Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужна помощь в разрешении ситуации: снимаем квартиру, заключили договор, через 7 месяцев арендодатель
Здравствуйте! Нужна помощь в разрешении ситуации: снимаем квартиру, заключили договор, через 7 месяцев арендодатель поднимает сумму аренды с 23000 до 30000, в договоре прописано, что через 6 месяцев арендная плата может быть изменена, но только при согласовании сторон, мы не согласны с таким резким большим повышением цены. Но арендодатель ставит перед фактом либо 30000 платите, либо съезжайте. Спросив почему такое резкое большое увеличение, получили ответ, что везде аренда поднялась, хотя в договоре прописано «размер арендной платы не может быть изменен в любую сторону только на основании одной из сторон или на основании сезонных колебаний цен на аренду недвижемости». Подскажите, пожалуйста, можем ли мы требовать повышения не более, чем на 5%, и в праве ли арендодатель нас выставить из квартиры, какие аргументы приводить?
1.При описанных обстоятельствах изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.
По общему правилу изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ*(1). Соглашение сторон об изменении условий договора по существу само является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), а значит, к нему применимо положение п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Изменение договора не по соглашению сторон допускается лишь в исключительных случаях. К таким исключениям относится, в частности, случай, когда одной из сторон законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение его условий. Такая сторона при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения. Как разъяснено в пп. 21 и 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. А поскольку в законе отсутствуют положения, которые предоставляли бы арендодателю право на одностороннее изменение размера арендной платы, соответствующая возможность может быть предусмотрена только договором.
Из приведенной в вопросе формулировки, по нашему мнению, арендодателю предоставлено не право на одностороннее (то есть не зависящее от воли второй стороны) изменение арендной платы, а лишь право предлагать арендатору изменить условия договора аренды не раньше, чем через 6 месяцев (ст. 435 ГК РФ), которое может и не быть принято второй стороной.
Таким образом, из приведенной в вопросе информации, на наш взгляд, не следует, что договором арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение размера арендной платы. В случае возникновения спора окончательное решение может быть принято лишь судом.
2.По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Кроме того, договор считается соответственно расторгнутым или измененным также в результате одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения полностью или частично в тех случаях, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Согласно этой норме, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя лишь судом, в том числе в связи с существенным нарушением арендатором условий договора (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК РФ)