Как правильно сдать торговые площади иностранным гражданам ( китай)

Добрый день Наталья Валентиновна !

1. Законодательство Российской Федерации  не запрещает сдавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимися индивидуальными предпринимателями. При получении денежных средств в наличной форме, необходимо учитывать требования ФЗ № 54 от 22.05.2003 г. 
2. Следует также учитывать, что если нежилое помещение сдается иностранному гражданину, то вся ответственность по сдаче в аренду помещения возлагается на арендодателя. Кроме того, в некоторых  случаях, договоры, заключенные с нерезидентом попадают под нормы, обязывающие предоставлять паспорт сделки.

3. Важно отметить, что незаконная предпринимательская деятельность физических лиц (арендаторов магазинов, торговых площадей) может иметь признаки административного правонарушения (14.1 КоАП РФ) и уголовного преступления (ст. 171 УК РФ).
4. Порядок оплаты арендных платежей стороны самостоятельно предусматривают в договоре аренды (Ст. 614 ГК РФ). В случае расчетов наличными денежными средствами, арендодатель обязан применять ККТ  в соответствии с Федеральным законом от 22.05.2003 г. № 54 «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт»).

5. Если договор аренды требует регистрации, то в Росреестре необходимо подтвердить, что иностранец находится на территории РФ законно (п. 7 Приказ Росрегистрации от 16.05.2007 № 82).

Законно находящийся в РФ иностранный гражданин — лицо, имеющее действительные вид на жительство, либо разрешение на временное проживание, либо визу, либо иные предусмотренные федеральным законом или международным договором РФ документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в РФ.

Документами, удостоверяющими личность иностранного гражданина в РФ, являются паспорт иностранного гражданина либо иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором РФ в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина (п. 8 Приказа № 82).

В соответствии с пунктом 14 Приказа № 82 документ, составленный на иностранном языке, предоставляется в территориальные органы Росреестра с приложенным к нему переводом на русский язык. Свидетельствование верности перевода осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 81 Основ законодательства РФ о нотариате. 

Обоснование:
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В аренду могут быть сданы земельные участки, здания, сооружения, оборудование, и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право передачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Соответственно и физическое лицо, и юридическое лицо вправе передавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности имущество как физическим, так и юридическим лицам. Т.е. распоряжаться по своему усмотрению.

Арендаторами по договору аренды могут выступать любые физические и юридические лица (включая иностранных лиц).

При этом, следует учитывать, что арендатор (физическое лицо) в соответствии со ст. 615 ГК РФ обязан использовать арендованное имущество (нежилое помещение) в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества (если в договоре назначение не указано).

Другими словами, использование нежилого помещения для проживания граждан, либо для предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя запрещено. 

Если нежилое помещение сдается иностранному гражданину, то собственнику следует учитывать следующие положения:
В главе 18 КоАП РФ, за то, что арендатор не имеет разрешения на привлечение иностранной рабочей силы или кто-то из его работников трудится без разрешения на работу, органы ФМС могут оштрафовать арендодателя. 
Кроме того, следует учитывать, что Федеральным законом № 173 от 10.12.2003 г. «О валютном регулировании и валютном контроле» ЦБ РФ в целях обеспечения учета и отчетности по валютным операциям может устанавливать единые правила оформления резидентами в уполномоченных банках паспорта сделки при осуществлении валютных операций между резидентами и нерезидентами.

Основным инструментом для обеспечения учета и отчетности по валютным операциям и осуществления валютного контроля является паспорт сделки (ч. 1 ст. 20, п. 12 ч. 4 ст. 23 Закона № 173-ФЗ).

Правила и порядок оформления паспортов сделок, а также договоры, к которым применяются требования об их оформлении, установлены Инструкцией Банка России от 04.06.2012 № 138-И (далее — Инструкция № 138-И).

Пунктом 5.2 Инструкции № 138-И установлена возможность не оформлять паспорт сделки, если сумма обязательств по контракту (кредитному договору) не превышает в эквиваленте 50 тыс. долл. США по официальному курсу иностранных валют по отношению к рублю, установленному Банком России на дату заключения контракта (кредитного договора).

Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без регистрации в качестве юридического лица влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).
За незаконное предпринимательство существует и уголовная ответственность, как в статье 171 УК РФ указано, что осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере:

наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.
За  то же деяние:

совершенное организованной группой;
сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере: наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.