Площади жилого помещения/площади нежилого помещения/кладовой/машино-места/автомойки в месяц, НДС не облагается; - "Охрана МКД" в размере руб

Здравствуйте! Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ, ОСС имеет право принимать решения о дополнительных услугах, их стоимости и выборе исполнителей. Решения ОСС обязательны для исполнения всеми собственниками и УК, если они приняты в установленном порядке и оформлены надлежащим образом.

ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. 

Вопросы, связанные с утверждением дополнительных услуг охрана территории, консьерж-сервис, их стоимости и выбором подрядчика, относятся к компетенции ОСС. Порядок проведения отражен в  статье 45 Жилищного кодекса РФ.

ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Если договор с УК не содержит прямого упоминания о праве собственников или совета дома влиять на выбор подрядчиков, УК формально может трактовать свои полномочия автономно.
Однако отказ УК от подписания договора с ЧОП, утвержденным ОСС, может быть оспорен, поскольку решения ОСС имеют приоритет над договорными обязательствами УК, если они приняты в пределах компетенции ОСС.

24 Утвердить дополнительные услуги, предоставляемые Обществом с ограниченной ответственностью частная охранная организация «» () и плату за них по проекту

 Здравствуйте.

Принципиально, решения о привлечении для оказания дополнительных услуг по охране, стоимости и выборе конкретного исполнителя являются компетенцией общего собрания (ст. 44 ЖК РФ).

В принципе изложенная формулировка выглядит так, будто с ЧОП уже есть договор и в него вносятся дополнительные пункты. Это так?

Отдельно вижу, что собрание наделяет совет дома правом

определять замену подрядчика(-ов) в пределах утвержденного Общим собранием размера платы.

Тоже очень размытая формулировка. Определять да, но принимать решение-то нет. То есть определяет и соответственно выносит вопрос о заключении договора на решение общего собрания. Только так можно понять данную формулировку.

Добрый день, хотела бы дополнить ответ в части:

«И в тексте осс нет обязательства ук от нашего имени заключить договор с чоп. Кроме того, сразу после осс совет дома заменил подрядчика без оповещения собственников.»

Согласно пункту 2 части 5 ЖК РФ Статья 161.1. 

 Совет многоквартирного дома обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

Совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома

ст 46 жк рф

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом в вашем протоколе ОСС предоставлены полномочия совету дома определять замену подрядчика(-ов) в пределах утвержденного Общим собранием размера платы, что она и сделала предоставив проект договора управляющей компании, уведомление о смене организации осуществляющей охрану формально уже принято на собрании, обязанность об информировании реализуется в соответствии со ст 45 ЖК РФ, при этом это не является препятствием к заключению нового договора с другой организацией.

Если общее собрание собственников решило, что им нужно изменить организацию по оказанию услуг по охране и заключению нового договора, то не заключение нового договора по охране можно расценить как ненадлежащее оказание услуг по управлению многоквартирным домом

Добрый вечер. 

Тут основная проблема вот в этой формулировке:

Для обеспечения качества указанных услуг Совет Дома вправе определять замену подрядчика(-ов) в пределах утвержденного Общим собранием размера платы.

 Причем эта формулировка по сути противоречит пункту 24 Решения ОСС. Получается абсурд. Сначала собственники определяют (в пункте 24), как я понимаю, конкретную частную охранную организацию, которая должна оказывать услуги охраны. А потом в том же Решении собственники дают право Совету определить замену подрядчика. Тут, конечно, корректнее было бы использовать термин Исполнитель, а не Подрядчик, но суть от этого не меняется. «Определить замену» — иными словами найти замену. И такое право собственники сами дали Совету Дома. 

Теперь что касается законности и правомерности. Если в процедурном плане при проведении ОСС нарушений не было, то есть был необходимый кворум и так далее, тогда Решение ОСС силу имеет, так как нет признаков ничтожности Решения собрания.

Согласно статье 181.5. ГК РФ:

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 
2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Ни одного из этих признаков в Вашем случае нет (про кворум не знаю). 

Нет признаков ничтожности, нет решения суда о недействительности или об отмене данного Решения, соответственно силу оно имеет. 

Совет дома не уведомлял собственников о смене подрядчика:

Дело в том, что законодательством не предусмотрена обязанность Совета Дома информировать собственников о своих действиях. 

Правомерно ли такое действие совета дома, даже если мы дали ей право менять подрядчика услуги?

Я бы на ситуацию чуть иначе посмотрел, под другим углом. А что указывает на неправомерность действий Совета Дома? То, что они не проинформировали собственников о том, что нашли другую частную охранную организацию? Повторюсь, законодательно такая обязанность (информировать) для них не предусмотрена. Само по себе действие по поиску другого Исполнителя основывается на формулировке из Решения ОСС — «вправе определять замену подрядчика(-ов)». Да и надо учитывать, что к числу полномочий Совета дома законом прямо отнесено обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статья 161.1. ЖК РФ). В рамках этого полномочия они и действовали.

То есть явных признаков, указывающих на неправомерность действий Совета Дома, здесь не усматривается. 

Но! Это не значит, что собственники, недовольные действиями Совета Дома, бессильны в такой ситуации. Любой собственник может инициировать новое ОСС и поставить на повестку дня вопрос об отмене предыдущего Решения ОСС и принятии иного решения в плане определения Исполнителя, который будет оказывать услуги охраны. 

То есть, при желании (необходимости) изменить ситуацию, недовольному собственнику (собственникам) надо, на мой взгляд, идти именно таким путем — через Созыв нового ОСС и отмену, изменение ранее принятого Решения.  

Вариант, с обращением в суд одним или несколькими собственниками с требованием об отмене Решения ОСС считаются неперспективным, в виду отсутствия явных признаков, указывающих на неправомерность этого Решения.

С уважением.  

Здравствуйте!

Согласно Жилищному кодексу РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет право принимать решения по различным вопросам, связанным с управлением домом, в том числе по выбору поставщиков услуг и утверждению тарифов на эти услуги (ст. 44-48 ЖК РФ).

В вашем случае, если общее собрание собственников приняло решение отказаться от услуг охраны, предоставляемых УК, и утвердило новые условия оказания этих услуг через другую организацию (ЧОП), то управляющая компания обязана выполнить это решение. Это связано с тем, что согласно ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Что касается замены подрядчика, то если в решении общего собрания прямо указано, что совет дома имеет право определять замену подрядчика в пределах утвержденного размера платы, то УК должна следовать этому решению. Если же в договоре между УК и собственниками не прописаны такие полномочия совета дома, то необходимо обратиться к положениям договора управления для уточнения прав и обязанностей сторон.

Таким образом, если решение общего собрания собственников оформлено надлежащим образом и соответствует требованиям законодательства, УК обязана его исполнить.

Добрый вечер, Ирина.

Из вашего вопроса следует сложная правовая ситуация, связанная с принятием решений общим собранием собственников помещений ( далее- ОСС) и их выполнением управляющей компанией ( далее — УК) в контексте взаимодействия с частной охранной организацией (далее — ЧОП). Попробую детально все объяснить, доступным языком.

Согласно статье 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Оно (т.е МКД) вправе принимать решения об утверждении доп. услуг, включая выбор подрядчиков, таких как ЧОП. Решения ОСС обязательны для исполнения всеми собственниками и управляющей компанией, если они приняты в установленном порядке и оформлены надлежащим образом (ст. 46 ЖК РФ).

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Совет дома действует в рамках полномочий, предоставленных ему ОСС, как указано в статье 161.1 ЖК РФ. Он может контролировать выполнение решений ОСС и вносить предложения о смене подрядчиков, если такие полномочия ему делегированы. Однако самостоятельно заменять подрядчика без уведомления всех собственников и без соответствующего указания в решении ОСС совет дома не вправе.

Если договор между УК и собственниками не предусматривает обязательного заключения договора с подрядчиками, выбранными ОСС, УК может трактовать свои полномочия по выбору подрядчиков автономно (независимо).

Однако при этом УК обязана соблюдать решения ОСС, утверждающие определенный перечень услуг и тарифы на них (ст. 162 ЖК РФ).

Если в решении ОСС указано, что «совет дома вправе определять замену подрядчиков в пределах утвержденного размера платы», это дает совету право предлагать замены, но не принимать окончательные решения без уведомления собственников. Такое поведение совета может быть расценено как превышение полномочий.

Если резюмировать мой ответ, что можно сказать. 

1. Для собственников. Проверьте, соответствует ли протокол ОСС законодательным требованиям (порядок проведения собрания, кворум, оформление решения).Если действия совета дома вызывают сомнения, инициируйте повторное ОСС для пересмотра полномочий совета дома и уточнения процедур по выбору подрядчиков. Внесите в будущие решения ОСС более точные формулировки, обязывающие УК заключать договор с конкретной организацией, в том числе указав сроки и условия.

2. Для управляющей компании. Направьте письменный запрос в УК с требованием разъяснить причины незаключения договора с предложенным ЧОП и сроки выполнения решения ОСС.
При необходимости направьте жалобу в жилищную инспекцию и/или прокуратуру о ненадлежащем исполнении УК своих обязанностей.

3. Для совета дома. Обеспечьте прозрачность действий и своевременное информирование всех собственников о смене подрядчика. Убедитесь, что принимаемые действия соответствуют решениям ОСС и не превышают предоставленных полномочий.

В рассматриваемой ситуации действия УК и совета дома могут быть оспорены, если они нарушают решения ОСС или законодательство. Для предотвращения подобных конфликтов в будущем рекомендуется более четко формулировать полномочия совета дома и требования к УК в протоколах ОСС.

Надеюсь мой ответ был Вам полезен!

Если у вас остались дополнительные вопросы или нужна помощь в подготовке документов, напишите мне в чат. Буду рад помочь!