Какую силу он будет иметь в суде при оспаривании нашей сделки купли-продажи?

Добрый день,

Если на момент приватизации сыну было 16 лет, то в настоящее время истекли сроки исковой давности по его требованиям о возможном оспаривании приватизации (ст.196 ГК РФ). По поводу снятия с регистрационного учета до совершения сделки — это правильное требование.

Что касается документа который минимизирует риски. Не обязательно у нотариуса, вы можете составить односторонний документ о гарантиях со стороны сына в отношении покупателя о том, что он:

-считает, что приватизация квартиры не нарушила его права, не имеет намерений оспаривать приватизацию, не претендует на право собственности, право пожизненного проживания в данной квартире;

-уведомлен о совершении договора купли-продажи на условия соответствующего договора, претензий к продавцу и покупателю не имеет, считает сделку законной, не ущемляющей его права;

-обязуется сняться с регистрационного учета.

Документ можете назвать: Гарантии и заверения для покупателя со стороны лица проживавшего в квартире на момент ее приватизации.

Обязанность по обязательному включению несовершеннолетних детей, зарегистрированных в квартире, в договор о ее приватизации с наделением их правом собственности появилась в Законе РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» только в 1994 году.

Так, на основании ФЗ от 11.08.1994 N 26-ФЗ ст. 7 Закона РФ «О приватизации» была дополнена частью 2 следующего содержания:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Таким образом, по договорам приватизации, заключенным до введения в действие ФЗ № 26 от 11.08.1994 г., можно было не включать в обязательном порядке детей, зарегистрированных в квартире, в договор о ее приватизации.

Например, в Апелляционном определении Московского городского суда от 20.09.2017 по делу N 33-34915/2017 сделан следующий вывод о праве детей при приватизации квартиры, осуществленной в период до августа 1994 года:

Учитывая, что действующее на момент заключения спорного договора законодательство не требовало обязательного включения несовершеннолетних в договор передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации, а также не требовало согласия органов опеки и попечительства на отказ от прав несовершеннолетних детей на приватизацию жилого помещения, невключение несовершеннолетнего лица в число собственников является законным.

Однако на практике нередки случаи, когда дети, зарегистрированные в квартире, являясь несовершеннолетними на дату заключения договора о приватизации квартиры, не включенные родителями в договор о приватизации, после достижения совершеннолетия подают иски об оспаривании таких договоров.

При оспаривании договора приватизации по указанному основанию применяется правило о сроке исковой давности, установленное в ст. 181 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Если покупатель планирует к покупке такую квартиру, которая была приватизирована в 1992 году без включения в договор приватизации ребенка, зарегистрированного в квартире на дату заключения договора о ее приватизации, в любом случае следует настаивать на том, чтобы данный гражданин, будучи уже совершеннолетним, в добровольном порядке до заключения сделки о продаже квартиры, снялся с регистрационного учета с данного адреса, т.к. в противном случае он сохранит право пользования квартирой несмотря на переход права собственности на нее к покупателям на основании ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

В соответствии со ст. 19 ФЗ № 189 Лицо, отказавшееся от участия в приватизации, сохраняет право бессрочного пользования приватизированным помещением, т.е. он не может быть лишен права пользования квартирой, в т.ч. в судебном порядке. 

Здравствуйте!

 Насколько я понимаю, в 1992 году отказа от собственности при приватизации от детей на требовалось, соответственно, даже такого документа нет.

Да, поскольку ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» согласно которой

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

была введена  Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ после приватизации этой квартиры, поэтому обязанности по включению в договор ребенка не возникало. 

Сын до сих пор прописан в этой квартире. Получается, первое, что он должен сделать — выписаться, чтобы на момент совершения сделки не иметь права на проживание.

В связи с этим да, он должен сняться с регистрационного учета, поскольку согласно он как бывший член собственника жилого помещения сохраняет право пользования жилым помещением, согласно ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ. 

Здравствуйте, Анастасия!

Срок исковой давности здесь ни при чем.

Сын до сих пор прописан в этой квартире

 Даже после снятия с регистрационного учета сын будет иметь право бессрочного проживания — в этом таится опасность для покупателя.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

Статья 19

Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Что следует описать в документе, чтобы суд не смог присудить ему право собственности и оспорить нашу сделку?

Здесь правильное решение должно быть — через суд признание сына утратившим право пользования данным жилым помещением, иначе он и через 10 лет может придти и заявить свое право на проживание и тогда уже новому собственнику придется столкнуться с серьезными проблемами.

Постановление Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. N 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева»:

Исключение из правила о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника предусмотрено и статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Т.е. мать сына должна (поскольку сыну 16 лет):

1. Сняться сама и снять сына с  регистрационного учета (куда?);

2. Вывезти все вещи;

3. На суде сын должен подтвердить, что его выезд добровольный, постоянный  и он не претендует на право проживания и согласен с исковыми требованиями, здесь его отказ от права может быть признан ничтожным.

Кроме того, ввиду несовершеннолетия ребенка,  свое заключение должны дать органы опеки и попечительства, а для этого мать должна обеспечить после продажи  квартиры своего сына жильем и письменно  гарантировать это опеке. 

Трудности могут возникнуть с опекой.