Критерии: оптимизация налогообложения, скорость оформления собственности

Здравствуйте!

Каким образом лучше ( с точки зрения оптимизации налогообложения) оформить в собственность данную квартиру на меня?

1. Мать с отчимом должны у нотариуса составить брачный договор, по условиям которого режим совместной собственности на эту квартиру меняется на режим индивидуальной собственности. Другими словами — мать становится единственным собственником.

2. Мать заключает с вами договор дарения. Налога у вас не будет, так как вы близкие родственники (п.18.1 ст.217 НК РФ). Нотариус не нужен (ст.42 закона о госрегистрации недвижимости № 218-фз)

Если решение передать квартиру Вам является у Вашей мамы с ее супругом общим, т.е. если ее супруг согласен на переоформление купленной в браке квартиры Вам, то можно оформить такую передачу договором дарения или договором купли-продажи.

Т.к. квартира куплена в период брака, она является общим совместным имуществом обоих супругов без определения долей согласно ст. 34 СК РФ независимо от того, на имя кого из супругов зарегистрировано право собственности на нее в ЕГРН.

Если титульным собственником квартиры (указанным в ЕГРН) является только один из супругов, то для заключения договора на отчуждение квартиры от второго супруга надо будет взять нотариально удостоверенное согласие на эту сделку в соответствии с ч. 3 ст. 35 СК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 35 СК РФ

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Т.к. предметом договора будет являться вся квартира, договор может быть составлен в простой письменной форме.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок в соответствии с ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» требуется только для сделок с долями в праве собственности на недвижимость.

Вариант 1: По договору дарения:

Учитывая, что Дарителем будет выступать Ваша мама с супругом, Вы как Одаряемый не будете обязаны оплачивать налог с дарения 1/2 доли в квартире, т.к. Вы с мамой являетесь близкими родственниками.

Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Т.к. квартира, купленная в период брака супругами, принадлежит им по праву общей совместной собственности, доли супругов в ней признаются равными в соответствии с ч. 1 ст. 39 СК РФ.

При дарении всей квартиры Вам 1/2 доля в квартире принадлежит Дарителю — Вашей маме, а вторая половина — Дарителю — ее супругу, с которым Вы не являетесь близкими родственниками по смыслу п. 18.1 ст. 271 НК РФ в целях освобождения от налога с дарения.

Поэтому с 1/2 доли в подаренной квартире Одаряемый должен будет заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости 1/2 подаренной квартиры о состоянию на 1 января года, в котором был зарегистрирован переход собственности к одаряемому.

Вариант 2: по Договору купли-продажи:

Если будет заключаться договор купли-продажи на квартиру, то обязанность по оплате НДФЛ в размере 13% от цены продажи возникнет у супругов-продавцов, т.к. срок владения квартирой будет менее минимального.

Причем, если сторонами в договоре купли-продажи будет указана маленькая цена продажи, НДФЛ надо будет оплачивать с 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Но НДФЛ может быть уменьшен по правилам ст. 220 НК РФ двумя вариантами:

— использовать фиксированный вычет в размере 1 000 000 руб.;

— вычесть из доходов, полученных от продажи квартиры, расходы, связанные с ее приобретением. Для применения данного вычета необходимо иметь документы, подтверждающие расходы на покупку данной квартиры.

Здравствуйте,

Самое быстрое и оптимальное купля-продажа ими Вам квартиры. Договор составляется в простой письменной форме и подаётся в Росреестр через МФЦ. В силу п.1.2 ст 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ срок государственной регистрации перехода прав на недвижимость составляет 9 рабочих дней с даты подачи документов через МФЦ. Но, как правило, регистрируют даже быстрее этого срока

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/50de153e7e544a8aa5820c47d4acf3d780098a90/Т

Фактической передачи денег у Вас не будет. Потому в ДКП указываете, что передача денег произведена в момент подписания Договора. Так как собственностью они владеют более 5 лет, то налог с доходов у них не возникает.