физические лица, осуществляющие профессиональную деятельность (в том числе нотариусы, адвокаты, врачи) в жилом отдельно выделенном помещении, для которого в обязательном порядке должен быть установлен прибор учета электроэнергии, потребляемой для целей осуществления указанной деятельности. При отсутствии прибора учета электроэнергии данный объем определяется в порядке, установленном Правилами функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергии. (абзац введен Приказом ФСТ России от 31.12.2009 N 558-э/1) Тарифы на электрическую энергию, отпускаемую потребителям, дифференцируются по уровням напряжения в соответствии с положениями раздела VIII настоящих Методических указаний: — высокое (110 кВ и выше); — среднее первое (35 кВ); — среднее второе (20-1 кВ); — низкое (0,4 кВ и ниже). Установленные настоящим пунктом тарифные группы потребителей могут быть дифференцированы на потребителей, расположенных в пределах технологически изолированных территориальных электроэнергетических систем и расположенных в пределах Единой энергетической системы России. (абзац введен Приказом ФСТ России от 31.07.2007 N 138-э/6) 4 группа. Организации, оказывающие услуги по передаче электрической энергии, приобретающие ее в целях компенсации потерь в сетях, принадлежащих данным организациям на праве собственности или ином законном основании То есть, если Вы не использующие электроэнергию на коммунально-бытовые нужды, то к тарифной группе потребителей «население» НЕ относитесь, что подтверждается суд. практикой. Из приложения N 2 к указанному договору следует, что к потребителю Б. применяется одноставочный тариф, дифференцированный по диапазонам годового числа часов использования заявленной мощности, объектом энергоснабжения является нежилое строение по указанному адресу. Пунктом 27 Методических указаний по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке, утвержденных Приказом ФТС РФ от 06.08.2004 г. N 20-э/2, в редакции от 26.12.2011 г. установлено, что к тарифной группе потребителей электрической энергии «население» отнесены граждане, использующие электроэнергию на коммунально-бытовые нужды, а также приравненные к населению категории потребителей, которым электрическая энергия (мощность) поставляется по регулируемым ценам. К группе «прочие потребители» относятся физические лица, осуществляющие профессиональную деятельность (в том числе нотариусы, адвокаты, врачи) в жилом отдельно выделенном помещении, для которого в обязательном порядке должен быть установлен прибор учета электроэнергии, потребляемой для целей осуществления указанной деятельности. При отсутствии прибора учета электроэнергии данный объем определяется в порядке, установленном Правилами функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергии. Поскольку Б., как владелец нежилого здания, не относится к категории лиц, относящихся к тарифной группе потребителей электрической энергии «население», суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. {Апелляционное определение Саратовского областного суда от 25.07.2012 N 33-4154 Факт прекращения истицей деятельности в качестве индивидуального предпринимателя не имеет для данного спора правового значения, поскольку договор энергоснабжения заключался с ней как с физическим лицом, являющимся собственником нежилого здания. Требование об изменении договора энергоснабжения удовлетворению не подлежит. {КонсультантПлюс}} Проверяя доводы ответчика о том, что начисление за электроэнергию произведено неверно, поскольку должен был быть применен иной тариф на данную услугу, который предусмотрен для населения -*** руб. и *** руб., судебная коллегия находит таковые безосновательными. Так, пользователь нежилого помещения, арендованного для осуществления предпринимательской (коммерческой) деятельности не относится к категории потребителей «население» и к потребителям, приравненным к населению, что следует из Приказа ФСТ РФ от 31.12.2010 г N 655-э «Об определении категорий потребителей, которые приравнены к населению и которым электрическая энергия поставляется по регулируемым тарифам». В соответствии с Основами ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в РФ, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 г. N 109, Федеральная служба по тарифам (ФСТ РФ) утверждает методические указания по формированию групп потребителей электроэнергии. Приказом ФСТ РФ от 6.08.2004 г. N 20э/2 утверждены Методические указания по расчету регулируемых тарифов и цен), на электроэнергию на розничном рынке. В соответствии с п. 27 данных Методических указаний определены тарифные группы потребителей электроэнергии, а именно: базовые потребители; население; прочие потребители; организации, оказывающие услуги по передаче электроэнергии, приобретающие ее в целях компенсации потерь в сетях, принадлежащих данным организациям на праве собственности или ином законном основании. К тарифной группе «население» относятся граждане, использующие электроэнергию на коммунально-бытовые нужды, а также приравненные к населению категории потребителей, которым энергия поставляется по регулируемым ценам (тарифам). В силу п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307, тариф для населения применяется в отношении граждан, потребляющих коммунальные услуги в жилых помещениях для личных, семейных и домашних нужд. Судом установлено, что Б., будучи индивидуальным предпринимателем, потребляла электроэнергию не для коммунально-бытовых нужд, а в целях осуществления коммерческой деятельности, следовательно, при расчете с ней не должен был применяться тариф, уст ановленный для тарифной группы «население». Кроме того, из счет-фактуры от 31.10.2011 года, выставленной ООО «Челябэнергосбыт» Продавцом электроэнергии за период с 01.10 2011 г по 31.10.2011 г Покупателю — ООО Управляющей компании «47-й микрорайон» с приложением ведомости электропотребления следует, что оплата за электроэнергию начисляется отдельно по трем группам потребителей: «население», «субабоненты», «транзит». Ответчик отнесена к категории «субабоненты», начисление произведено по тарифу *** руб. Доводы представителя ответчика о неосновательном обогащении истца не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают правильность выводов суда. Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, поскольку доводы подателя жалобы не подтверждены достоверными и достаточными доказательствами. {Апелляционное определение Челябинского областного суда от 11.07.2013 по делу N 11-6703/2013 Иск о взыскании задолженности по оплате за нежилое помещение, коммунальные услуги, пеней за несвоевременную оплату удовлетворен, поскольку ответчик, будучи индивидуальным предпринимателем, потреблял электроэнергию не для коммунально-бытовых нужд, а в целях осуществления коммерческой деятельности, следовательно, при расчете с ним не должен был применяться тариф, установленный для тарифной группы «население». {КонсультантПлюс}} Предельный уровень нерегулируемых цен меняется каждый месяц (в зависимости от цен на электроэнергию, складывающихся на оптовом рынке) и рассчитывается в соответствии с положениями «Правил определения и применения гарантирующими поставщиками нерегулируемых цен на электрическую энергию (мощность)», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.12.2011 №1179 для каждой ценовой категории отдельно (подробно об отличии ценовых категорий будет рассказано в следующей статье). Однако в целом логика расчета цены на электроэнергию для предприятий и индивидуальных предпринимателей одинакова для всех ценовых категорий электроэнергии, и рассчитывается как сумма следующих составляющих: цена приобретения электрической энергии с оптового рынка, которая ежемесячно рассчитывается и публикуется на своем сайте ОАО «Администратор торговой системы (организация, координирующая работу оптового рынка электроэнергии – интернет сайт – www.atsenergo.ru ). Рассчитывается в тыс. руб. за МВт.ч. Меняется один раз в месяц.. тариф за услуги по передаче электроэнергии (в случае заключения потребителем договора энергоснабжения). Это так называемая «стоимость доставки» электроэнергии от производителя до потребителя. Эта плата рассчитывается и устанавливается местным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов (Региональная энергетическая комиссия) и публикуется на ее официальном сайте. Как правило, устанавливается в тыс. руб. за МВт.ч. Меняется один раз в год. сбытовая надбавка гарантирующего поставщика. Это плата организации, которая для потребителя покупает электроэнергию на оптовом рынке. Эта плата рассчитывается и устанавливается местным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов (Региональная энергетическая комиссия) и публикуется на ее официальном сайте. Как правило, устанавливается в тыс. руб. за МВт.ч. Меняется один раз в год. плата за услуги, являющиеся неотъемлемой частью процесса снабжения электроэнергии. В ее состав входят плата ОАО «СО ЕЭС» (отвечает за надежность) и плата ОАО «Администратор торговой системы. Плата за эти услуги рассчитывается и устанавливается Федеральной службой по тарифам (ФСТ РФ) и публикуется на ее официальном сайте ( http://www.fstrf.ru ). Обычно, эта составляющая меняется только один раз в год. плата за услуги ЗАО «ЦФР» (координирует расчеты на оптовом рынке электроэнергии между производителями и покупателями электроэнергии). Плата за эти услуги рассчитывается и устанавливается Федеральной службой по тарифам (ФСТ РФ) и публикуется на ее официальном сайте ( http://www.fstrf.ru ). Обычно, эта составляющая меняется только один раз в год. Ежемесячно предельный уровень нерегулируемых цен рассчитывается по этому принципу гарантирующим поставщиком для каждой ценовой категории и публикуется на своем официальном сайте. Таким образом, действия РЦ являются правомерными. Смогу оказать услугу по составлению Договора, С ув. Ф. Тамара