Как снять арест с земельного участка под давно купленной недвижимостью для оформления на него права собственности?

Здравствуйте, Алексей!

Подал документы через МФЦ. Регистратор приостановил процедуру регистрации из-за того, что на участке висит куча запретов на рег. действия и арест. Все ограничения наложены одним отделением ФССП.

 Это все — что, по различным исполнительным производствам, применено?.. Арест — точно имеется и он от пристава, а не от суда? Вы уверены в этом?.. Напомню, что арест и запрет на рег.действия — различные исполнительные дествия. Кроме всего прочего, арест имущества включает в себя, не только постанеовление о наложение ареста, но еще и включение в опись, изъъятие и передача арестованного имущества — хранителю. Не мог приста все это осуществить без ведома Продавца и Покупателя.

1.Имеет ли смысл подавать иск об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи без иска о признании права собственности (мотивирую тем, что там другая пошлина и прочие расходы)?

 Тут Вы правы. Законом установлен исковый порядок судопроизводства для освобождения имущества из — под ареста или из — под запрета — для лиц, не являющихся участниками исполнительного производства (как я понимаю, Покупатель — не является стороной должника по ип). Так, в силу положений абзаца 2 пункта 1

Исковой порядок установлен для рассмотрения требований

об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту — имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества;

об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве)...

Далее.

2.Вытекает из сути предыдущего: наличия у продавца действующей регистрации — ошибка и недоразумение или серьезная проблема? Продавец не мог распоряжаться участком. Он распорядился своей собственностью — объектом незавершенного строительства. У покупателя право возникает в силу закона. Он пользуется частью участка необходимой для эксплуатации недвижимости, а поскольку участок выдан для строительства и эксплуатации жилого дома (ИЖС, гаражное, садовое строительство, а сейчас вид разрешенного использования — ИЖС) и с учетом норм ИЖС — всем участком. Все документы продавец передал. Закон не ограничивает срок регистрации права. Это правильные рассуждения или я что-то упускаю?

Прочитаол несколько раз, но логику Ваших рассуждений — не понял.Я считаю, что тут нужно руководствоваться положениями статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, регламентирующей право собственности на недвижимое имущество, на ранее возникшем праве.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Далее.

3.Прав ли регистратор? Право возникает в силу закона, объект зарегистрирован в реестре и и мет условный номер уже больше 20 лет.

 Да, прав безусловно. Я сам, постоянно,  через пристава, инициирую установление запретов на рег.действия с недвижимостью, где право собственности основано на ранее возникшем праве. Главное, чтобы земельный участок находился на техническом и кадастровом  учете.

4.Могут ли вообще приставы наложить арест на участок, которым владеют на праве бессрочного пользования? Перевести в аренду/собственность они не смогут. Участок занят чужим строением. С молотка такое вроде не продается...

 Да, несомненно. Я уже писал, что я такое имущество сам часто выявляю через пристаов, инициируя объъявление исполнительного розыска. При этом, что — то нахожу из сведений кадстрового учета, а что — то из баз данных регионального БТИ.

Скорее всего, с обращением взыскания на земельный участок (зу), тут, действительно моргут быть  непкоторые проблемы, так как статья 35 ЗК РФ, подразумевает «единство судьбы зу и находящегося на нем объекта капитального строительства». Но, тем не менее, пристав вправе инициировать регистрационные процедуры в Росреестре, так как не весь участок подпадает под принцип «единства судьбы», а только лишь та его чать, которая занята «недостроем», непосредственно. Кроме того, именно, запрет на рег.действия никаких  особых правовых последствий за собой не несет в плане передачи на торги — в отличие, от  того же, ареста имущества.

5.Имеет ли смысл идти к приставам? Покупатель вроде как в их понимании — не сторона ИП и должен осуществлять защиту прав путем обращения в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи (119 Об испонительном производстве). Если нужно, то что говорить?

 Да, я тоже, хотел это предложить. И сходить на прием к приставу, и написать ему ходатайство об отмене ограничений и сходить на прием к старшему судебному, если пристав не войдет в положений. Нередко, такие действия помогают решить вопрос во внесудебном порядке, так как, при положительном решении суда, издержки и моральный вред — взыскиваются с терр.органа (регионального Упрапвления ФССП РФ), и после чего, регрессом заявляются к конкретным  виновным должностным лицас Службы приставов, которые отказали в решении вопроса во внесудебном порядке.

Здравствуйте!

1.Имеет ли смысл подавать иск об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи без иска о признании права собственности (мотивирую тем, что там другая пошлина и прочие расходы)?

 Думаю, что есть такой смысл обратиться по данному вопросу в суд.

По второму вопросу — в принципе рассуждения Ваши  правильные.

Согласно ст.271 ГК РФ 

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно ст.35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

3. Регистратор прав. Если имеются запреты на регистрационные  действия ,  арест (ограничения), наложенные судебным приставом, то эт о  в силу закона является препятствием для осущестления регистрационных действий. То есть пока не будут сняты ограничения не получится провести регистрационные действия. 

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав указаны в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» 

В частности, согласно данной статье осуществление  государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если

37) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

По четвертому Вашему вопросу — судебные приставы могут наложить арест согласно Федеральному закону «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ

5.Имеет ли смысл идти к приставам?

Да, смысл имеется. И если не получится, то тогда в суд.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне  в чат