В июне 2024 года при покупке земли сельхозназначения в выписке из ЕГРН ВРИ было дачное строительство, а дачное

Здравствуйте!

Виды и состав территориальных зон предусмотрены ст.35 ГрК РФ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/80dce8588aec56c31d6512f018b0d8f5decb92d2/

Территориальное зонирование земельных участков СХ отражается в местных ПЗЗ.

В июне 2024 года при покупке земли сельхозназначения в выписке из ЕГРН ВРИ было дачное строительство, а дачное строительство как я знаю это СХ-2.

Действительно вторая зона это  ведение садоводческой деятельности и дачного хозяйства

Зона СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где можно размещать  жилые строения. 

бывщий собственник скинул ПЗЗ участка выданный в июле 2023года и как выяснилось

это сельхозземля СХ-3 ВРИ под сельскохозяйственное производство

Зона сельскохозяйственного использования СХ-3 допускает размещение объектов капитального строительства сельскохозяйственного использования, например, фермы, склады для переработки сельхозпродукции. Также можно здесь заниматься КФХ (и можно строить  жилой дом).

А когда я заказал новый ПЗЗ участка, то там написано что градостроительный регламент не устанавливается

Согласно ст.36 ГрК РФ

6. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития.

Возможно по ПЗЗ это теперь сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения. А это характерно для зоны сельскохозяйственных угодий СХ-1 — подлежащих особой охране сельскохозяйственных земель. К сельхозугодьям относят, например, пашни, пастбища, сенокосы.

Особенности использования сельскохозяйственных угодий предусмотрены ст. 79 ЗК РФ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/87d8483f3432f9be9ff4c44bfe3d1d57c4313807/

В частности, согласно данной статье:

6. Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

В чем собственно Ваш вопрос? 

Очевидно часто менялись местные ПЗЗ и были изменения в территориальном зонировании.

Если Вас не устраивает территориальная зона, то можете принять меры по её изменению. Также можно инициировать изменения в ПЗЗ, обратившись в  администрацию.

Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки установлен ст.33 ГрК РФ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/c1c2bfc679fb74ed4c4da6be176c8d5a7da42c49/

Порядок установления территориальных зон прописан в ст.34 ГрК РФ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/48902fe469940544fe9de6acc4257508c2f6e87e/

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат. 

Здравствуйте, Тамерлан. 

Какой у Вас вопрос? Вы хотите расторгнуть Договор? Или изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Если Вы планировали на участке строительство дачного (жилого) дома, то в настоящее время по действующему ВРИ СХ-3 это невозможно.

Возможно строительство капитальных объектов для сельскохозяйственного производства с получением разрешения на строительство согласно статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Изменение ВРИ возможно в соответствии со статьёй 37 Градостроительного кодекса РФ.

Здравствуйте!

Такое возможно.

На землях сельскохозяйственного назначения (кроме сельскохозяйственных угодий) допускается строительство объектов недвижимости, используемых для сельскохозяйственного производства.  Основным условием является то, что земельный участок используется в соответствии с целевым назначением. 

На сельскохозяйственных угодьях строить что-либо запрещено. Изменение вида разрешённого использования для таких земель возможно только после перевода их в другую категорию.  Любое строительство на указанном участке будет являться самовольной постройкой. 

Региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета. 

Статья 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признает земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статья 79 ЗК РФ устанавливает особый правовой режим земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)), а именно приоритет их использования и особую охрану.

Согласно ч. 6 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

Таким образом на земельном участке, отнесенном к категории земель сельскохозяйственного назначения, эксплуатируемого крестьянским (фермерским) хозяйством, могут размещаться любые производственные, а также иные объекты, в том числе здания, строения, сооружения, используемые в процессе сельскохозяйственного производства.

Необходимо учитывать, что использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается.

Изменить вид разрешённого использования (ВРИ) участка, относящегося к сельскохозяйственным угодьям, можно только изменив категорию земли. 

В отношении них действует основной принцип — сохранение целевого использования земельных участков. 

Перевод земель сельскохозяйственных угодий в другую категорию возможен только в исключительных случаях, указанных в законе №172-ФЗ.