Можно ли убедится, что сделка была совершена правомерно?

Здравствуйте, Екатерина!

Сроки владения имеют значение в двух аспектах

а) уплата НДФЛ с дохода от продажи (согласно ст. 217.1 НК РФ, после 3 / 5 лет — в зависимости от основания возникновения права собственности — он освобождается от налога): если продавцы готовы были заплатить налог или сразу купили иное имущество и получили вычет — никто не препятствует продажи ранее истечения минимального предельного срока владения;

б) признание сделки недействительной (согласно ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности для ничтожных сделок — 3 года, для оспоримых — 1 год: вот тут есть о чем побеспокоиться.

Ниже продолжу.

Екатерина, здравствуйте.

Можно согласиться с Вами в том, что частая смена собственника (а не только сам по себе срок владения), факт отчуждения квартиры несколько раз за относительно короткий промежуток времени наводит на вопрос -почему? И именно этот вопрос побуждает выяснять всю историю квартиры с установлением подробно обстоятельств ее приобретения изначально и по цепочке от одного собственника к другому.

По общему правилу, установленному п.6 ст.8.1 ГК РФ

6......

 Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Вместе с тем, в п.38 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения

В то же времязапись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

 Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Уточните, правомерно ли указывать в ДКП доверенность без ее реквизитов?

 правомерно, поскольку в законодательстве нет требований к указанию в ДКП реквизитов доверенности. Вместе с тем, отсутствие реквизитов не дает возможности проверить, например, не была ли она была к дате сделки. Регистратор при осуществлении рег.действий мог и ошибиться (намеренно или нет -только гадать)

Можно ли убедится, что сделка была совершена правомерно?

 Можно, если Вам предоставят все документы по ней, включая доверенность.

Как можно исключить риски того, что на сделку была представлена иная доверенность и что именно на основании представленной доверенности была проведена сделка?

 Никак, только предполагать, что поскольку право было зарегистрировано, то якобы все было в порядке, но по хорошему-то, это только домыслы и предположения.

Как избежать в целом риски оспаривания сделки с учетом двух сделок менее чем за последние три года, если продавец по двум предыдущим сделкам отказывается предоставлять правоустанавливающие документы?

 Простого и универсального средства на все случаи жизни избежать чьих-либо правопритязаний при отсутствии возможности проверить историю квартиры исчерпывающим образом не существует. Есть сложившийся в практике порядок проведения проверки истории квартиры, он предполагает изучение документов. При отказе продавца их предоставлять, независимо от причин (не может, утеряна связь с его продавцом и т.д.), тут только Ваш выбор -приобретать ли квартиру. (см. ст.421 ГК РФ).

С уважением