Нужно ли согласие нового собственника на регистрацию юрлица в приобретаемом нежилом помещении

Question

Здравствуйте. Планирую приобрести у физ.лица нежилое помещение с арендатором (юр.лицо- диретор то самое физ лицо). Юр.лицо зарегистрировано по адресу этого нежилого помещения, на основании договора купли-продажи. При покупке помещения меняется собственник. Требуется ли его согласие/расписка, что он не против того, что юр.лицо зарегистрировано в помещении. Также вопрос- какое основание у юрлица быть зарегистрированным по адресу, при этом не являясь собственником помещения.

Егор Новик · Answer

Добрый вечер! 1. Согласие собственника на регистрацию юридического лица Согласно законодательству Российской Федерации, юридическое лицо может быть зарегистрировано по месту нахождения его исполнительного органа (например, директора). Адрес регистрации юридического лица называется юридическим адресом. По этому адресу должна находиться связь с юридическим лицом, сюда направляются официальные уведомления и корреспонденция. Законодательство не требует обязательного согласия нового собственника помещения на сохранение регистрации юридического лица по этому адресу. Однако, если новый собственник желает изменить условия использования помещения, он может предложить юридические лица заключить дополнительное соглашение или расторгнуть договор аренды. Тем не менее, рекомендуется уведомить новое юридическое лицо о смене собственника и обсудить дальнейшую аренду или использование помещения. В некоторых случаях стороны могут подписать акт приема-передачи или расписку, подтверждающую осведомленность всех участников сделки о произошедших изменениях. 2. Основание для регистрации юридического лица по адресу, где оно не является собственнико м Основанием для регистрации юридического лица по определенному адресу является наличие договора аренды между юридическим лицом и собственником помещения. Такой договор подтверждает легитимность использования данного адреса в качестве юридического адреса компании. Когда физическое лицо продает нежилое помещение, на котором зарегистрировано юридическое лицо, смена собственника не влияет автоматически на договор аренды. Договор аренды продолжает действовать на прежних условиях, если иное не предусмотрено договором или соглашением сторон. Однако, если новый собственник захочет прекратить аренду, он может сделать это в рамках действующего законодательства, соблюдая установленные процедуры расторжения договоров.

Александр Пономарев · Answer

Здравствуйте, Евгения. Поскольку предыдущим юристом допущены ошибки в своем ответе из-за использования генеративного ИИ, вынужден вмешаться: 1. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (п. 2 ст.54 ГК РФ). Это также необходимо делать по смыслу Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (если у Вас ООО, ст. 4), а также Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (ст. 8). Иначе, при проверке адреса, ФНС, обнаружив, что в указанном месте директор отсутствует — откажется регистрировать адрес, если будет его смена, а в текущем — сделает отметку о недостоверности адреса. Иначе говоря — это требование закона, а не «может быть зарегистрировано», как говорит ИИ за моего коллегу. 2. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ, Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть — законодательно закреплено, что если меняется собственник помещения с наличием обременения в виде аренды — арендатор остаётся. При этом, изменение или расторжение договора только по этому основанию, как пишет Вам коллега, не допускается. Относительно самой регистрации по адресу — она вытекает из самого факта аренды, как правоустанавливающие фактора для регистрации юридического адреса.