Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

488 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
488 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Покупка по переуступке

Планирую приобрести жилье по 100% оплате по переуступке. Данное жилье уже готовится к гос комиссии и будет сдано в июле. Застройщик продал довольно большое количество квартир ИП. Через пол года эти квартиры по договору уступке права проданы этим ИП некоему ООО. В договоре использованы термины Цедент и Цессионарий. Сейчас у этого ООО по праву уступки планирую приобретать квартиру. Знакомые застройщики объяснили, что в планах оптимизации застройщики перепродают по уступки через своего покупателя и это нормальная практика. В данном же случае была сделана перепродажа дважды.

Хочу понять для себя, какие мотивы НЕ мошеннического характера в отношении конечного покупателя могут двигать застройщиком, когда он делает двойную перепродажу. И соответственно хочу понять, какие риски добавляются при покупке через двойную переуступку. Еще интересует, какие в принципе риски добавляются при покупке по переуступке по сравнению с покупкой напрямую от застройщика? На что нужно обратить внимание? Знакомые мне застройщики сказали, что у данного застройщика неплохая репутация.

17 Апреля 2014, 14:00, вопрос №429145 Эдик, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Константинов Олег

    Здравствуйте, Эдик — двойная перепродажа квартиры это мошенничество в чистом виде, собственником будет считаться тот человек на которого ранее было зарегистрировано право собственности, то есть ранняя дата возникновения права собственности в свидетельстве о праве собственности.

    С уважением, Олег

    17 Апреля 2014, 14:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Это же по переуступке продается, дом еще не сдан. Похоже или я не совсем правильно донес информацию или вы не поняли.

    17 Апреля 2014, 14:22
  • Юрист - Константинов Олег

    Я вас понял, не так прочитал просто. Да, тогда действительно все получается законно по переуступке делать так можно.

    Просто проверьте по выписке из ЕГРП не принадлежит ли право собственности на данную квартиру еще кому-то.

    С уважением, Олег

    17 Апреля 2014, 14:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Миндзар Федор Васильевич

    Никаких страхов, кроме мошенничества здесь нет. 

    17 Апреля 2014, 14:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Самое главное, чтобы не получилось такого, что квартира принадлежит и ООО и ИП, и еще кому-то.

    Для этого есть выписка из ЕГРП, которую можно получить только после сдачи лома в эксплуатацию, поправлюсь немного.

    Просто просмотрите внимательно договор действительно ли переуступлено право другому лицу и все.

    Никаких подвохов я здесь не вижу.

    С уважением, Олег

    17 Апреля 2014, 14:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Хочу понять для себя, какие мотивы НЕ мошеннического характера в отношении конечного покупателя могут двигать застройщиком, когда он делает двойную перепродажу. И соответственно хочу понять, какие риски добавляются при покупке через двойную переуступку. Еще интересует, какие в принципе риски добавляются при покупке по переуступке по сравнению с покупкой напрямую от застройщика? На что нужно обратить внимание? Знакомые мне застройщики сказали, что у данного застройщика неплохая репутация.

    Никакой разницы лично я не вижу, теоретически и с правовой точки зрения.

    На практике лучше покупать напрямую от застройщика, так как, когда право собственности переходит к другим лицам, ООО, ИП, так далее, то непонятно чего от них потом ожидать… можно конечно судиться и так далее, но все это время и немаленькое.

    Например, могут измениться условия продажи в отличие от застройщика.

    Застройщик это гарант, который отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, в случае банкротства к примеру, у него есть что взыскать, та же распродажа квартир и погашение требований кредиторов, в случае с ООО или ИП от них нечего взять, они испарятся просто и ни за что не ответят.

    Вывод: покупайте напрямую от застройщика.

    С уважением, Олег

    17 Апреля 2014, 14:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Магомедов Рауль Камилович

    Здравствуйте, Эдик.

    Рекомендую до подписания договора показать все имеющиеся документы юристу (адвокату). Риски слишком высоки, зачастую самый добросовестный застройщик может попасть в такую ситуацию, когда уже не до репутации, и тогда, если есть такая возможность, он с боем и воем выцарапает все, что сможет, обратно.

    17 Апреля 2014, 14:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Эдик, добрый день!

    При грамотной проверке первоначального договора долевого участия (ДДУ) и последующих договоров (соглашений) об уступке (переуступке) прав требований по ДДУ никаких рисков нет. Но об этом чуть ниже.

    Что касается мотивов «немошеннического» характера, то причина тут банально проста. Каждый ООО или ИП, который покупает квартиру и впоследствии её перепродаёт по договору об уступке, повышает стоимость квартиры («наваривается»), либо берёт оплату с покупателя за какие-то доп. услуги. Также и застройщик берёт оплату за согласование заключения договора об уступке (как правило, для заключения этого договора необходимо согласие застройщика, за что он и берёт свою комиссию).

    А теперь о проверке возможных рисков. Поскольку как первоначальный ДДУ, так и каждый договор об уступке подлежат гос. регистрации в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), то сведения о них должны быть в ЕГРП. Чтобы проверить, действительно ли права требования по ДДУ были переданы первым, вторым и последующими покупателями и зарегистрированы в ЕГРП, Вам необходимо заказать выписку из ЕГРП. При заказе выписки необходимо дать в Росреестр информацию о кадастровом номере земельного участка. 

    Если в выписке из ЕГРП будут сведения обо всех договорах уступок, то Ваши риски стремятся к нулю.

    Почему к нулю? В каждой сделке вероятность рисков остаются всегда, даже если проверка доскональна.

    17 Апреля 2014, 15:17
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за развернутый ответ

    17 Апреля 2014, 15:49
  • Юрист - Емелин Александр Владимирович

    Хочу понять для себя, какие мотивы НЕ мошеннического характера в отношении конечного покупателя могут двигать застройщиком, когда он делает двойную перепродажу.

    Экономия по уплате за НДС.

    Если свести стоимость всех услуг застройщика (цена квартиры минус расходы на строительство) к 60 млн. за дом, то получается неплохая экономия.

    Уступкой застройщик добивается серьезного уменьшения своих услуг путем оплаты Вами части услуг под видом платы за переуступку.

    В принципе это на Вас никак не повлияет, это интерес Застройщика.

    И соответственно хочу понять, какие риски добавляются при покупке через двойную переуступку. Еще интересует, какие в принципе риски добавляются при покупке по переуступке по сравнению с покупкой напрямую от застройщика?

    Если будет просрочка сдачи дома — то сумма неустойки будет рассчитываться только от суммы квартиры по основному ДДУ, а не от суммы указанной во втором договоре переуступки.

    Если переуступка по первому догвоору не оплачена — то ваше право на квартиру возникает только с момента полной оплаты.

    На что нужно обратить внимание?

    На наличие: проекта строительства. размещенного на сайте.

                          не истекшего разрешения на строительство

                          аренда /собственность земельного участка

                          если с 1 янв 2014 г. членство в обществе взаимного страхования, договор страхования или баенковская гарантия (страхуется риск непередачи вам квартиры).

                           на сайте Вас — количество и существо споров с участием вашего застройщика

                         на сайте ФНС — данные о Застройщике.

    17 Апреля 2014, 18:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats