Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

124 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
124 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Шантаж со стороны владельца дороги

Юр. лицо выкупило на торгах земельный участок площадью несколько гектар (земли с/х угодий с разрешенным использованием для строительства дачных домов). Выполнил работы по межеванию, отсыпал дороги, подвел электричество и выставил земельные участки на продажу. Все участки были приобретены частными лицами на основании договоров купли-продажи (см. файл Договор.pdf). По прошествии 2 лет с момента продажи земельных участков организация, продававшая участки, произвела межевание дороги следующим образом: ширина дороги в первоначальном варианте составляла 15 метров, оставив для проезда 5 метров посредине дороги, были выделены земельные участки шириной по 5 метров и предложены владельцам смежных участков для выкупа (см. файл Письмо.pdf). Людей, которые отказываются выкупать полосу дороги вдоль своего участка начали шантажировать, например, заставляют переносить место въезда на участок, обещают построить вдоль участка навес или сарай, не разрешают проводить подсыпку и ремонт дороги и пр.

Вопрос 1: Имел ли право продавец производить межевание и продажу участка общего пользования, по которому проходит дорога и проложены электрические коммуникации?

Вопрос 2: Возможно ли признать недействительными договора купли -продажи полос земли, находящихся между участками и дорогой( изначально земли общего пользования)?

Вопрос 3: Имеет ли право продавец, который в данный момент является владельцем дороги и земли, расположенной между моим участком и дорогой, указывать мне, где делать въезд на мой участок?

Вопрос 4: Можем ли мы потребовать от продавца передать земли общего пользования администрации района или во владение ДНТ (ДНТ пока не создано)?

  • Договор.pdf
  • Письмо.pdf
16 Апреля 2014, 20:13, вопрос №427552 Николай, г. Петрозаводск

Николай оставил отзыв о сайте — показать

700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (5)

  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Николай. 1. При производстве межевания этот деятель был обязан известить вас о межевании и согласовать границы со всеми владельцами прилегающих участков.

    2. Если он нарезал участки площадью менее норм предоставления, установленных в вашем МО, образование таких участков незаконно.

    3. В любом случае, вы вправе потребовать установление сервитута (для проезда и прохода к вашим участкам.

    4. Юрлицо, как собственника земельного участка, вы не можете обязать передать эти участки кому-либо. 

    Вам следует обратиться в прокуратуру и в земельный комитет городской администрации с жалобой на нарушение ваших прав и требованием проверить соответствие закону осуществленное межевание и формирование новых участков из, по сути, имущества общего пользования, которым является дорога.

    Не дожидаясь ответа, можно составить коллективный иск от несогласных собственников с требованием признать результаты межевания незаконными.  

     

    16 Апреля 2014, 22:14
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Николай! 

    Имел ли право продавец производить межевание и продажу участка общего пользования, по которому проходит дорога и проложены электрические коммуникации?

    У Вас в договоре все прописано пункт 2.7 Договора. Вас пытаются обмануть, но при прочтении договора Вам сразу станет все понятно, а именно что продавец не может продавать то, что Вам и так принадлежит в соответствии с договором.

    Возможно ли признать недействительными договора купли -продажи полос земли, находящихся между участками и дорогой( изначально земли общего пользования)?

    Если он заключен незаконно и противоречит первому договору, то несомненно

    Имеет ли право продавец, который в данный момент является владельцем дороги и земли, расположенной между моим участком и дорогой, указывать мне, где делать въезд на мой участок?

    Николай, это вообще беспредел, где делать въезд решаете Вы при условии, что не ущемляете права других собственников ( например Ваш въезд не пролегает по заповедной зоне и не препятствует въезду других собственников)

    Вы можете потребовать от продавца передать земли общего пользования администрации района, мало того, он обязаны это сделать.

     А еще лучше написать на них коллективный иск.

    16 Апреля 2014, 22:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Николай!

    Ваши отношения с юр. лицом в первую очередь регулируются законом «О защите прав потребителей», а это очень благоприятно для Вас, так данный закон очень лояльный для потребителя, а обращение в суд не требует уплаты госпошлины.

    Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков [Земельный кодекс РФ] [Глава V] [Статья 37]

    1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

    2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

    устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

    ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

    ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

    Указанные требования применяются также к договору мены.

    3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

    4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

    Направьте в адрес ООО «Поларстрой» Претензию, что его действия по межевании и продажи дороги существенно ухудшает качество товара (земли), которую вы приобрели, т.е. продавец вас во первых ввел в заблуждение, а во вторых злоупотребил правом.

    Статья 12. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге)[Закон РФ «О защите прав потребителей»] [Глава I] [Статья 12]

    1. Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

    При отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар (результат работы, услуги, если это возможно по их характеру) продавцу (исполнителю).

    2. Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 — 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

    3. При причинении вреда жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие непредоставления ему полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге) потребитель вправе потребовать возмещения такого вреда в порядке, предусмотренном статьей 14 настоящего Закона, в том числе полного возмещения убытков, причиненных природным объектам, находящимся в собственности (владении) потребителя.

    4. При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги).

    Если после претензии, продавец продолжит реализовывать свои намерения, потребуйте с него денежной компенсации за то, что фактически ваш участок обесценился. так как нет возможности проехать к нему. Так же вы можете обратиться с жалобой в Роспотребнадзор и прокуратуру.

    В суд вы можете обратиться с иском.

    1. Либо выплаты вам денежной компенсации в виде убытков (можно будет провести экспертизу, которая установит, что в связи с отсутствием возможности проехать, земельный участок упал в цене в 5 раз и эту сумму плюс штраф и расходы на экспертизу оплатит ООО (с учетом коллективных исков будет не очень хорошо для ООО).

    2. С требованием установить для участков ООО сервитут.

    Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)[Земельный кодекс РФ] [Глава IV] [Статья 23]

    1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

    2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

    3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

    1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

    2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

    3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

    4) проведения дренажных работ на земельном участке;

    5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

    6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

    7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

    8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

    9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

    Тогда явно этот участок у ООО никто не купит, да и незачем, так как запретить ездить и проходить он не кому не сможет.

    Удачи Вам!



    16 Апреля 2014, 23:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Здравствуйте, Николай.

    Вопрос 1: Имел ли право продавец производить межевание и продажу участка общего пользования, по которому проходит дорога и проложены электрические коммуникации?

    Нет не имел права, так как прописано в пункте 2.7 договора.

    Вопрос 2: Возможно ли признать недействительными договора купли -продажи полос земли, находящихся между участками и дорогой( изначально земли общего пользования)?

    Нет невозможно признать недействительным договор купли-продажи, так как данные земли принадлежат юр. лицу, ну в договоре в п 2.7 указаны гарантии, на основании данного пункта можете попробовать признать ее недействительной, ну это вряд ли вам удастся, так как основные требования соблюдены по данному пункту.

    Как коллега отметил выше, требуете денежной компенсации, а также установления сервитута.

    Вопрос 3: Имеет ли право продавец, который в данный момент является владельцем дороги и земли, расположенной между моим участком и дорогой, указывать мне, где делать въезд на мой участок?

    Нет не имеет, это ваше право.

    В общем:

    Во — первых п.2.7 данного договора сразу исключает такую возможность, которую себе позволяет юр. лицо.

    В соответствии с этим можете подать коллективный иск в суд о признании данных действий незаконными и противоречащими пункту данного договора.

    Направьте в адрес ООО «Поларстрой» Претензию, что его действия по межевании и продажи дороги существенно ухудшает качество товара (земли), которую вы приобрели, т.е. продавец вас во первых ввел в заблуждение, а во вторых злоупотребил правом.

    Абсолютно верная позиция коллеги.

    Людей, которые отказываются выкупать полосу дороги вдоль своего участка начали шантажировать, например, заставляют переносить место въезда на участок, обещают построить вдоль участка навес или сарай, не разрешают проводить подсыпку и ремонт дороги и пр.

     В соответствии с 

    Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам (ЗК РФ):

    5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

     6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

    Данная статья как раз о шантаже того, что чего то подстроят или подсыпят и так далее, это может воспрепятствовать использованию земельного участка в соответствии с  разрешенным использованием.

    С уважением, Олег

    17 Апреля 2014, 01:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Николай, здравствуйте! Дополню свой ответ… Вы можете обратиться в прокуратуру по месту нахождения участков с жалобой (можно коллективной), что нарушены Ваши права, предусмотренные ст. 11.9 Земельного Кодекса РФ, а именно в соответствии с данной статьей не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. А также укажите, что действия продавца по продаже и межеванию дороги ухудшает качество приобретенного товара, что таким образом продавец намеренно ввел Вас в заблуждение и злоупотребляет своими правами. 

    17 Апреля 2014, 11:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats