Как снять обременение с недвижимости, если КПК ликвидируется и не выдаёт закладную?

Елена, здравствуйте!

Как вы указываете

Займ погашен но на моей собственности стоит обременение в пользу КПК до 2017 г 

1. Соответственно, в силу подп.1 п.1 ст. 352 ГК РФ  Залог прекращается в связи с  прекращением обеспеченного залогом обязательства. Кроме того, согласно статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2.Из разъяснений, данных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Учитывая, что залогодержатель не осуществляет необходимых действий по снятию обременения, то    за защитой нарушенных прав необходимо обращаться в суд.  Например, обратиться с требованием признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, принадлежащего вам на праве собственности имущества. 

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович 

Здравствуйте, Елена!

Основания погашения регистрационной записи об ипотеке предусмотрены ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то есть, она можете быть погашена на основании заявления (заявлений) или на основании решения суда.

Если не получается связаться с залогодержателем, то у вас есть два варианта.

Обращаться в суд с заявлением о прекращении обременения в виде ипотеки или дождаться ликвидации юридического лица (залогодержателя), получить Выписку из ЕГРЮЛ и обратиться с заявлением о погашении ипотеки в МФЦ. 

В соответствии со ст. 25.1 Закона об ипотеке

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

В Вашем случае целесообразно в судебном порядке признать обременение квартиры в виде залога отсутствующим.

Согласно абз. 4 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 г.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В заявительном порядке снять обременение с квартиры в виде залога Вы не сможете при отсутствии у Вас закладной, т.к. согласно ч. 1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

 совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

 заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

В данном случае закладная у залогодателя отсутствует, а залогодержатель бездействует — сам не подает заявление на снятие обременения и не отдает закладную залогодателю.

Именно поэтому для залогодателя самым эффективным способом снятия обременения с квартиры в виде ипотеки будет являться подача иска в суд о признании данного обременения отсутствующим в связи с тем, что обязательство по оплате ипотечного кредита полностью исполнено, а залогодержатель бездействует.

В суд истцу надо обязательно предоставить доказательства полной оплаты ипотечной кредитной задолженности, а также предоставить доказательства бездействия залогодержателя (например, обращение к залогодержателю с просьбой осуществить мероприятия  по снятию обременения).

Положительная судебная практика по данному вопросу: например, решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-1633/2017 от 17.04.2017 г.

Здравствуйте! 

В Вашем случае, если Вы не хотите ждать ликвидации КПК, то у Вас есть вариант обращения в суд с требованием погашения залога ( признания залога прекращённым) (признании залога отсутствующим) к продавцу — КПК . 

Так согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей