Правомерно ли требование нового арендатора вновь оплатить обеспечительный взнос?

Здравствуйте. 

1. 

Правомерны ли его действия, и как мне быть в данной ситуации?

 Если обеспечительный платеж был Вами уплачен (пусть и 9 лет назад), безусловно такое требование нового арендатора неправомерно. 

В соответствии со статьей 384 ГК РФ

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

При этом договором это правило изменено быть не могло, поскольку оно затрагивает права третьего лица (то есть Вас), которое в этом договоре не участвует. 

То есть предыдущий арендатор должен был либо вернуть Вам обеспечительный платеж для последующей оплаты Вами ее новому. Либо передать его новому. 

2. Другой вопрос состоит в доказательственности указываемых Вами обстоятельств. Однако здесь дело не обстоит так, что именно Вы обязаны доказывать, что Вы оплатили платеж, но и новый арендатор должен доказать, что его не получил. 

Учитывая, что Вы субарендуете помещение уже на протяжении столь продолжительного времени, полагаю, это свидетельствует о том, что платеж был арендатором получен и в случае обращения в суд последний должен будет это учитывать. Он должен будет учесть и любые другие доказательства. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

 Статья 65 АПК РФ.

3. Что касается ответа на вопрос «как быть в данной ситуации». Не совсем корректно, не зная всех обстоятельств, советовать Вам как именно поступить. Но с учетом вышеизложенного, Вы имеете право продолжать иметь свои права и исполнять свои обязанности по договору в прежнем режиме, а на официально подаваемые требования об оплате платежа указывать на его оплату предыдущему арендатору. 

Обоснованность или необоснованность требований нового арендатора к субарендатору о внесении обеспечительного платежа зависит от того, на основании какого договора новый арендатор взаимодействует с субарендатором: на основании ранее заключенного договора или на основании нового договора субаренды.

Если новый арендатор вступил в ранее заключенный договор субаренды вместо прежнего арендатора в порядке правопреемства, то его требование к субарендатору по повторному внесению обеспечительного платежа в данном случае неправомерны.

Если новый договор субаренды не заключался, взаимоотношения сторон регулируются ранее заключенным договором субаренды, по которому субарендатор уже осуществил оплату обеспечительного платежа прежнему арендатору, в связи с чем свою обязанность по внесению данного платежа осуществил.

Если Новый арендатор вступил в договор в порядке правопреемства, для него также продолжают действовать условия ранее заключенного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Аналогичные правила по аналогии применимы и к договору субаренды в случае, если арендатор каким-либо образом уступил свои права по договору правопреемнику.

Согласно ст. 392.3 ГК РФ

В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Кроме того, субарендатор должен быть надлежащим образом письменно извещен о состоявшейся уступке договора.

В соответствии с п. 1 ст. 385 ГК РФ

 Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

Если субарендатор не был уведомлен о переходе прав и обязанностей арендатора по договору к иному лицу (новому арендатору), возникают последствия, предусмотренные п. 3 ст. 382 ГК РФ:

Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Если же новый арендатор не вступал в заключенный ранее договор субаренды в порядке передачи договора (прав и обязанностей арендатора по нему), и с субарендатором он заключил новый договор субаренды, то стороны в своих взаимоотношениях не будут связаны условиями ранее действовавшего договора.

В таком случае, если новый арендатор с субарендатором заключил новый договор субаренды, которым предусмотрена обязанность субарендатора оплатить обеспечительный платеж, требование нового арендатора будет обоснованным.

В такой ситуации, если субарендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по ранее заключенному договору субаренды с прежним арендатором, в случае расторжения договора он вправе потребовать от арендатора возврата перечисленного обеспечительного платежа в соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, согласно которому

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Добрый день.

Интересны конечно основания для смены арендатора (вашего арендодателя), но коль скоро Ваш договор субаренды продолжает действовать и им не предусмотрено повторное внесение обеспечительного платежа, то оснований вносить обеспечительный снова нет.

Срок хранения первичных документов 5 лет и если сведений о проведенной оплате не сохранилось например в банке, то восстановить эту историю не просто.

Формально база для ответа арендатору простая — обеспечительный был внесен в сроки порядке по договору субаренды, сроки хранения (если платеж был более 5 лет назад) истекли.  Точнее можно сказать только глубже зная ситуацию.

Если Вам нужна более подробная консультация или помощь в составлении документов Вы можете обратиться ко мне в чат для согласования условий.

Здравствуйте, Анастасия.

В соответствии с пп.75 п.3.1. ч.3 (таблицы) Положениея Федерального архивного агентства и Банка России от 12 июля 2022 г. N 1/801-П «Об утверждении Перечня документов, образующихся в процессе деятельности кредитных организаций, с указанием сроков их хранения»

информация об операциях по банковским счетам клиентов в рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах (в соответствии с реквизитами платежного/расчетного документа)

хранится 10 лет с года, в котором была совершена операция по счету.

Платежные документы можно в банке запросить.

Здравствуйте, по общим правилам заключение нового договора аренды не препятствует исполнению финансовых обязательств сторон по предыдущему договору аренды того же имущества, срок действия которого истек. Так же стоит отметить, что практика зачета обеспечительного платежа, уплаченного по старому договору аренды, в счет оплаты по новому договору аренды полностью соответствует действующему законодательству и имеет широкое распространение в хозяйственном обороте. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, обеспечительный взнос, или залог, является способом обеспечения исполнения обязательств, и его условия должны быть четко прописаны в договоре. По закону, все финансовые операции должны быть задокументированы. Если у вас нет копий платежных документов, возможно, их можно восстановить через банк или финансовое учреждение, через которое производилась оплата. При смене арендатора права и обязанности по договору аренды могут переходить к новому арендатору(ГК РФ Статья 384. Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу). Это должно быть оформлено соответствующим образом, и новый арендатор должен учитывать уже уплаченные взносы. Если новый арендатор настаивает на повторной уплате обеспечительного взноса без учета ранее уплаченной суммы, и это не предусмотрено договором, его действия могут быть признаны неправомерными.