Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Применяется ли понижающий коэффициент при оценке продажи двух незначительных долей в квартире?
Есть четыре собственника 2-х комнатной квартиры, трое из них, наследники по закону, имеют незначительные доли. Если двое собственников (наследники по закону) незначительных долей хотят продать мне свои метры, а третий нет, и я согласен их выкупить, то при оценке экспертом будет применяться понижающий коэффициент стоимости долей собственников, которые хотят продать мне свои метры? При выкупе двух незначительных долей я не становлюсь единоличным владельцем всей квартиры.
Здравствуйте.
Нужно иметь ввиду, что во-первых, у оставшегося собственника есть преимущественное право на покупку этих долей.
Статья 250 ГК РФ Преимущественное право покупки
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Во-вторых — понижающий коэффициент уже давно в судебной практике не применяется, а просто берётся стоимость, пропорционально доли.
Это обязательно стоит учитывать, чтобы не получить в итоге негативные последствия
Здравствуйте, Вячеслав!
Если двое собственников продают свои доли добровольно, здесь действует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), и вы можете согласовать любую цену, не привлекая оценщика.
А вот с четвертым будет сложнее. Если он продавать свою долю не хочет, то Вам предстоит признавать ее незначительной в порядке ст. 252 ГК РФ. Поскольку вопрос решается в суде, вероятность назначения судебной экспертизы для оценки высока, и там может быть применен понижающий коэффициент (порядка 30%).
Если двое собственников (наследники по закону) незначительных долей хотят продать мне свои метры, а третий нет, и я согласен их выкупить, то при оценке экспертом будет применяться понижающий коэффициент стоимости долей собственников, которые хотят продать мне свои метры?
В данной ситуации никакие понижающие коэффициенты не работают, т.к. в данной ситуации у вас свобода договора (ст. 421 ГК РФ). Это Продавцы устанавливают цену, а вы пытаетесь с ними договориться о понижении цены. При этом если вы договоритесь о продаже их долей вам, то четвертого сособственника уведомлять не нужно, т.к. в данной ситуации они продают свои доли одному из сособственников, а не третьему лицу. Ст. 250 ГК РФ в данной ситуации не применяется.
Если вас не устраивает цена, за которую вам предлагают купить эти доли, обращайтесь в суд с иском о признании права собственности на данные доли по ст. 252 ГК РФ с выплатой компенсации им за эти доли. При этом да, у вас есть право зайти в суд со своей оценкой долей, но если они будут с ней не согласны, то будет назначена оценочная экспертиза в суде. И последнее слово по стоимости долей будет уже за судебной экспертизой
У меня нет никакого договора
Вячеслав. Вы в вашем вопросе про суд ни слова не написали, и поэтому ответ я вам предоставила исходя из того, что вами написано в вопросе.
Но если вас не устраивают их цены и вы считаете их завышенными, то в данной ситуации лучше действительно обратиться в суд с иском.
при оценке экспертом от суда не применяется пониженный коэффициент как к цене доли, а не цене квартиры, где, в каком законе, в какой статье это написано?
В данной ситуации все зависит от размера доли. Но как правило эксперт руководствуется ст.1,9, 247,252 ГК РФ, т.е. соблюдением баланса интересов всех сособственников.
Например, из моей практики (2021 год)
Стоимость доли в праве собственности на оцениваемый земельный участок определена линейным методом: путем умножения стоимости земельного участка на значение доли – ¼. Эксперт не применил коэффициент уменьшающий значение доли, отражающий ее малое значение в общем праве собственности (менее половины), исходя из следующих положений норм материального права (указание на данные нормы права взято из Определения Верховного суда РФ от 06.03.2018г. №45-КГ 17-26):
На основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм гражданского законодательства, сособственник в случае отсутствия соглашения между всеми участниками долевой собственности об использовании имущества и в условиях невозможности выделения ему его доли в натуре вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации.
В то же время данные нормы закона в совокупности с положениями статей 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, требуют при разрешении споров о возложении на иных участников долевой собственности обязанности по выплате одному из них денежной компенсации исходить из необходимости соблюдения баланса интересов всех сособственников.
Ввиду того, что каждый из участников гражданского процесса по делу №2-722/2019, имеет равные права на оцениваемое имущество – по ¼ доле у каждого, Эксперт, исходя из принципов равенства участников и из необходимости соблюдения баланса интересов всех собственников имущества, применил именно линейный метод определения стоимости доли в праве общей долевой собственности оцениваемого земельного участка.
Применение понижающего коэффициента считается незаконным.
Рассчитывать на него не стоит.
Это старинная практика.
Сейчас стоимость доли просто высчитывают пропорционально общей стоимости, без понижающего коэффициента:
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.02.2020 по делу N 88-4018/2020