Андрей, здравствуйте!
1.В первую очередь следует разъяснить положения федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно указанные в ст. 34.
в ч.1 указано, что к ГСК применяются правила о территориях гаражного назначения, в ч.9 указано, что ГСК осуществляют свою деятельность в соответствии с законами РФ с учетом положений указанного закона, в ч.10 указано, что к ранее созданным ГСК применяются положения указанного закона о ТСН, при этом учредительные документы подлежат корректировке, а в силу ч.11 ГСК может преобразоваться в ТСН.
Более того, в силу ч. 5. со дня вступления в силу указанного закона на земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории гаражного назначения возникает право общей долевой собственности собственников гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, пропорционально площади принадлежащих им гаражей.
При этом, согласно ч.6 в остальных случаях право государственной и муниципальной собственности сохраняется.
1.1. При этом, в ст. 2 указанного закона отмечено, что под территорией гаражного назначения понимается территория, вграницах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, и (или) земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения.
2. Что это все означает? Как минимум нужно разобраться с границами территории гаражного назначения, поскольку именно в этих границах собственники гаражей стали долевыми собственниками земельного участка общего назначения со дня вступления закона в силу, т.е. с 1 октября 2023 года.
3. А вот теперь можно и ответить на ваши вопросы.
Подскажите, как можно переоформить ГСК в ТСН и перезаключить договор аренды земли.
Имею контакты около 30 собственников ГСК, по некоторым сведениям раньше было где-то 80 членов ГСК (в 2004 году) но в настоящий момент многие вывезли свои гаражи с территории и давно не участвовали в деятельности ГСК
1️⃣ Обязательного требования к переоформлению ГСК в ТСН не требуется, равно как и не требуется перезаключать договор аренды земли, по указанным выше причинам. Между тем, если есть особое желание, то естественно нужно сначала смотреть Устав ГСК, чтобы определиться с количеством голосов необходимым для реорганизации из ГСК в ТСН, либо все-таки изменения только наименования.
1.1. Более того, в указанном случае не требуется создание нового ТСН, поскольку уже к ранее созданному ГСК применяются положения как к ТСН. 1.1.1. Вместе с тем, на мой взгляд, нельзя будет создать новое ТСН, поскольку в силу ст. 123.12. ГК РФ оно создается для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом находящимся в общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами, при этом в силу ст. 6 ГК РФ по аналогии с ч.1 ст. 136 ЖК РФ может быть создано только одно ТСН. Учитывая, что к ГСК применяются положения как о ТСН, то соответственно, создать новое ТСН будет не возможно.
Соответственно, все рекомендации о создании нового ТСН является ошибочными и не соответствующими закону.
2️⃣ В указанном случае как и отмечал, что нужно разобраться сколько всего должно быть гаражей. Возможно следует запросить информацию в Администрации для получения сведений относительно земельного участка, который был передан в аренду. Это и будет территория.
3️⃣ Относительно договора аренды, то по указанным выше причинам его перезаключать не требуется. Равно не требуется осуществление уступки права требования, аналогично по указанным выше причинам.
⏩️ Если требуется повторить, то напишу, что в силу ч. 5 ст. 34 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» со дня вступления в силу указанного законана земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории гаражного назначения возникает право общей долевой собственности собственников гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, пропорционально площади принадлежащих им гаражей.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович
Мы можем (30человек) организовать ТСН и обратится в Администрацию с ходатайством о перезаключении договора аренды? в связи с по сути прекращением деятельности ГСК 5 лет назад
Нужно уведомить всех возможных участников почтой, объявлениями, мессенджерами. Нужно назначать собрание и определять вопросы. О признании ГСК неуправляемым, о создании ТСН, об утверждении, устава, о выборе председателя и правления.
Статья 19. Общее собрание собственников гаражей, общее собрание собственников машино-мест
Для принятия решения требуется не менее 50% голосов от числа собственников.
Если нет кворума – проводится заочное голосование.
Далее регистрация ТСН в налоговой. Подается протокол собрания, данные о председателе и правлении, заявление по форме Р11001, оплата госпошлины.
ОГРН, ИНН. Возможность открыть счет в банке и официально вести деятельность.
После регистрации ТСН подается заявление в администрацию о смене арендатора земли с ГСК на ТСН.
Если администрация откажет, то можно обжаловать в суде.
Если текущий управляющий ГСК препятствует проведению собрания – можно обратиться в прокуратуру или администрацию, указав на отсутствие легитимного управления. Если часть собственников не согласится на ТСН, они все равно смогут пользоваться гаражами, но будут платить по договору. После создания ТСН можно взыскать долги с неплательщиков через суд.
Да, вы можете создать ТСН и обратиться в администрацию с ходатайством о перезаключении договора аренды. Все остальное уже решать через суд. После регистрации ТСН подаете в администрацию ходатайство о перезаключении договора аренды на ТСН, в связи с фактическим прекращением деятельности ГСК.