Собираемся заключить ДДУ. Очень смущают некоторые пункты, помогите пожалуйста

Question

1. Подскажите пожалуйста, в договоре указан не конкретный срок сдачи, цитирую "предполагаемый срок сдачи дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию - 4 квартал 2014 года". Законно ли это, какие проблемы может это повлечь для дольщика? 2. "Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, составляет пять лет." Возникает вопрос по поводу гарантии на техн. и инженерное оборудование, т.к. срок гарантии на это не прописан. 3. Ничего не написано в договоре по поводу обязательств застройщика по благоустройству территории вокруг дома, хотя в рекламе это заявлено (детская площадка, дорожки, газоны, место для парковки и т.п.). 4. В договоре также не отражено с какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных платежей. Значит ли это, что будет по закону т.е. с момента подписания акта приема-передачи квартиры. 5. В разделе Обстоятельства форс-мажора есть такой пункт: "Возникновение обстоятельств непреодолимой силы у подрядчиков Застройщика считается возникновением этих обстоятельств у Застройщика." Может ли это повлечь законную для застройщика задержку в строительстве и сдаче дома? 6. И самый спорный для нас пункт: цитирую "Окончательная стоимость Квартиры определяется после проведения обмеров БТИ. Если по результатам обмеров БТИ фактическая площадь Квартиры превышает проектную более чем на 7%, Участник производит доплату, исходя из стоимости одного метра квадратного фактической площади Квартиры. Если по результатам обмеров БТИ фактическая площадь Квартиры меньше проектной на 7% или более, Застройщик выплачивает разницу стоимости Участнику, исходя из стоимости одного метра квадратного фактической площади Квартиры." Т.е. получается исходя из площади квартиры в 40.7м, застройщик может уменьшить ее площадь на 2.8м без перерасчета??? Законно ли это, не слишком ли большой разброс +/- 2.8м, можно ли потом в суде признать это пункт ничтожным и вернуть деньги за недостающие метры?

Наталья Кривцова · Answer

Здравствуйте, Ольга. 1. Никаких проблем, это обычная практика, видимо этот срок указан в разрешении на строительство. 2. Ст. 7 Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»: «Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства» 3. Обязательства застройщика по благоустройству есть в проектной декларации, технической, сметной документации. Если не будет выполнена часть проекта «благоустройство», застройщик не получит разрешение на ввод в эксплуатацию, так что не волнуйтесь по этому поводу. 4. Да, эта норма содержится в жилищном законодательстве и нет смысла дублировать ее пунктом договора. 5. Под форс-мажорными обстоятельствами понимаются стихийные бедствия, военные действия, забастовки, революции и др.; поэтому ссылка на этот пункт договора при задержке сдачи дома в эксплуатацию имеет крайне низкую вероятность. В любом случае, степень объективности ссылки на действие непреодолимой силы (это то же самое, что и форс-мажор) оценит суд. 6. Обговорите с застройщиком свои возражения по этому пункту; чаще всего в договорах указывают 1 кв.м. без перерасчета (а разница однозначно будет, только в какую сторону — неизвестно, поскольку возвести стены с точностью до сантиметра нереально). На то он и «договор» называется… Признать пункт ничтожным в случае подписания договора с такой формулировкой оснований не вижу. Удачи!